BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 73/07 Verk374ndet am: 16. September 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 29. Juli 2009 am 16. September 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Fuchs, die Richterin Dr. V351zina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts D374sseldorf vom 19. April 2007 aufgeho-ben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten der Revision, an das Oberlandesge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die R344umung und Herausgabe von Gewerbe-r344umen sowie dar374ber, ob der Mieter bei vorzeitiger R374ckgabe des Mietobjek-tes an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat. 1 Mit schriftlichem Vertrag vom 15. Mai 1998 mieteten die Beklagten von der damaligen Grundst374ckseigent374merin Gewerber344ume f374r 15 Jahre mit an-schlie337ender Verl344ngerungsoption. Die B. -Bank AG, deren 100 %ige Tochter die Kl344gerin ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des Miet- 2 - 3 - grundst374cks. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 15. Dezember 2003 erhielt die Kl344gerin den Zuschlag f374r das Grundst374ck. Sie k374ndigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 gegen374ber den Beklagten das Mietverh344ltnis unter Bezug-nahme auf 247 57 a ZVG zum n344chstm366glichen Zeitpunkt. Die Beklagten verwei-gerten unter Hinweis auf von ihnen get344tigten Investitionen die Herausgabe des Mietobjektes. Das Landgericht hat der R344umungs- und Herausgabeklage stattgegeben und die von den Beklagten hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als unzul344ssig abgewiesen. Im Berufungsverfahren haben die Parteien die R344u-mungsklage in der Hauptsache f374r erledigt erkl344rt. Die Beklagten haben wider-klagend beantragt, 3 a) festzustellen, dass sie gegen die Kl344gerin in Folge ihrer Einbauten durch die Steigerung des Ertragswertes des streitbefangenen Mietobjekts um den monatlichen Mehrerl366s an Miete von 2,44 200 pro vermieteten Quadratmeter, bezogen auf die Zeit vom 1. Juli 2004 bis zu ihrem Auszug Bereicherungsan-spr374che haben, so dass der Kl344gerin keine Nachzahlungsanspr374che auf Miete f374r diese Zeit zustehen, in der sie das Mietobjekt noch in Besitz gehabt h344tten, 4 b) die Kl344gerin zu verurteilen, an sie 18.052,03 200 nebst 8 % Zinsen 374ber den Basiszinssatz seit dem 1. April 2007 zu zahlen, 5 hilfsweise hierzu festzustellen, dass ihnen Bereicherungsanspr374che ge-gen die Kl344gerin wegen der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjektes aufgrund der Mietdifferenz zwischen der von ihnen laut Mietvertrag geschulde-ten Miete in H366he von 2,56 200 pro Quadratmeter bis 31. M344rz 2009, von 2,71 200 pro Quadratmeter vom 1. April 2009 bis 31. M344rz 2014 und von 2,87 200 pro Quadratmeter vom 1. April 2014 bis 31. M344rz 2019 und der von der Kl344gerin erzielten beziehungsweise zu erzielenden Miete zustehen. Der Bereicherungs- 6 - 4 - anspruch errechnet sich nach der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjek-tes aufgrund der Steigerung des Jahresmietwertes, in Verbindung mit der Rest-nutzungsdauer laut Mietvertrag, multipliziert mit dem Vervielf344ltiger laut Tabelle in der Anlage zu 247 16 Abs. 3 WertV bei einem Liegenschaftszins von 6,5 %. Gegen die Abweisung der Widerklage wenden sich die Beklagten mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. Sie f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zur374ckverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 7 1. Das Oberlandesgericht hat, soweit f374r die Revision noch von Bedeu-tung, ausgef374hrt: Die Widerklage sei nicht begr374ndet. Das Mietverh344ltnis sei unabh344ngig von den Voraussetzungen der 247247 57 a, c ZVG beendet und die Be-klagten gem344337 247 546 Abs. 1 BGB zur R344umung und Herausgabe der Mietr344u-me verpflichtet. Wegen der fehlenden Beurkundung des von den Parteien ver-einbarten verlorenen Baukostenzuschusses sei die Schriftform nicht eingehal-ten. Gem344337 247 566 Satz 2 a.F. BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbe-stimmte Zeit abgeschlossen und k366nne daher von der Kl344gerin gem344337 247 580 a Abs. 2 BGB jederzeit sp344testens am 3. Werktag eines Kalenderjahres zum Ab-lauf des n344chsten Kalendervierteljahres ordentlich gek374ndigt werden. Von die-ser K374ndigungsm366glichkeit habe die Kl344gerin sp344testens mit Wirkung zum 31. Dezember 2005 Gebrauch gemacht. 8 Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Vereinba-rung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungsan-spruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig kon- 9 - 5 - zipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und so-mit der rechtliche Grund der f374r die Zeit nach der Beendigung des Mietvertrages erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-richtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss gedeckten Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Werterh366hung des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermie-ter daraus erzielen k366nne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nutzungsm366g-lichkeit gelangt sei, die dem Mieter f374r die Zeit nach tats344chlicher Vertragsbe-endigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei der Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem Mietnachfolger tats344chlich vereinbarte Mietzins ma337gebend sei, k366nne dahin-stehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich n344mlich nicht gegen den Erstei-gerer des Grundst374cks, sondern gegen den urspr374nglichen Vermieter. Seien die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenommen worden, als der urspr374ngliche Vermieter noch Eigent374mer des Grundst374cks gewesen sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entscheidung des Bun-desgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (- XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) ge-gen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundst374ck nicht rechtsge-sch344ftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden sei. Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbrin-gen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des Bundesge-richtshofs (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den fr374heren Vermie-ter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundes-gerichtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgesch344ftlicher Eigentums-wechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichts-hof insoweit von seiner fr374heren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar best374nden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers - 6 - f374r als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher m374s-se n344mlich ebenso wie der Realgl344ubiger mit solchen rechnen und k366nne sich ebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsm366glichkeit versa-ge aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietvertr344ge nicht zu einer Kl344rung f374hre, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag auch keine Belege 374ber eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins, Zu-r374ckzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der Realgl344ubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Be-reicherungsrecht f374r einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erl366se in der Zwangs-versteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung f374r die Realgl344ubi-ger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegen374ber der Anerkennung ausdr374cklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-nungsvereinbarungen viel weitgehender beeintr344chtigt, wenn sich in der Zwangsversteigerung kein angemessener Erl366s mehr erzielen lasse, weil der Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruchs ausgesetzt sei. Die Real-gl344ubiger k366nnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres Gebot abg344ben. Vor diesem Hintergrund k366nne die Entscheidung des Bundes-gerichtshofs vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Real-kreditwesen nicht auf den Erwerber des Grundst374cks in der Zwangsversteige-rung angewendet werden. 2. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen 334berpr374fung nicht stand. 10 a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass den Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zu-stehen kann, weil die Kl344gerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar in Folge ihrer K374ndigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-lich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition der 11 - 7 - Beklagten gekommen ist (BGH Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auf-fassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des 247 550 BGB mit gesetzli-cher K374ndigungsfrist k374ndbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem solchen Fall vorzeitig k374ndbar ist, 344ndert nichts daran, dass die Parteien einen auf 15 Jahre unk374ndbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Ab-schluss eines insoweit langfristigen Vertrages bietet nach wie vor die Grundlage f374r die von den Beklagten get344tigten Investitionen. Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund f374r die von den Beklagten vorgenommene Investition weggefallen (BGH Urteil vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 60, 497, 498) mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann. b) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Ent-scheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, 31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (- VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein etwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, son-dern gegen den urspr374nglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. Mit nach Erlass des Berufungsurteils ergangenem Urteil vom 20. Mai 2009 (- XII ZR 66/07 - NJW 2009, 2374) hat der Senat entschieden, dass sich der Bereiche-rungsanspruch nicht gegen den urspr374nglichen Vermieter, sondern gegen den Ersteigerer richtet. 12 aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den vom Berufungsgericht zitier-ten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer ver-neint. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber ent-schieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundst374cksver344u337erung nicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der 13 - 8 - Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vor-zeitig zur374ckerh344lt. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der Umfang der Bereicherung nicht nach der H366he der Aufwendung des Mieters richtet und auch nicht im Zeitwert der Investition und der Verkehrswertsteige-rung des Mietobjektes bei R374ckgabe (und erst recht nicht zu einem fr374heren Zeitpunkt) besteht, sondern allein in der Erh366hung des Ertragswertes, soweit der Vermieter diesen fr374her als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem h366heren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige M366glichkeit ist der Voreigent374mer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Mietzins dem Mieter bis zum Eigentums374bergang gew344hren musste und ge-w344hrt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, der die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zur374ckerh344lt und sie da-durch zu einem h366heren Mietzins weitervermieten kann (Senatsurteil aaO). bb) Diese Grunds344tze gelten auch bei einem Erwerb im Zwangsverstei-gerungsverfahren. Der Ersteigerer erh344lt aufgrund seiner K374ndigung die Miet-sache fr374her zur374ck als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb das Objekt zu einem h366heren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er und nicht der urspr374ngliche Vermieter bereichert. Die vom Berufungsgericht angef374hrten Bedenken, der Schutz der Realgl344ubiger gebiete es, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu lassen, teilt der Senat nicht. Seine Auffassung, in der Zwangsversteigerung lie-337en sich keine angemessenen Erl366se mehr erzielen, weil der Interessent ge-zwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermag nicht zu 374berzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verst344ndnis der Bereiche-rung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Be-reicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Miet-sache vorzeitig zur374ckerh344lt und sie zu einem h366heren Mietzins als bisher wei-ter vermieten kann. Nur wenn er mehr erl366sen kann, als er nach dem bisherigen 14 - 9 - Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erl366st er nur das, was er bisher erhalten hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also gerade nicht bef374rchten, dass seine Einnahmem366glichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch ge-schm344lert werden und hat deshalb keine begr374ndete Veranlassung, ein gerin-geres Gebot im Versteigerungsverfahren abzugeben. Die Auffassung des Bun-desgerichtshofs in den vom Berufungsgericht erw344hnten Entscheidungen be-ruht auf der - 374berholten - Vorstellung, dass der urspr374ngliche Vermieter durch die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereiche-rung aber nicht in der H366he der Aufwendung des Mieters und nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei R374ck-gabe, sondern allein in der Erh366hung des Ertragswertes, den der Vermieter fr374-her als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem h366he-ren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 aaO), so kann sich der Anspruch nur gegen die Person richten, die das Mietobjekt vor-zeitig zur374ckerh344lt. - 10 - 3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-landesgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob und gegebenenfalls in wel-cher H366he die Kl344gerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das Oberlandesgericht zur374ckverwiesen werden, damit es die erforderlichen Fest-stellungen nachholen kann. 15 Hahne Fuchs V351zina Dose Klinkhammer Vorinstanzen: LG D374sseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 557/04 - OLG D374sseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 127/06 -
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