BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 74/01Verkündet am: 2. Juli 2003Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB §§ 134, 138 Ca, 139Zur Frage der Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags, wenn im schriftlichen Mietver-trag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert wird, als sie in einer mündlichenNebenabrede tatsächlich vereinbart wurde.BGH, Urteil vom 2. Juli 2003 - XII ZR 74/01 - OLGFrankfurt am MainLGFrankfurt am Main - 2 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 2. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Gerber,Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézinafür Recht erkannt:Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. Februar 2001im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Ver-urteilung des Beklagten zur Zahlung seine Berufung gegen dasUrteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 16. November1999 zurückgewiesen worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-handlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisi-onsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Der Kläger macht die Räumung eines gewerblichen Mietobjektes sowieZahlung rückständiger Miete geltend.Der Vater des Klägers untervermietete im Namen des Klägers an denBeklagten ein Grundstück mit Bürogebäude zum Zwecke eines Gebrauchtwa-genhandels in Frankfurt/Main, und zwar laut schriftlichem Vertrag vom 31. Mai - 3 -1996 zu einer Miete von monatlich 500 DM plus MWSt. Auf Beklagtenseitehandelte der Vater des Beklagten, der Zeuge T.Der Kläger kündigte den Vertrag zweimal außerordentlich, zuletzt mitSchreiben vom 9. November 1998 mit der Begründung, es sei mündlich überdie schriftlich vereinbarte Miete von 500 DM plus MWSt hinaus eine weitereMiete von 3.000 DM monatlich vereinbart worden. Der Beklagte weigere sichhartnäckig, die vertraglich vereinbarte Miete vollständig zu bezahlen.Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung rück-ständiger Miete in Höhe von 24.000 DM (je 3.000 DM für Juli 1998 bis Februar1999) sowie zur Räumung des Grundstücks verurteilt. Die Berufung des Be-klagten ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seinerRevision, die der Senat angenommen hat, soweit der Beklagte zur Zahlungverurteilt worden ist.Entscheidungsgründe: Die Revision des Beklagten führt im Umfang der Annahme zur Aufhe-bung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an dasBerufungsgericht.1. Das Oberlandesgericht hat ebenso wie das Landgericht aufgrund derAussage des Zeugen S. eine im April 1996 getroffene mündliche Vereinbarungder Väter beider Parteien als bewiesen angesehen, derzufolge über die imschriftlichen Vertrag angegebene Miete von 500 DM (richtig: 500 DM plusMWSt) hinaus eine weitere Miete von monatlich 3.000 DM brutto (richtig: netto) - 4 -- halbjährlich im voraus - verabredet worden sei. Die mündliche Absprache ver-pflichte den Beklagten. Zwar habe der Vater des Beklagten nicht im, sondernunter dem Namen seines Sohnes gehandelt. Als Inhaber des Gebrauchtwa-genhandels sei der Beklagte aber nach den Grundsätzen über die Stellvertre-tung bei unternehmensbezogenen Geschäften Vertragspartner geworden. Erhabe im übrigen ausdrücklich zugestanden, daß das Grundstück an ihn ver-mietet worden sei. Die Aussage des Zeugen sei glaubhaft. Sie widersprechezwar teilweise dem Inhalt des ersten Kündigungsschreibens des Klägers vom27. Juli 1998. Der im Kündigungsschreiben angedeutete Vorwurf gegen denZeugen, er habe eingenommene Gelder dem Kläger vorenthalten, sei nicht be-rechtigt. Der Zeuge habe den Vorwurf bestritten und der Kläger in der mündli-chen Verhandlung an diesem Vorwurf nicht festgehalten. Es könne dahinste-hen, ob der Zeuge S. oder der Vater des Klägers die für den Kläger angenom-menen Gelder des Beklagten zunächst dem Kläger verschwiegen hätte; diesberühre die Wirksamkeit der zugunsten des Klägers mit dem Beklagten getrof-fenen Vereinbarung nicht. Der Beklagte könne aus etwaigen internen Unregel-mäßigkeiten zwischen dem Vater des Klägers und dem Zeugen S. einerseitsund dem Kläger andererseits keinen Vorteil ziehen. Der Senat habe sich durchdie erneute Vernehmung des Zeugen von dessen Glaubwürdigkeit überzeugt.Im übrigen hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des landgericht-lichen Urteils auch insofern gebilligt, als es ausgeführt hat, selbst wenn mit demVertrag eine Steuerhinterziehung verbunden sei, führe dies nur zur Nichtigkeitgemäß § 138 BGB, wenn die Steuerhinterziehung den Hauptzweck der Verein-barung darstelle. Zwar möge eine Steuerhinterziehung gewollt gewesen oderzumindest dem anderen Teil ermöglicht worden sein. Hauptzweck des Vertra-ges sei aber zweifelsohne die Vermietung des Grundstücks mit den darauf be-findlichen Gebäuden gewesen. - 5 -2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-prüfung nicht in allen Punkten stand. Entgegen seiner Auffassung kommt eineNichtigkeit des Mietvertrags gemäß §§ 134, 138 Abs. 1 in Verbindung mit § 139BGB in Betracht.a) Das Berufungsgericht hat - verfahrensfehlerfrei - festgestellt, daß dieParteien über die schriftlich vereinbarte Miete von 500 DM plus MWSt hinausmündlich eine weitere Miete in Höhe von 3.000 DM monatlich vereinbart haben.Die dagegen von der Revision erhobenen Rügen hat der Senat geprüft undnicht für durchgreifend erachtet.b) Bedenken bestehen jedoch gegen die - ohne weitere Nachprüfunggetroffene - Feststellung des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezuggenommen hat, daß Hauptzweck des Vertrages zweifelsohne die Vermietungdes Grundstücks gewesen sei, und gegen die daraus gezogene Schlußfolge-rung, daß selbst bei Unterstellung einer beabsichtigten Steuerhinterziehung dieVereinbarung nicht nichtig sei. Die von den Parteien im schriftlichen Vertragdokumentierte Miete macht nur etwas mehr als 1/7 der wahren Miete aus. Diesläßt es zumindest naheliegend erscheinen, daß die von der mündlichen Verein-barung abweichende Regelung der Miete im schriftlichen Mietvertrag nur ge-troffen wurde, um eine Steuerhinterziehung zu ermöglichen.Die unter Strafe gestellte Verabredung einer Steuerhinterziehung (§ 370AO) ist als solche gemäß § 134 BGB nichtig (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juli 1968- VIII ZR 113/66 - MDR 1968, 834 f.). Daneben ist auch eine Vereinbarungnichtig, über ein - steuerlich relevantes - Geschäft keine Rechnung auszustellen(sogenannte "Ohne-Rechnung-Abrede"; §§ 134, 138 BGB; vgl. BGH aaO; OLGHamm NJW-RR 1997, 722; Palandt/Heinrichs BGB 62. Aufl. § 138 Rdn. 44;MünchKomm/Mayer/Maly BGB 3. Aufl. § 138 Rdn. 37). Als eine der "Oh- - 6 -ne-Rechnung-Abrede" gleichzusetzende Vereinbarung muß es auch angese-hen werden, wenn im schriftlichen Vertrag eine Miete dokumentiert wird, die zuder tatsächlich vereinbarten außer Verhältnis steht.Allerdings gehen die Vorinstanzen zutreffend davon aus, daß Verträge,mit denen eine Steuerhinterziehung verbunden ist, grundsätzlich nur dann nach§§ 134, 138 BGB nichtig sind, wenn der Hauptzweck des Vertrages gerade dieSteuerhinterziehung ist (BGHZ 136, 125, 126; BGH, Urteil vom 21. Dezember2000 - VII ZR 192/98 - NJW-RR 2001, 380). Die unter Hinweis auf "Pa-landt/Heinrichs BGB § 138 Rdn. 44" gemachten Ausführungen des Landge-richts, die sich das Oberlandesgericht zu eigen macht, Hauptzweck des Vertra-ges sei zweifelsohne die Vermietung des Grundstücks mit den darauf befindli-chen Gebäuden gewesen, legen aber den Schluß nahe, daß das Oberlandes-gericht bei der Prüfung der Frage, was Haupt- und was nur Nebenzweck desGeschäfts war, von einem falschen Verständnis der zitierten Kommentarstelleausgegangen ist und deshalb die Besonderheiten des vorliegenden Sachver-halts nicht ausreichend berücksichtigt hat. Da die mündliche Abrede, eine in-haltlich falsche Vertragsurkunde herzustellen, einen Teil des ganzen Geschäftsbildet, stellt sich die Frage, welchen Einfluß ihre Nichtigkeit auf die Gültigkeitdes Mietvertrages hat. Gemäß § 139 BGB könnte der Mietvertrag nur dann auf-recht erhalten bleiben, wenn feststünde, daß er auch ohne die - nichtigen -steuerlichen Absprachen zu denselben Bedingungen, insbesondere zu dersel-ben Miete, abgeschlossen worden wäre (BGH, Urteil vom 3. Juli 1968 aaO).Dann wäre das Hauptziel des Geschäfts nicht die Steuerhinterziehung, sonderndie Vermietung des Grundstücks gewesen.3. Der Senat ist nicht in der Lage, abschließend zu entscheiden. DieVorinstanzen haben keine Feststellungen dazu getroffen, welches Ziel die Par-teien mit der Vereinbarung verfolgten und ob sie den Mietvertrag ohne diese - 7 -Nebenabreden zu - im Ergebnis - gleichen Bedingungen geschlossen hätten.Der Rechtsstreit muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damites, ggf. nach ergänzendem Parteivortrag, die erforderlichen Feststellungentreffen kann. Dabei wird auch der Frage nachzugehen sein, welche wirtschaftli-che Bedeutung gerade dieses Grundstück seiner Lage und Beschaffenheitnach - auch mit Blick auf die umliegenden Grundstücke - für den Gebrauchtwa-genhandel des Beklagten hat.HahneGerberSprickFuchsVézina
Full & Egal Universal Law Academy