BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 76/13 Verkündet am: 12. Februar 2014 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 535, 157 E Allein di e Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umba u- maßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der e r- gänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mi e- ters nach Beendigung des Mietver hältnisses Schönheitsreparaturen und Instandse t- zungs - bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383). BGH, Urteil vom 12. Februar 2014 - XII ZR 76/13 - OLG Koblenz LG Koblenz - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12 . Februar 201 4 durch d en Vorsitzende n Ri chter D os e und die Richte r Schilling , Dr. Günter , Dr. Nedden - Boeger und Dr. Botur für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1 0. Zivilsenats des Oberl and es gerichts Koblenz vom 1 2 . April 201 3 aufgehoben. D ie Berufung gegen das U rteil der 6 . Zivilkammer des Landg e- richts Koblenz vom 2 7. Juni 201 2 wird auf Kosten der Kläger z u- rückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten der Revision zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Kläger machen gegen die Beklagten Zahlungsansprüche we gen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten nach einem beendete n G ewerb e- raumm ietverhältnis geltend. Die Beklagten begehren im Wege der Widerklage die Rückzahlung einer seitens der Kläger eingezogenen Mietbürgschaft. D ie Beklagte n mietete n vo n de n Kläge r n G eschäft sräume zum Betrieb eines medizinischen Therapiezentrums. D as Mietverhältnis endete aufgrund 1 2 - 3 - einer von den Beklagten erklärten Kündigung am 31 . Okto ber 20 09. Der Miet - vertrag enthä lt in § 6 Ziffer 2 folgen de Bestimmung : " Die Schönheitsreparaturen , die Instandhaltung und die Instan d- setzung (einschließlich etwa erforderlicher Erneuerungen) des Mietobjekts übernehmen die Mieter auf eigene Kosten. Hierzu g e- hören insbesondere jedoch nicht ausschließlich das Streichen der Wände und Decken, das vorhe rige Tapezieren der Wände und Decken bei nicht mehr tragfähigen Tapeten, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innen - und Außentüren und Tore. Diese Arbeiten sind nach Bedarf, spätestens jedoch unabhängig vom tatsächlichen Zustand de r Räume und Bere i- che für Küchen, Bäder und WC nach drei Jahren, für alle sonst i- gen Räume und Bereiche alle fünf Jahre, durchzuführen. Teppic h- böden und sonstige Bodenbeläge sind nach Bedarf, Teppichb ö- den spätestens alle 5 Jahre, zu erneuern. Die Instandha ltung und Instandsetzung umfasst darüber hinaus, jedoch nicht abschli e- ßend, Sonnenschutz, Lampen und Leuchtmittel, Lüftungs - und Klimaanlagen sowie weitere haustechnische Einrichtungen, dag e- gen nicht Dach und Fach im Übrigen. " § 13 Ziffer 1 des Mietvertr ags enth ä lt bezüglich der Beendigung des Mietverhältnisses die nachfolgende Regelung: " Die Mieter sind verpflichtet, das Mietobjekt am letzten Tag des Mietverhältnisses geräumt und vollständig renoviert zurückzug e- ben. Insbesondere haben die Mieter Beschädi gungen des Mieto b- jektes, die die Mieter oder deren Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, zu beseitigen. Geschuldet ist die Rückgabe u n- 3 - 4 - ter vollständiger Wiederherstellung des bei Beginn des Mietve r- hältnisses gegebenen Zustandes. Die Mieter haben d aher insb e- sondere, und zwar unabhängig von der Mietdauer sowie dem Zeitpunkt der letzten Re novierung, die in § 6 aufgeführten Arbeiten in den Mieträumen durchzuführen. " Mit Sc hreiben vom 25 . September 20 09 teilten die Kläger den Beklagten mit, dass sie i m Zuge der beabsichtigten Neuvermietung des Objekt s umfan g- reiche Umbau - und Renovierungsarbeiten durchführen und s ie deshalb von den Beklagten an Stelle der geschuldeten Schönheitsreparaturen und Renovi e- rungsarbeiten den hierfür noch zu ermittelnden Geldbe trag einfordern würden. Am 16. November 2009 räumten die Beklagten die Mieträume , ohne Schö n- heitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten erbracht zu haben. Zu einer Ne u- vermietung der Räumlichkeiten kam es in der Folgezeit nicht. Am 30. März 2011 veräußerten die Kläger das Mietobjekt, ohne zuvor Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Am 12 . April 2011 zogen die Kläger eine von den B e- klagten bestellte Mietbürgschaft auf erstes Anfordern in Höhe von 81.602,18 ein. Mit ihrer Klage verlangen die Kläger die in einem selbständigen Bewei s- verfahren ermittelten Renovierun gskosten in Höhe von 131.942,08 inklusive Umsatzsteuer , auf die sie sich den Bürgschaftsbetrag anrechnen lassen , sowie vorgerichtliche Rechtsan waltskosten . Die B eklagten begehren mit der Wide r- klage die E rstattung des Bürgschaftsbetrag s . Das Land gericht ha t die Klage abgewiesen und der Widerklage stattg e- geben . D as Oberlandesgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert, d ie Beklagten zur Za hlung der ermittelten Renovierungskosten sowie vorgerichtl i- cher Rechtsanwaltskosten verurteilt und die Widerk lage abgewiesen. Mit der 4 5 6 - 5 - vom Oberl and es gericht zugelassenen Revision möchte n die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erre ichen . Entscheidungsgründe : Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner in ZMR 2013, 882 ve r- öffentlichten Entscheidung ausgeführt : Den Klägern steh e gegen die Beklagte n ein Ausgleichsanspruch in der geltend gemachten Höhe aufgrund einer ergänzenden Auslegung des zwischen den Par teien geschlossenen Mietvertrag s zu. Durch die Regelungen in §§ 6 und 13 des Mietvertrag s sei die Verpflic h- tung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie von Instandhaltungs - und Insta ndsetzungs maßnahmen wirksam auf die Beklagten übertragen wo r- den . Bei d ies en Klauseln handel e es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedi n- gungen, sondern um eine Individualvereinbarung, gegen deren Wirksamkeit keine Bedenken bestünden . Dies ergebe sich au s de m unstreitigen Vortrag be i- der Parteien und de n von den Parteien insoweit vorgelegten Urkunden. Die in den § § 6, 13 des Vertrag s enthaltenen Klauseln könn t en daher nur unter den Voraussetzungen des § 138 BGB als unwirksam angesehen werden. Eine die Grenze d er Sittenwidrigkeit überschreitende Benachteiligung der Beklagten auf - grund der vertraglich übernommenen Instandsetzungsverpflichtung und Übe r- nahme von Schönheitsreparaturen sei jedoch weder erkennbar noch dargetan. 7 8 9 10 - 6 - Der Ausgleichsanspruch der Kläger be ruhe auf einer ergänzende n Ve r- tragsauslegung gemäß §§ 157, 133 BGB. Er entf alle nicht dadurch, dass die Beklagten das Objekt veräußert hätten , ohne zuvor tatsächlich Umbauma ß- nahmen durchgeführt zu haben. Die Kläger h ä tten den Beklagten u nstreitig mit Schre iben vom 25. September 2009 mitgeteilt, dass sie im Zuge der beabsic h- tigten Neuvermietung des Objekt s umfangreiche Umbau - und Renovierungsa r- beiten durchführen und deshalb an Stelle der Durchführung der Schönheitsr e- paraturen und Renovierungsarbeiten den hie rfür noch zu ermittelnden Geldb e- trag von den Beklagten einfordern würden . Der sich aus der ergänzenden Ve r- tragsauslegung ergebende Zahlungsanspruch des Vermie ters entstehe , sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenn t- nis erlang e . Er w e rd e auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten des Vermieters vor Rückgabe renovier e oder sich zur Renovierung nach dem Umbau bereit erklär e . Der danach spätestens mit En de des Mietverhältnisses am 31. Oktober 2009 entstandene Anspruch sei nicht dadurch untergegangen, da ss die Kläger das Objekt rund 1 1/2 Jahre sp ä- ter veräußert hätten , ohne zuvor tatsächlich Umbaumaßnahme n durchgeführt zu haben. Dies ge lt e bereits deshalb, weil objektiv die Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten mit einer Wert steigerung des Objekt s verbunden sei , so dass der Anspruch auf Zahlung eines Geldau s- gleichs im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht durch ei nen spät e- ren Verkauf des Objekt s entf a ll e . Der Zahlungsanspruch des Vermieters umfasse den Betrag , den der Mi e ter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Vertragspfl icht nachgekommen wäre. Nach dem Ergebnis des selbständigen Beweisverfahren s bel ie fen sich die Kosten der Mängelbehebung inklusiv e Mehrwertsteuer auf 131.942,08 D iese m Zahlungsanspruch könnten die Beklagten nicht entgegenhalten, dass sie die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausgeführt hätten bzw. durch B e- 11 12 - 7 - kannte hätte n ausführen lassen. Zwar ha be der Bundesgerichtshof entschi e- den, dass der Mieter, der Schönheitsreparaturen in Eigenarbeiten ausgeführt hätte oder durch Bekannte hätte ausführen lassen, nur die Materialkosten und einen Betrag, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen, schu l- de. Die Zahlungspflicht des Mieters sei aber nur dann auf die geringeren Kosten für die Eigenleistungen begrenzt, wenn er erfüllungsbereit sei . Bestreite er d a- gegen die Wirksamkeit der Renovierungsklau sel und lehne er die Durchführung von Schönheitsre paraturen ab, so kö nn e der Vermi eter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen. Hier hätten die Beklagten in einem Parallelprozess mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 5. Januar 2009 die Kläger ausdrücklich " bereits jetzt " darauf hingewiesen, das s sie bei Mietende zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Außerdem sei der Vortrag der Beklagten, sie hätten die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen in Eigenleistung mit Hil fe der Familie der Bekla gten zu 2 ausführen lassen, nicht hinreichend substant i- iert. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, dass den Klägern als Ausgleich für nicht ausgeführte Schönheit sreparaturen und Renovierung s- arbeiten ein Zahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zusteht. Una b- hängig davon, ob durch §§ 6 und 13 des Mietvertrags diese Pflichten überhaupt wirksam auf die Beklagten übertragen wurden (vgl. da zu Senatsurteile BGHZ 15 1, 13 = NJW 2002, 2383, 2384; vom 6. April 2005 XII ZR 158/01 NZM 2005, 863, 864 und vom 18. März 2009 XII ZR 200/06 NJW - RR 2009, 947 13 14 - 8 - Rn. 19) , ergibt sich ein solcher Anspruch der Kläger weder im Wege der ergä n- zenden Auslegung des Mietvertrags noch aus einer anderen Anspruchsgrun d- lage. Deshalb kann die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob es si ch bei den Regelungen in den §§ 6 und 13 des Mietvertrags um allgemeine G e- schäftsbedingungen handelt oder diese Vertragsbestimmungen individuell au s- geh andelt worden sind , dahin stehen . a) Zutreffend ist das Berufungsgericht a llerdings davon ausgegangen, dass sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, im Wege der ergänzenden A uslegung des Mietvertrags ein Anspruch de s Ve r- miete rs auf Geldersatz für vo m Mieter geschuldete und nicht erbrachte Repar a- tur - und Instandsetzungsmaßnahmen ergeben kann , wenn dieser bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen wi ll und der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält (Senatsurteil BGHZ 151, 5 3 = NJW 2002, 2383; BGHZ 77, 301 , 304 f. = NJW 1980, 2347, 2348 ; BGHZ 92, 363, 369 ff. = NJW 1985, 480, 481 ; BGH Urteil vom 20. Oktober 200 4 VIII ZR 378/ 03 NJW 2005, 425, 426). Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass der zum Umbau entschlossene Vermieter nicht mehr an einer Sachleistung des Mieters interessiert ist. Es wäre widersinnig, den Vermieter an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem M ieter vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen festzuhalten, obwohl bei Erfüllung di e- ser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Andererseits würde es jedoch regelmäßig in Widerspruc h zu dem Inhalt des Mietvertrag s stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste. Denn die im Vertrag übernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat. Enthält der Mietvertrag für den Fall des Umbaus des Mieto b- 15 - 9 - jekts keine ausdrückliche Vereinbarung, kann eine vorliegende Regelungslücke im Wege der ergänzenden Ve rtragsauslegung geschlossen werden. Da bei en t- spricht es nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien, dem Vermieter anstelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparatu ren einen entsprechenden Geldanspruch zu geben (Senatsurteil BGHZ 151, 5 3 = NJW 2002, 2383; BGHZ 77, 30 1, 304 f. = NJW 1980, 2347, 2348; BGHZ 92, 363, 369 ff. = NJW 198 5, 480, 481; BGH Urteil vom 20. Oktober 20 0 4 VIII ZR 378/03 NJW 2005, 425, 426). b) Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch auf Fälle , in denen der Vermieter entgegen einer i m Zeitpunkt der Fälligkeit der Renovi e- rungsarbeiten geäußerten Absicht von einem Umbau der Mietsache letztlich absieht , nicht übertrag bar . Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Mietvertrag daher nicht ergänzend dahingehend a us ge leg t werden , dass dem Vermieter anstelle der von dem erfüllungsbereiten Mieter geschuld e- ten Renovierungsarbeiten ein Ausgleichsanspruch zusteht. aa) Vorau ssetzung einer ergänzenden Vertragsauslegung ist das Best e- hen einer Regelungslücke, also einer planwidrigen Unvollständigkeit der Be - stimmungen des Rechtsgeschäfts, die nicht durch die Heranziehung von Vo r- schriften des dispositiven Rechts sachgerecht gesc hlossen werden kann. Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallgestaltung keine Reg e- lung enthält, besagt aber nicht, dass es sich um eine planwidrige Unvollständi g- keit handelt. Von einer planwidrigen Unvollständigkeit kann nur gesprochen werden, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zugrunde liegenden Regelungsplan der Parteien zu verwirklichen, mithin ohn e Vervollständigung des Vertrag s eine angemessene, interesseng e- rechte Lösung nicht zu erzie len wäre. Die ergänzende Vertragsauslegung muss 16 17 - 10 - sich als zwingende selbstverständliche Folge aus dem Gesamtz usammenhang des Vereinbarten ergeben, so dass ohne die vorgenommene Ergänzung das Ergebnis in offenbarem Widerspruch mit dem nach dem Inhalt des Ver trag s tatsächlich Vereinbarten stehen würde. Zudem darf die ergänzende Vertrag s- auslegung nicht zu einer wesentlichen Erweiterung des Vertragsinhalt es führen (Senatsurteil vom 11. Januar 2012 XII ZR 40/10 NJW 2012, 844 Rn. 24 mwN). bb) Eine solche pl anwidrige Regelungslücke , die im Wege einer ergä n- zenden Vertragsauslegung geschlossen werden kann, besteht nicht, wenn das Mietobjekt entgegen der Ankündigung des Vermieters tatsächlich nicht umg e- baut wird. (1) Haben die Mietvertragsparteien keine ausd rückliche Vereinbarung über einen Ausgleichsanspruch des Vermieters getroffen, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses die vom Mieter übernommenen Renovierungsarbeiten wegen eines Umbaus der Mietsache nicht ausgeführt werden, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Annahme eines entsprechenden Ausgleichsanspruchs des Vermieters im Wege einer ergänzenden Vertragsau s- legung deshalb gerechtfertigt , we il einerseits die vom Mieter geschuldeten A r- beiten wegen des Umbaus des Mietobjekts für den Ve rmieter bei objektive r B e- trachtung wirtschaftlich wertlos wären und deshalb dem Mieter wegen des fe h- lenden Leistungsinteresse des Vermieters nicht mehr zugemutet werden kö n- nen (vgl. auch Staudinger/Emme rich BGB [2010] § 535 Rn. 117). A ndererseits wäre aber eine kompensationslose Befreiung des Mieters von dieser vertragl i- chen Verpflichtung unbillig, da die Über tragung der Schönheitsreparaturen auf ihn bei der Kalkulation der Miet e berücksichtigt worden ist und daher einen Teil der vom Mieter für die Gebrauch süberlassung zu erbringenden Gegenleistung darstellt ( vgl. BGHZ 96, 141, 145 f. = NJW 1986, 309, 310) . Der entscheidende 18 19 - 11 - Gesichtspunkt für den Ausgleichsanspruch ist dabei nicht, dass der zum Umbau entschlossene Vermieter subjektiv kein Interesse mehr an d er Erfüllung der vom Mieter übernommenen Renovierungspflicht hat, sondern dass der Mieter aufgrund des vom Vermieter veranlassten Umbaus des Mietobjekts von einer vertraglich übernommenen Verpflichtung befreit würde, die während der Miet - zeit zu einer ger ingeren Miete geführt hat. In dieser besonderen Situation ist eine ergänzende Vertragsauslegung geboten, weil davon ausgegangen werden kann , dass die Vertragsparteien nach Treu und Glauben und unter Berücksic h- tigung der Verkehrssitte vereinbart hätten, dem Vermieter anstelle des wir t- schaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Renovierung s- arbe i ten einen entsprechenden Geldanspruch zu geben ( vgl. BGHZ 77, 301, 304 f. = NJW 1980, 2347, 2348). (2) Eine hiermit vergleichbare Interessenlage be steht jedoch nicht, wenn der Vermieter zwar zunächst beabsichtigt, nach dem Auszug des Mieters die Mieträume umzubauen, in der Folgezeit ein Umbau aber tatsächlich nicht e r- folgt. Er muss sich dann an den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen fes t- halten lassen , die in diesem Fall nicht sinnlos geworden sind . Wurden die Schönheitsreparaturen oder die Instandhaltungs - bzw. I n- standsetzungsmaßnahmen wirksam auf den Mieter übertragen, kann der Vermieter aufgrund der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen vom Mieter lediglich die Erfüllung dieser Verpflichtungen verlangen. Dieser Anspruch b e- steht auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters fort (vgl. S taudinger/Emmerich BGB [2010] § 535 Rn. 118). Will der Vermieter an diesem p rimären Erfüllungsanspruch nicht festhalten und sich stattdessen einen auf Geldzahlung gerichteten Ersatzanspruch verschaffen, muss er diesen unter E inhaltung des Verfahrens nach § 281 Abs. 1 BGB begründen (Langenberg in Schmidt - Futterer Mietrecht 11. Aufl . § 538 BGB 20 21 - 12 - Rn. 252; Staudinger/Emmerich BGB [2010] § 535 Rn. 118; Pietz/Oprée in Lindner - Figura/Oprée/Stellmann Ge schäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 16 Rn. 142). Folgte man der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung , der sich aus der ergänzenden Vertr agsauslegung ergebende Zahlungsanspruch des Vermieters entstehe, sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlange, würde diese gesetzliche Systematik übergangen. Der Vermieter könnte den auf Durchführung der Schön heitsrep a- raturen gerichteten Erfüllungsanspruch auch bei bestehender Erfüllungsberei t- schaft des Mieters in einen Geldersatzanspruch umwandeln, indem er zunächst die Absicht zum Umbau des Mietobjekts behauptet und nach der Zahlung des geforderten Ausgleichs betrags von einem Umbau absieht. Die dem Vermieter dadurch eröffnete Möglichkeit , den Erfüllungsanspruch in einen Geldanspruch umzuwandeln, ohne dass die Voraussetzungen des § 281 BGB vorliegen müs s- t en , kann nicht mehr als Ausfüllung einer planwidrigen Reg elungslücke ve r- standen werden. Eine entsprechende Auslegung des Mietvertrags würde vie l- mehr zu einer erheblichen Erweiterung der Rechte des Vermieters führen, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung nicht zulässig ist ( vgl. BGHZ 77, 301, 304 = NJW 1980, 2347 ). Dass der Vermieter schließlich aufgrund einer Veräußerung des Mieto b- jekts subjektiv kein Interesse an der Erbringung der Renovierungsarbeiten mehr hat, rechtfertigt es ebenfalls nicht, im Wege der ergänzenden Vertragsausl e- gung an die Stelle des primären Erfüllungsanspruchs einen Ausgleichsanspruch treten zu lassen . Der vertragliche Anspruch gegen den Mieter auf Erbringung der über nommenen Renovierungsarbeiten erlischt erst durch ein Schadense r- satzverlan gen nach § 281 Abs. 4 BGB. Da der Anspr uch nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters bis zu diesem Verlangen for t- besteht, geht er gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber des Mietobjekts 22 23 - 13 - über . Dieser kann vom Mieter Erfüllung verlangen oder, falls der Mieter nicht zur Vorn ahme der Renovierungsarbeiten bereit ist, die Voraussetzungen für eine n Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 BGB schaffen und die Erkl ä- rung nach § 281 Abs. 4 BGB abgeben (Streyl in Schmidt - Futterer Mietrecht 11. Aufl. § 566 BGB Rn. 130). Auf diese Weis e ist gewährleistet, dass der Mi e- ter auch bei einer Veräußerung des Mietobjekts nicht kompensationslos von der übernommenen Verpflichtung zur Vornahme von Renovierungsarbeiten befreit wird. Da nn besteht auch kein Bedürfnis dafür, im Wege der ergänzenden Ve r- tragsauslegung an die Stelle des vereinbarten Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungs - bzw. Instandsetzungsarbeiten einen Ausgleichsanspruch des Vermieters treten zu lassen. 2. Die angegriffene Entscheidung stellt sic h auch nicht aus andere n Gründen als zutreffend dar (§ 561 ZPO). Ein Schadensersatza nspruch der Kl ä- ger für die nicht erbrachten Renovierungsarbeiten ergibt sich auch nicht aus §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn d ie Kläger haben den B e- klagten w eder erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt noch war vorliegend die Fristsetzung nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich. a) Grundsätzlich kann dem Vermieter gemäß den §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Schadensersatzanspruch zu s tehen , wenn der Mi e- ter eine wirksam auf ihn übertragene Verpflichtung, Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungs - bzw. Instandhaltungsmaßnahmen zu erbringen, schuldhaft nicht erfüllt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter den Mieter zur Lei stungserbringung auffordert, ihm eine angemessene Frist zur Leistung b e- stimmt und diese Frist verstr eicht , ohne dass der Mieter seine Verpflichtung erfüllt (Langenberg in Schmidt - Futterer Mietrecht 11 . Aufl. § 538 BGB Rn. 261 ; Bub/Treier/Scheuer/Kraemer/Pa schke Handbuch der Geschäfts - und Woh n- raummiete 4. Aufl. Kap. V.A Rn. 202 ff.) . 24 25 - 14 - Unabhängig von der Frage, welchen inhaltlichen Anforderungen e ine ordnungsgemäße Aufforderung zur Leistungserbringung bei nicht vorgeno m- menen Renovierungsarbeiten genügen m uss ( vgl. hierzu Langenberg in Schmidt - Futterer Mietrecht 1 1 . Aufl. § 538 BGB Rn. 291 ff. und Bub/Treier/ Scheuer/Kraemer/Paschke Handbuch der Geschäfts - und Wohn raummiete 4. Aufl. Kap. V.A Rn. 205 ; offen gelassen im Senatsurteil vom 9. Juli 1992 XII ZR 268/90 NJW - RR 1992, 1226, 1227 ) , liegt eine solche nach den Fes t- stellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Die Kläger haben von den Bekla g- ten im Hinblick auf den beabsichtigten Umbau des Mietobjekts stets nur den für die Durchführung der Arbeiten erforderlichen Geldbetrag gefordert. Auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses wurden die Beklagten von de n Klägern nicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten aufgefordert. b) Die erforderliche Leistungsaufforderung und Fristsetzung war auch nicht n ach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich . Dies setzt voraus, dass der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgül tig verweigert. Dabei sind an das V orliegen einer solchen Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen zu stellen ( S e- natsurteil vom 9. Juli 1992 XII ZR 268/90 NJW - RR 1992, 1226, 1227 zu § 326 BGB a F ; BGH Urteil vom 29. Juni 2011 VIII ZR 202/10 NJW 2011, 2872 Rn. 14 zu § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB ) . Erforderlich ist ein Verhalten des Schuldners, aus dem zu schließen ist, dass dieser sich durch eine weitere Au f- forderung zur Leistung nicht umst imm e n lassen wird. Die Weigerung des Schuldner s muss als sein let ztes Wort aufzufassen sein. E ine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann insbesondere angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen vertraglich übernommenen Verpfl ichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsr e- paraturen getroffen zu haben (Se natsurteil vom 10. Juli 1991 XII ZR 105/90 26 27 - 15 - NJW 1991, 2416, 2417 zu § 326 BGB aF ; Bub/Treier/Scheuer/Kraemer/ Paschke Handbuch der Geschäfts - und Wohn raummiete 4. Aufl. Kap. V.A Rn. 209 ff. ). Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte n ihre Renovi e- rungspflicht ernsthaft und endgültig verweigert haben. Dies ergibt sich insb e- sondere nicht daraus, dass die Beklagten in einem früheren Rechtsstreit zw i- schen den Parteien die Rechtsauffassung vertreten haben, zur Vornahme von Schönheitsrepara turen und Instandsetzungs - bzw. Instandhaltungs arbeiten nicht verpflichtet zu sein. Hierin liegt schon deshalb keine ernsthafte Erfüllung s- verweigerung, weil dieser Rechtsstreit zu einem Zeitpunkt ge fü h r t worden i st, zu dem eine Beendigung des Mietverhältni sses noch nicht absehbar war. Hinzu kommt, dass die Beklagten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts noch vor Beendigung des Mietverhältnisses mit Schriftsatz ihre s P rozessb e- vollmächtigten vom 5. Oktober 2009 außergerichtlich erklären ließen, zur Vo r- nahme der notwendigen R e novierungsarbeiten bereit zu sein. Außerdem kon n- ten die Beklagten im Zeitpunkt ihres Auszugs davon ausgehen, dass die Kläger entsprechend ihrer Ankündigung an der Durchführung der Schönheitsreparat u- ren kein Interesse mehr hatten . Auf dieser tatsächlichen Grundlage kann trotz des Umstandes, dass die Beklagten ohne Vornahme der Renovierungsarbeiten aus den Mieträumen ausgezogen sind, deswegen nicht angenommen werden, die Beklagten hätten die Erbringung der geschuldeten Leistung ernst haft und endgültig verweigert. c) B esondere Umstände, die unter Abwägung der beiderseitigen Intere s- sen die sofortige Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs rechtfert i- gen würden (§ 281 Abs. 2 Alt. 2 BGB) , sind nicht festgestellt. 28 29 - 16 - 3. Das angefoch tene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden , da weitere tatsächliche Festste l- lungen, die für die Entscheidung von Bedeutung sein könnten, weder zu erwa r- ten noch erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Do se Schilling Günter Nedden - Boeger Botur Vorinstanzen: LG Koblenz, Entscheidung vom 27.06.2012 - 6 O 39/11 - OLG Koblenz, Entscheidung vom 12.04.2013 - 10 U 832/12 - 30
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