BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 8/00 Verkündet am: 8. Mai 2002 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 535 Zur Frage der Anpassung einer Staffelmiete für Gewerberaum bei unvorhergeseh e - nem Absinken des Mietpreisniveaus nach den Regeln des Wegfalls der Geschäft s - grundlage. BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - Kammergericht LG Berlin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bund esgerichtshofs hat auf die mndliche Verhandlung vom 8. Mai 2002 durch die Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Dr. Ahlt und Dr. Vézina fr Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Beklagten wird das Urteil der 32. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 22. Januar 1999 im Kostenpunkt dahingehend abgendert, daß dem Beklagten die Kosten der ersten Instanz mit Ausnahme der durch die Anrufung des unzustndigen Gerichts entstandenen Mehrkosten, die die Klgerin alleine trgt, auferlegt werden. Im brigen wird die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. November 1999 auf seine Kosten zurckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Mietvertrag vom 23. April 1991 vermietete die Klgerin (zunchst mit einem weiteren Miteigentmer) dem Beklagten Gewerberume in Berlin fr die Zeit vom 1. Juni 1991 bis 31. Mai 2001 (mit Verlngerungsklausel) "zur Benu t - zung als Rechtsanwaltspraxis". Der Mietvertrag sah eine Staffelmiete vor. D a - nach erhöhte sich der Mietzins von anfangs 6.400 DM jhrlich zum 1. Juni um jeweils 5 Prozent. Er belief sich somit ab Juni 2000 auf 9.928 DM monatlich. - 3 - Durch Vereinbarung mit dem Beklagten verzichtete die Klgerin auf die Staff e - lerhöhungen zum 1. Juni 1995 und 1. Juni 1996. Der Beklagt e hat ab Juni 1997 den Mietzins nicht mehr in voller Höhe entrichtet. Er hat dies unter anderem damit begrndet, der vereinbarte Staffelmietzins sei nach Treu und Glauben an den marktblichen Mietzins, der zwischenzeitlich wider Erwarten drastisch g e - sunken sei, anzupassen. Die ortsbliche Nettokaltmiete habe im April 1998 nur noch 26,60 DM pro Quadratmeter betragen, bei Neuvermietungen sei der Mie t - zins sogar auf 22,30 DM pro Quadratmeter gefallen, whrend er nach dem Staffelmietvertrag ab Juni 1997 53,60 DM und ab Juni 1998 56,28 DM pro Quadratmeter zahlen msse. Die Zahlung eines im Vergleich zur Marktblic h - keit derart berhöhten Mietzinses sei ihm nicht zuz u muten. Mit der vorliegenden Klage macht die Klgerin die Mietdifferenz bis ei n - schließlich Juni 1998 geltend, die sie mit 13.335,02 DM beziffert hat. Das Lan d - gericht hat der Klage in Höhe von 12.814,02 DM stattgegeben. Das Berufung s - gericht hat die Berufung des Beklagten zurckgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision des Beklagten, mit der er sein Begehren auf vollst n - dige Abwe i sung der Klage weiterverfolgt. Entscheidungsgrnde: Die Revision hat in der Sache keinen Erfolg, sie fhrt lediglich zu einer Abnderung der landgerichtlichen Kostenentscheidung. 1. Das Berufungsgericht hat ausgefhrt, der Beklagte könne weder unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschftsgrundlage noch aus anderweit i - - 4 - gen Erwgungen gemß § 242 BGB eine Herabsetzung des vertraglich verei n - barten Mietzinses verlangen. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei der Geschftswille der Pa r - teien nicht auf der Vorstellung aufgebaut gewesen, die Gewerberaummieten wrden nach 1991 weiter ansteigen. Die Mietzinsstaffelung sei vielmehr der von der Vermieterseite verlangte Preis dafr gewesen, daß der Beklagte, wie u n - streitig sei, die 10-jhrige Laufdauer des Vertrages gewnscht habe. Keine der Parteien habe eine sichere Vorstellung von der Entwicklung der Mietpreise h a - ben knnen. Ein Absinken der Mietpreise gegenber dem bei Vertragsschluß 1991 bestehenden hohen Niveau sei auch aus damaliger Sicht ebenso denkbar gewesen, wie ein weiteres Ansteigen. Das Absinken der Mietpreise sei nicht durch einen grundlegenden Wandel der politischen oder gesellschaftlichen Ve r - hltnisse ausgelst worden. Vielmehr sei es Folge einer wirtschaftlichen En t - wicklung, die nicht den erhofften dauerhaften Aufschwung genommen habe, sondern nach der anfnglichen Aufwrtsentwicklung frher als erwartet zum Erliegen gekommen sei. Diese Umstnde knnten die Wirksamkeit einmal g e - schlossener Vertrge von Rechts wegen nicht berhren. Eine Anpassung beziehungsweise Herabsetzung des Mietzinses sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Äquivalenzstrung von Leistung und Gegenleistung mglich. Dem Beklagten knne nicht darin gefolgt werden, daß der Wert der gemieteten Gewerberume nicht (mehr) annhernd der Hhe des jeweils zu zahlenden Mietpreises entspreche. Da das Mietobjekt unverndert dem Beklagten fr den mietvertraglichen Zweck zur Verfgung stehe und de s - sen finanzielle Leistungsfhigkeit von der Mietpreisentwicklung unabhngig sei, knne auch bei einem deutlichen Absinken der Mietpreise in der Umgebung nicht von einer Strung des Äquivalenzverhltnisses zwischen den Parteien in der Weise gesprochen werden, daß dem Beklagten die Zahlung des verei n - - 5 - barten Mietpreises nicht mehr zuzumuten wre. Die hierin liegende Beschwer des Beklagten rhre lediglich aus dem fr ihn ungnstigen Vergleich mit and e - ren Mietobjekten und aus dem Umstand her, daû er whrend der Vertragsdauer gehindert sei, die inzwischen eingetretenen gnstigen Anmietungsmglichke i - ten fr sich zu nutzen. Diese Ausfhrungen halten den Angriffen der Revision - jedenfalls im E r - gebnis - stand. 2. Die Hhe des nach den mietvertraglichen Vereinbarungen der Parte i - en im hier streitigen Zeitraum noch offenstehenden Mietzinses (12.814,02 DM) ist von der Revision zu Recht nicht angegriffen. 3. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagte nicht nach den Grundstzen ber den Wegfall der Geschftsgrundlage (§ 242 BGB) aufgrund des geltend gemachten Verfalls der allgemeinen Mietpreise fr vergleichbare Gewerberume ganz oder teilweise von seiner Pflicht, den vereinbarten Mie t - zins zu entrichten (§ 535 Satz 2 BGB a.F.), frei geworden. a) Es kann dahinstehen, ob der bei Vertragsschluû vorhandene G e - schftswille beider Parteien auf der Vorstellung aufbaute, der marktbliche Mietzins vergleichbarer Objekte in Berlin werde weiterhin kontinuierlich anste i - gen, wie die Revision geltend macht. Denn auch in diesem Fall wre der Mie t - zins fr den fraglichen Zeitraum nicht im Wege der Vertragsanpassung hera b - zusetzen. Auch wesentliche nderungen der Geschftsgrundlage - hier etwa die bei Vertragsschluû vorhandene Vorstellung und Erwartung der Parteien, der marktbliche Mietzins werde weiter ansteigen - fhren nicht zur Anpassung des Vertrages, wenn sich durch die Strung ein Risiko verwirklicht, das eine Partei - 6 - zu tragen hat (vgl. BGHZ 74, 370 [373]; Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1716). aa) Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmûig die nicht fernliegende Mglichkeit, daû der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erhe b - lich von der Entwicklung des marktblichen Mietzinses abweicht. Dieses typ i - sche Vertragsrisiko trgt grundstzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet -, Pacht - und Leasi n - grechts, 8. Aufl., Rdn. 429). Der Mieter bleibt daher grundstzlich auch bei e i - nem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarten Staffelerhhungen gebunden, es sei denn die Parteien haben eine - hier nicht festgestellte und auch nicht ersichtliche - abweichende Regelung getro f fen. bb) Diese der Staffelmietvereinbarung immanente Risikoverteilung n - dert sich nicht dadurch, daû nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, das allgemeine Mietniveau werde im gesamten Zeitraum der Staffe l - mietvereinbarung weiterhin steigen. Es ist grundstzlich Sache der jeweiligen Partei des Mietvertrages abzuschtzen, ob sich die vereinbarte Staffelmiete im Vergleich zur Entwicklung des Marktes als ihr gnstig erweisen wird oder nicht. Die Vereinbarung einer langfristigen Staffelmiete schafft beiden Parteien eine zuverlssige Kalkulationsgrundlage. Allein der Umstand, daû auch der Vermi e - ter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von weiter ansteigenden Mietpreisen ausgeht, verlagert das Risiko der Entwertung der Sachleistung whrend der Dauer der Staffelmietve r einbarung nicht vom Mieter auf den Vermieter. b) Die Staffelmietvereinbarung ist auch nicht aus Grnden der quiv a - lenzstrung abzundern. Zwar gehrt bei gegenseitigen Vertrgen der Geda n - ke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven G e - - 7 - schftsgrundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluû durch u n - vorhergesehene Vernderungen so schwer gestrt, daû damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise berschritten wird, ist der Vertrag an die vernderten Umstnde anzupassen (Senatsurteil vom 17. Februar 1993 - XII ZR 232/91 - NJW -RR 1993, 773, 774; P a landt - Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 242 Rdn. 135 bis 139 m.w.N.). Eine solch schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze berschreite n - de quivalenzstrung liegt hier jedoch nicht vor. aa) Die Revision vertritt hierzu die Auffassung, bei einer Staffelmietve r - einbarung mit einer Laufzeit von "lediglich" 10 Jahren seien fr die Annahme eines Anpassungsgrundes wegen des Wegfalls oder der nderung der G e - schftsgrundlage nicht so strenge Anforderungen zu stellen, wie sie die Rech t - sprechung fr ber mehrere Jahrzehnte fest abgeschlossene Vertrge aufg e - stellt habe. Staffelmietvereinbarungen von solcher Dauer seien vielmehr schon dann unter dem Gesichtspunkt der quivalenzstrung an die genderten Ve r - hltnisse anzupassen, wenn der vereinbarte Mietzins um mehr als einen b e - stimmten Prozentsatz unter das Niveau der (bei Vertragsschluû erwarteten) ortsblichen Mieten absinke. In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur A n - passung des Erbbauzinses bei drastischem Geldwertschwund (vgl. etwa BGH, Urteil vom 21. Februa r 1986 - V ZR 195/84 - NJW 1986, 2698, 2699) sei diese Grenze bei einem Mietzinsverfall um mehr als 60 % zu ziehen. Im Streitfall sei diese Grenze bei weitem berschritten, mithin sei eine entsprechende Ve r - tragsa n passung vorzunehmen. Damit hat die Revision keinen Erfolg. - 8 - bb) Im Gegensatz zur Meinung der Revision ist eine unzumutbare Übe r - schreitung des bernommenen Risikos im dargelegten Sinne eher anzune h - men, wenn die Bindung an den Vertrag, wie zum Beispiel bei Erbbauvertrgen, noch viele Jahre besteht. Im vorliegenden Fall war der Beklagte an die verei n - barte Staffelmiete nur noch vier Jahre gebunden, als er die hier streitige Hera b - setzung begehrte. Welcher Maûstab bei der Entscheidung der Frage, ob U n - zumutbarkeit vorliegt, anzulegen ist, braucht hier nicht entschieden zu werden. Die zur Unzumutbarkeit fhrenden Umstnde mssen jedenfalls auf die in Fr a - ge stehende quivalenzstrung zurckzufhren sein. Bereits daran fehlt es hier. Der Beklagte hat insoweit geltend gemacht, seine Einnahmen aus seiner Anwaltspraxis htten sich nicht in gleichem Maûe erhht wie die Mietzinsstaffel. Durch die Belastung mit der sehr hohen Miete sei er gehindert, weiteren ben - tigten Gewerberaum anzumieten, um vorhandenes oder weiteres Personal a n - gemessen unterbringen zu knnen, was fr eine etwaige Erhhung seiner Ei n - nahmen unerlûlich sei. Diese Entwicklung ist jedoch nicht durch das Absinken der marktblichen Mietpreise verursacht worden. Hierzu wre es vielmehr auch dann gekommen, wenn die Mietpreise allgemein entsprechend der vereinbarten Staffelmiete - wie vom Beklagten ursprnglich erwartet - gestiegen wren. Die Vertragsvorteile, insbesondere die Mglichkeit, Gewinne zu erzielen, sind dem Beklagten trotz des behaupteten Verfalls der Mietpreise unverndert erhalten geblieben (vgl. auch BGH, Urteil vom 12. April 1960 - VIII ZR 160/59 - NJW 1960, 240, 242 f.). cc) Allein die Tatsache, daû der Beklagte mittlerweile vergleichbare G e - schftsrume zu einem wesentlich gnstigeren Mietzins anmieten knnte, rechtfertigt nicht die Annahme einer zur Vertragsanpassung fhrenden quiv a - - 9 - lenzstrung. Überhaupt gengt der Umstand, daû jemand durch eine nachtr g - liche Vernderung der Verhltnisse wirtschaftlich ungnstiger steht, als nach den getroffenen Vereinbarungen zu erwarten war, regelmûig nicht, um ihm aus Billigkeitsgrnden ein auch nur teilweises Abgehen vom Vertrag zu erla u - ben. Eine andere Beurteilung wre eine Verletzung der gesetzlichen Grunden t - scheidung, daû Vertrge, so wie sie geschlossen sind, gehalten werden m s - sen (BGH, Urteil vom 1. Oktober 1975 - VIII ZR 108/74 - NJW 1976, 142). Eine Anpassung eines langfristigen abgeschlossenen Mietvertrags wegen einer nachtrglich eingetretenen quivalenzstrung kann nur in besonderen Au s - nahmefllen in Betracht kommen, zum Beispiel wenn das Festhalten am Ve r - trag fr eine Partei existenzgefhrdend wre. Dies ist hier nicht der Fall. Gerber Sprick Weber-Monecke Ahlt Vézina
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