BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 80/12 Verkündet am: 18. Dezember 2013 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 a) Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende He i- zungs - und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurte i- lung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung d es Gebäudes maßgeblichen technischen Standard en t- spricht und fehlerfrei arbeitet. b) Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlic h- keitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (im Anschluss an BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142). BGH, Urteil vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgeric htshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1 8 . Dezember 2013 durch den Vorsitzende n Richter D os e und die Richte r Schilling , Dr. Günter , Dr. Nedden - Boeger und Dr. Botur für Recht erkannt: D ie Revision gegen das Urteil de s 8 . Zivil senats des Kammerg e- rich ts in Berlin vom 21 . M ai 20 1 2 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen . Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin begehrt von der Beklagten rückständige Miete. Die Parteien schlossen im Februar 2007 einen Mietvertrag über Gewe r- beräume in einem Ge bäude, das schon zu DDR - Zeiten errichtet worden war. Vor der Übernahme der Mieträume wurde das Gebäude von der Klägerin u m- fassend saniert, wobei die bereits vorhandene Fernwärme - Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestell t werden können, unverändert beibehalten wurden. Die Beklagte minderte die Miete für die Monate Juni 2010 und August bis November 2010 . Sie begründete dies damit , die Heizungs - und Belüftungsanl a- ge sei im Hinblick auf den geringen Publikumsverkehr in ihr en Geschäftsrä u- men überdimensioniert und könne zudem nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden. Deshalb könne die Anlage nicht wirtschaftlich betrieben 1 2 3 - 3 - werden. Außerdem sei im Rahmen der Sanierungsarbeiten kein ausreichende r Wärmeschutz gesch affen worden. Das Landgericht hat der Klage unter Berücksichtigung einer von der B e- klagten hilfsweise erklärten Aufrechnung überwiegend stattgegeben. Die Ber u- fung der Beklagten wurde zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom Berufungsg ericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe : Die Revision hat keinen Erfolg . I . Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2012, 858 ff. veröffentlicht e En t- scheidung wie folgt begründet : Die Klägerin habe einen Anspruch auf Zahlung der restlich en Miete für die Monate Juni und August bis November 2010, weil die Miete nicht gemindert sei. Die in den Mieträumen vorhandene Heizungs - und Belüftungsanlage sei nicht mit einem Mangel im Sinne von § 536 BGB behaftet. Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel vorliege, seien die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung b e- stimmter technischer Normen. Das Landgericht habe im unstreitigen Tatb e- stand des angefochtenen Urteils festgestellt, dass es zwischen den Partei en hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung keine Vereinbarung gegeben habe. Fehlten - wie hier - ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der 4 5 6 7 8 - 4 - Mietsache, so sei jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dass d ie streitgegenständlichen Räume unangemessene Temperaturen aufwiesen, bzw. zu heiß oder zu kalt seien, werde von der Beklagten nicht schlüssig vorgetragen. Die Beklagte beanstande die Unwirtschaftlichkeit der von der Klägerin eingebauten Heizungs - und L üftungsa nlage, weil diese nicht individuell zu b e- dienen bzw. einzustellen und daher eine bedarfsgerechte Einstellung in den einzelnen Stockwerken nicht möglich sei und die A nlage lediglich durch einen Techniker und nicht vom Personal der Beklagten eingeste llt werden könne . D ies er Vortrag der Beklagten sei widersprüchlich. Wenn eine nur zentral durch einen Techniker zu bedienende Anlage dem Stand der Technik entspreche, also die maßgeblichen technischen Normen eingehalten w ü rden, weiche dies nicht zugleich v on dem ab, was im Mindestmaß als allgemeiner Standard v o- rausgesetzt werde, bzw. nach Treu und Glauben von einer Heizungsanlage erwartet werden könne. Von einem Mangel könne nur dann ausgegangen werden, wenn eine solche Anlage überhaupt nicht zu regulier en wäre. Die streitgegenständliche Heizungs - und Belüftungsanlage sei aber regulierbar. Wenn sie aufgrund ihrer Komplexität nur durch einen Techniker zu regulieren sein sollte, stelle dies ke i- nen Mangel dar, sofern die Anlage - wie hier - dem Stand der Tec hnik entspr e- che. Ein Mietmangel ergebe sich auch nicht aus dem Vorbringen der Bekla g- te n , die von ihr zu tragenden Kosten für die Heizung und der Energieverlust sei en erheblich. Eine verlustreich arbeitende Heizung stelle per se keinen zur Minderung führ enden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt sei für den 9 10 11 12 - 5 - Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellten als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhten, könne ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliege, sei aber nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beu r- teilen. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten entspr eche die Heizungs - und B elüftungsanlage dem damaligen Stand der Technik, so dass von einer Ma n- gelhaftigkeit der Heizungs - und Belüftungsanlage nicht ausge gangen werden kö nn e . Es könne auch nicht der Rechtsprechung des O berlandesgerichts Dü s- seldorf gefolgt werden , wonach der Ve rmieter nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte verpflichtet sei , dem Mieter eine wirtschaftlich arbeitende He i- zungsanlage bereitzustellen. Der Mieter ha be grundsätzlich einen Anspruch auf eine Heizung, die den vertraglichen Vereinbarungen oder aber, f alls eine au s- drückliche Vereinbarung fehl e , dem Stand der Technik ent spre ch e . Da die He i- zungs - und Belüftungsanlage vorliegend diesen Anforderungen genüge , lieg e ein Mangel nicht vor. Der von der Beklagten beanstandete mangelnde Wärmeschutz stell e ebenf alls keinen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB dar. Der Mieter einer Wohnung oder von Gewerberäumen k ö nn e nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung ver gleic h- barer Woh nungen bzw. Gewerberäume entspreche . Hierbei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Bei einem Altbau k ö nn e ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des 13 14 15 - 6 - Hauses den bei Vertragsschlus s geltenden Maßstäben für Neubauten ent spr e- ch e . Das streitgegenständliche Gebäude sei zu DDR - Zeiten errichtet worden, so dass die Beklagte ohne eine gesonderte Vereinbarung nicht habe erwarten k ö nn en , dass die Wände den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlu sses für den Wärmeschutz geltenden Standard aufweisen. In den Anlagen, die Bestandteil des Mietv ertrages geworden sei en , werde geregelt, dass bei den tragenden Außenwänden keine bauliche Maßnahme erforderlich sei . Die Position " A u- ßenwandbekleidung außen " u nter 1.5 der Anlage 2 enth a lt e den Vermerk " ggfs zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen gemäß EnEV - Nachweis " . Dieser Ve r- merk k ö nn e unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um ein zu DDR - Zeiten errichtetes Gebäude handel e und die Außenwände daher vor de m Umbau unter keinen Umständen den Wärmeschutz gemäß EnEV - Nachweis aufweisen konnten, nur die Bedeutung haben, dass ein solcher Wärmeschutz dann erfolgen w e rd e , wenn er erforderlich sei , um eine Baugenehmigung bzw. Bauabnahme zu erhalten. Wie de m von der K lägerin zu den Akten gereichten Energiesparnachweis zu entnehmen sei , erfüll t en drei der im Kellergeschoss befindlichen Außenwände nicht die DIN nach 4108 - 2 : 2003 - 7. Dies sei aber ausweislich der Ausführungen in der Energiebilanz deshalb nicht maßgebend, we il davon keine Sozialräume betroffen seien , so dass der mangelnde Wärm e- schutz einer Baugenehmigung bzw. Bauabnahme nicht im Wege ge stand en habe . E ine Vereinbarung, dass sämtliche Außenwände der zum Zeitpunkt des Umbaus maßgeblichen DIN Norm angepasst we rden soll t en, ergebe sich auch nicht aus der mit der Überschrift " Baubeschreibung Neubauanforderungen " ve r- sehenen Anlage 3 zum Mietvertrag. Dass nicht sämtliche Gebäudeteile neu gebaut werden sollten, folge bereits aus der Anlage 1 zum Mietvertrag, in der 16 17 - 7 - ausdrücklich festgehalten worden sei , welche Bauteile ohne Veränderung be i- behalten, welche ausgebessert bzw. überarbeitet und welche abgebrochen und neu gebaut werden sollten. Aus der in der Anlage 3 enthaltenen, mit der Übe r- lung, wonach die Umfassungswände der Mieteinheit entsprechend den Anforderungen aus Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und statischen Erfordernissen als Mauerwerk - , Stahlbeton oder GK - Wände errichtet werden sollten, kö nn e die Beklagte nicht herleiten, dass auch die tragenden Außenwände an die aktuellen Wärmeschutz - Normen ang e- passt werden sollten. Diese sollten nämlich - wie dargelegt - entsprechend der in der Anlage 1 enthaltenen Regelung nicht neu errichtet, sondern in ihrem Z u- stand belassen werden. Di e in der Anlage 3 bezüglich der Wände enthaltene Regelung k ö nn e sich folglich nur auf die nichttragenden Außenwände und die tragenden und nichttragenden Innenwände beziehen, die ausweislich der Anl a- ge 1 teilweise neu errichtet werden sollten. Soweit die Beklagte vortr age , dass die Höhe der Umbaukosten von 3 Mi l- lionen Euro dafür spreche, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen seien und das Gebäude auf den Stand eines Neubaus bringen sollten, sei ihr Vortrag nicht hinreichend substantiiert. Al le in aus der Höhe der Bauko s- ten kö nn e nicht auf einen bestimmten allgemeinen Standard geschlossen we r- den . 18 - 8 - II. D ie se Ausführungen hal ten der rechtlichen Überprüfung stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines Mangels der Mietsache im S inne des § 536 BGB verneint. 1. Ein Mangel der Mietsache ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist - Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll - Beschaffenheit" der Mietsache abweicht. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem M ieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Soll - Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll - Zustand" getro f- fen, muss anhand v on Auslegungsrege ln (§§ 133, 157 , 242 BGB) geprüft we r- den, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund d es Vertrage s vom Vermieter verlangen kann (vgl. Senatsurteile vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 - NZM 2006, 582, 583 und vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04 - NZM 2006, 626, 627). Dabei ist nach der Verkehrsanschauung der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH Urteil vom 5 . Juni 20 13 - VIII ZR 287/12 - NZM 20 13 , 575 Rn. 15 mwN ). Die Beurteilung, ob eine Abweichung der Mietsac he von der vereinbarten Sollbeschaffenheit den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesen t- lich beeinträchtigt und welche Minderung des Mietzinses ein solcher Mangel gegebenenfalls rechtfertigt, obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Das Revis i- onsge richt hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zutre f- fend beurteilt hat, den Begriff des Mangels nicht verkannt hat und auf entspr e- chende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zugrunde lie gen (Senatsurteil vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07 - NJW 2009, 664 Rn. 13). 19 20 21 - 9 - 2. Unter Beachtung d iese r Maßstäbe hat das Berufungsgericht zu Recht einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verneint. a) Nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages ke i- ne ausdrückliche Vereinbarung hinsichtlich der technischen Gebäudeaussta t- tung getroffen. Hiergegen erinnert auch die Revision nichts. b) Die Parteien haben jedoch in Ziffer 1. 3. des Mietvertrages die als A n- lage 2 bezeichnete Baubeschreibung der Vermieterin vom 14. August 200 6 und die als Anlage 3 bezeichnete Mieterbaubeschreibung vom 22. November 200 4 zum Inhal t des Mietvertrages und zur Grundlage für den Umbau und die Au s- stattung des Mietgegenstands gemacht. Aus beiden Anlagen ergeben sich zwar keine ausdrücklichen Vereinbarungen über die technische Ausstattung des Mi e- tobjekts. Sie enthalten jedoch Angaben, die im Rahmen der durch Auslegung zu ermittelnden Soll - Beschaffenheit de s Miet objekts herangezogen werden können. So ist in Ziffer 2.2 der Anlage 2 (Wärmeversorgungsanlagen) die Wi e- derverwendung der vorhandenen Fernwärmestation und eine Grundbeheizung über st atische Heizflächen in den Randbereichen und in den Büros und Sozia l- räumen vorgesehen. D ie weitere Nutzung der vorhandenen Lüftungsanlage mit einem 6 - fachen Luftwechsel ergibt sich aus Ziffer 2.3 der Anlage 2 . In der Mieterbaubeschreibung (Anlage 3) wird h insichtlich der Heizung nur verlangt, dass die Zuluft während der Heizperiode bis zu einer Außentemperatur von ca. 18 Grad Celsius zentral erwärmt und im Mietbereich zur Verfügung gestellt wird. Darüber hinaus soll t e vom Vermieter ein separater Anschluss f ür die Ve r- sorgung der Sozialräume und des Büros gestellt werden, um in diesen Räumen eine Innentemperatur von bis zu 21 Grad Celsius zu erreichen. 22 23 24 - 10 - Durch diese zum Vertragsinhalt gewordenen Angaben in den Anlagen 2 und 3 wird der von der Klägerin geschul dete Standard in Bezug auf die He i- zungs - und Belüftungsanlage beschrieben. Dass die vorhandene Anlage diesen Anforderungen nicht genügt, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und wird von der Beklagten auch nicht behauptet . Sie räumt selbst ein, dass mit der installierten Anlage ihre Geschäftsräume ausreichend beheizt und belüftet we r- den können. c) Soweit d ie Revision den zur Minderung der Miete führenden Mangel in der Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Heizungs - und Belüftungsanlage sieht, kan n dem nicht gefolgt werden . aa ) Zwar wird vereinzelt die Auffassung vertreten , dass der unwirtschaf t- liche Betrieb einer technisch fehlerfreien Heizungsanlage einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begrün den kö nn e (OLG Düsseldorf WuM 1984, 54 f.; M ünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 Rn. 8 ; Eisenschmid in Schmidt - Futterer Mietrecht 11. Aufl. § 536 BGB Rn. 231 ). Ü berwiegend wird das Vorli e- gen eines Mangels jedoch verneint (KG ZMR 2008, 892, 893 und WuM 2005, 774; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 R n. 15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts - und Wohnrau m- miete 3. Aufl. Kap. III.B Rn. 1305; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. A ufl. § 536 BGB Rn. 8 ; Langenberg Betriebs - und Heizkostenrecht 6. Aufl. II. Rn. 53; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 63 ). Jedenfalls im vorliege n- den Fall ist der letztgenannten Auffassung zu folgen. bb ) Die Heizungs - und Belüftungsanlage war zum Zeitpunkt des Ve r- tragsschlusses bereits installiert und sollte im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt auch nicht verändert werden. Der B e- 25 26 27 28 - 11 - klagten war dieser Umstand bekannt, weil er sich aus der dem Mietvertrag be i- gefügten An lage 2 er gibt . Durch den Abschluss des Mietvertrages hat sie diese technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand der Mie t- sache akzeptiert. Feststellungen, dass die Heizungs - und Belüftungsanlage nicht dem maßgeblichen technischen Standard bei der Errichtung des Gebä u- des entspricht, hat das Berufungsgericht nicht getroffen . Dies wird von der B e- klagten auch nicht behauptet. Dass die dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs - und Belüftungsanlage im Vergleich zu a n- deren Geschäftsräumen der Beklagten hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage - wie hier - dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgebl i- chen tech nischen Standard entspri ch t und fehlerfrei arbeitet. Insbesondere lässt sich in diesem Fall ein Mangel der Mietsache nicht damit begründen, dass bei einer anders konzipierten und daher wirtschaftlich er arbeitenden Heizungsanl a- ge geringere Kosten anfallen würden ( Staudinger/Emmerich B GB [2011] § 536 Rn.15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59 ). Würde der im Ve r- gleich mit einer modernen Heizungsanlage unwirtschaftliche Betrieb der bei Vertragsschluss vorhandenen Anlage zu einem Mangel führen, wäre der Ve r- mieter gehalten, um s einen Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachz u- kommen, die Anlage technisch so zu verändern, dass ein wirtschaftlicher B e- trieb gewährleistet wird. Dadurch würde jedoch eine vom Gesetz nicht vorges e- hene Modernisierungspflicht des Vermieters begründet, au f die der Mieter ke i- nen Anspruch hat (vgl. BGH Urteile vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12 - N JW 2013, 2417 Rn. 22 und vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11 - NJW - RR 2012, 262 Rn. 10; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bambe r- ger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34). Auch das für das Wohnraummietrecht in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot führt zu keiner anderen - 12 - Beurteilung (zum Wirtschaftlichkeitsgebot im Gewerb eraummietrecht vgl. S e- natsurteil vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 11 mwN). D a- nach kann die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden He i- zungsanlage zwar bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von B e- deutung sein. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten ( BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142 Rn. 18) . Dies gilt a uch für den Bereich der Gewerb e- raummiete (Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15). cc ) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Revision ang e- führten Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (WuM 1984, 54). S o- weit dort eine unwirt schaftlich arbeitende Heizungsanlage als Sachmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bewertet worden ist, handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar ist . Die Heizungsa nlage war im Hinblick auf Größe und Nutzung einer Mietwohnung um 60 % zu groß ausgelegt und verbrauchte daher über 70 % mehr Brennstoff als eine für die Beheizung der Wohnung ausreichende Anlage. Im Hinblick auf di e- se außergewöhnlich große Überdimensionierung der Heizungsanlage und de n damit verbundenen erheblichen Energiemehrverbrauch hat das Oberlandesg e- richt unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte für diesen konkreten Einzelfall einen Mangel der Mietsache bejaht . Im hier zu en t- scheidenden Fall hat das Berufun gsgericht eine solche Überdimensionierung der Heizungs - und Belüftungsanlage jedoch gerade nicht festgestellt. Die Rev i- sion macht insoweit auch nur geltend, dass im Hinblick auf den konkret von ihr ausgeübten Geschäftsbetrieb mit einer nur geringen Anzahl an Kunden die A n- lage kostengünstiger betrieben werden könnte. Dass aufgrund des geringen Publikumsverkehrs in den Geschäftsräumen der Beklagten bei einer anderen technischen Gestaltung der Heizungs - und Belüftungsanlage nur geringere 29 - 13 - Energiekosten aufgewen det werden müssten, ändert jedoch nichts daran, dass die vorhandene Anlage der vertraglichen Beschaffenheit der Mietsache en t- spricht und daher keinen Mangel der Mietsache begründen kann. Die Beklagte kann sich daher zur Begründung eines Mangels i.S.v. § 53 6 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht auf die von ihr behauptete Unwirtschaftlichkeit der Heizungs - und Belüftungsanlage berufen. d ) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich eine Mangelha f- tigkeit der Mietsache auch nicht daraus, dass die Heizungs - un d Belüftungsa n- lage nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen ist. Wie sich aus der dem Mietvertrag beigefügten Anlage 2 ergibt, die B e- standteil des Vertrages geworden ist (Ziff. 1. 3. des Mietvertrages vom 16. Februar 1997), sollte die bei Vertrag sschluss bereits vorhandene Heizungs - und Belüftungsanlage ohne bauliche Veränderungen weiter verwendet werden. Die von der Klägerin geschuldete Anlage beschränkt sich dadurch auf den Z u- stand, den die Anlage zu diesem Zeitpunkt aufwies einschließlich der v orha n- denen Regelungstechnik. Das Berufungsgericht hat weder festgestellt, dass die zu diesem Zeitpunkt bestehende Regelungstechnik nicht dem Stand der Tec h- nik für eine Fernwärmeanlage entsprach noch hat die Beklagte hierzu entspr e- chenden Vortrag gehalten. Unter diesen Voraussetzungen kann die Beklagte nicht damit gehört werden, die Anlage sei mangelhaft, weil sie nicht individuell regulierbar sei. Die Anlage entspricht dem Zustand, in dem die Beklagte die Mieträume angemietet hat. Auch hier würde die Annahm e eines Mangels dazu führen, dass der Vermieter die Anlage umbauen lassen müsste, um aus der Sicht der Beklagten die Mangelfreiheit der Mietsache herzustellen. Dies käme wiederum einer Modernisierungsmaßnahme gleich, die der Vermieter nicht schuldet , wenn die Anlage zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes dem technischen Standard entsprach. 30 31 - 14 - e) Zutreffend hat das Berufungsgericht schließlich angenommen, dass auch der von der Beklagten beanstandete mangelnde Wärmeschutz an den Außenwänden des Gebäudes ni cht zu einem Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz Alt. 1 BGB führt. aa ) Die Revision vertritt hierzu die Auffassung, der Mieter von Wohn - oder Gewerberäumen könne nach der Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufwie sen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bzw. Gewerberäumen entspräche. Das Berufungsgericht habe zu Unrecht darauf abgestellt, dass das streitgegenstän d- liche Gebäude zu DDR - Zeiten errichtet worden sei und die Beklagte daher ohne geso nderte Vereinbarung nicht habe erwarten können, dass die Wände den bei Vertragsschluss geltenden Standard in Bezug auf Wärmeschutz aufw iesen . Das Berufungsgericht habe verkannt, dass aufgrund der umfangreichen Sani e- rung des Gebäudes nicht auf den Standard im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes habe abgestellt werden dürfen. Deshalb seien die einschlägigen DIN - Normen einzuhalten gewesen, was nach dem Vortrag der Beklagten nicht der Fall gewesen sei. bb ) Damit kann die Revision nicht durchdringen. Es tri fft zwar zu, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei einem älteren G e- bäude die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags geltenden techn i- schen Standards für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer Mietsache ma ß- geblich sein könn en. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter bauliche Veränd e- rungen an der Mietsache vornimmt, die einem Neubau oder einer grundlege n- den Veränderung des Gebäudes gleichkommen (vgl. BGH Urteile vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12 - N JW 2013, 2417 Rn. 28; vom 17 . Juni 2009 - VIII ZR 131/08 - NJW 2009, 2441 Rn. 11 und vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03 - NJW 2005, 218, 219 jeweils zum Trittschallschutz in Mietwohnungen) . Diese 32 33 34 - 15 - Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Bereits aus der Anlage 2 zum Mie t- vertrag, d ie gemäß Ziffer 1. 3. des Mietvertrags Vertragsbestandteil geworden ist, ergibt sich, dass bei der anstehenden Sanierung des Gebäudes an den A u- ßenwänden keine baulichen Maßnahmen vorgenommen werden sollten. Z u- sätzliche Wärmeschutz m aßna h men an der Außenwand bekleidung sind in der Baubeschreibung nur vo r gesehen, falls sie für den EnEV - Nachweis erforderlich sein sollten. Die dem Mietvertrag beigefügte Mieterbaubeschreibung sieht einen den Anforderungen entsprechenden Wärmeschutz auch nur für neu errichtete Umfa ssungswände der Mieteinheit vor. Im Hinblick auf diesen Inhalt des Mie t- vertrages ist die Annahme des Berufungsgerichts , dass die Beklagte k einen Wärmeschutz an den Außenwänden beanspruchen kann, der den bei A b- schluss des Mietvertrages geltenden DIN - Normen entspricht , revisionsrechtlich nicht zu beanstanden . Dose Schilling Günter Nedden - Boeger Botur Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 08.09.2011 - 32 O 615/10 - KG Berlin, Entscheidung vom 21.05.2012 - 8 U 217/11 -
Full & Egal Universal Law Academy