BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 84/06 Verk374ndet am: 8. Oktober 2008 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247247 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Bb, Cl Eine 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formu-larmietvertrag ist auch bei Mietvertr344gen 374ber Gewerber344ume unwirksam, wenn der Mieter unabh344ngig von dem Erhaltungszustand der R344ume zur Re-novierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohn-raummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006). BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 84/06 - OLG D374sseldorf LG D374sseldorf - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 8. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterinnen Weber-Monecke und Dr. V351zina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlan-desgerichts D374sseldorf vom 4. Mai 2006 wird auf Kosten des Kl344-gers zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte hatte von dem Rechtsvorg344nger des Kl344gers f374r die Zeit von April 1991 bis M344rz 2006 ein Ladenlokal zum Betrieb einer 304nderungs-schneiderei gemietet. Die Parteien streiten noch dar374ber, ob die Beklagte zur Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen verpflichtet ist. 1 In 247 13 des vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages war u.a. folgendes vereinbart: 2 "247 13 Sch366nheitsreparaturen 1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, w344hrend der Mietzeit Sch366n-heitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuf374hren, da hierf374r in der Miete keine Kosten kalkuliert sind. 2. ... - 3 - 3.1 Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in K374che, Bad, Dusche und Toiletten und alle f374nf Jahre in allen 374brigen R344umen die Sch366nheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der W344nde und Decken, Streichen der Heizk366rper ein-schlie337lich Heizungsrohre, der Innent374ren samt Rahmen, der Ein-bauschr344nke sowie der Fenster und Au337ent374ren von innen, Abzie-hen bzw. Abschleifen der Parkettfu337b366den und danach deren Ver-siegelung, Reinigung der Teppichb366den) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausf374hren zu lassen. ... 3.8 Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Sch366nheitsreparaturen fachm344nnisch und innerhalb der vereinbarten Mindestfristen durch-gef374hrt worden sind. 3.9 Endet das Mietverh344ltnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchf374h-rung der Sch366nheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten f374r die Sch366nheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvorschlages eines vom Vermieter auszuw344hlenden Maler-fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Ma337gabe zu zah-len. Wenn die Sch366nheitsreparaturen seit Einzug oder seit einer sp344te-ren Vornahme l344nger zur374ckliegen als: bei K374che, Bad, WC: bei allen 374brigen R344umen: 7 Monate mit 20 % 12 Monate mit 20 % 11 Monate mit 30 % 18 Monate mit 30 % 15 Monate mit 40 % 24 Monate mit 40 % 19 Monate mit 50 % 30 Monate mit 50 % 23 Monate mit 60 % 36 Monate mit 60 % 27 Monate mit 70 % 42 Monate mit 70 % 31 Monate mit 80 % 48 Monate mit 80 % 34 Monate mit 90 % 54 Monate mit 90 % 3.10 ... 3.11 Die vorstehend genannten Fristen beginnen nicht vor dem erstma-ligen Ablauf der in 247 13 Abs. 3.1 genannten Fristen, wenn der Miet-gegenstand sich beim Beginn des Mietverh344ltnisses in einem reno-vierungsbed374rftigen Zustand befunden hat." - 4 - Der Kl344ger beantragt die Feststellung, dass die Beklagte nach Ma337gabe der in 247 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Sch366nheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die - vom Berufungsgericht zugelassene - Revision des Kl344gers. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NJW 2006, 2047 ver366f-fentlicht ist, hat die Abweisung der Klage wie folgt begr374ndet: 5 Die Vereinbarung in 247 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages (im Folgenden MV) sei nach 247 307 BGB insgesamt unwirksam. Die Klausel sei einheitlich so auszu-legen, wie sie von verst344ndigen und redlichen Vertragspartnern unter Abw344-gung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werde. Sie k366nne nur die Bedeutung haben, dass der Mieter zur Ausf374hrung der Renovierungsarbeiten in K374che, Bad und Toilette sp344testens nach drei Jah-ren und in allen 374brigen R344umen sp344testens nach f374nf Jahren verpflichtet sei, auch wenn die gemieteten R344ume nach ihrem tats344chlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbed374rftig seien. 6 - 5 - Eine solche "starre" F344lligkeitsregelung sei gem344337 247 307 BGB unwirk-sam, weil sie dem Mieter ein 334berma337 an Renovierungsverpflichtungen aufer-lege. Zwar sei grunds344tzlich auch eine formularm344337ige Abw344lzung von Sch366n-heitsreparaturen auf den Mieter wirksam. Anderes ergebe sich nach der Recht-sprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs aber, wenn ein Woh-nungsmietvertrag einen starren Fristenplan enthalte, der dem Mieter die Aus-f374hrung der Sch366nheitsreparaturen nach Ablauf genau fixierter Zeitr344ume ver-bindlich vorschreibe. In solchen F344llen werde der Mieter mit Renovierungs-pflichten belastet, die 374ber den tats344chlichen Renovierungsbedarf hinausgingen und ihm eine h366here Instandhaltungsverpflichtung auferlege, als ihm der Ver-mieter ohne eine solche Klausel schulden w374rde. 7 Ob dies auch f374r Mietvertr344ge 374ber Gesch344ftsr344ume gelte, sei umstritten. Das Oberlandesgericht folge der Auffassung, wonach die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen auch auf gewerbliche Mietvertr344ge zu 374bertragen sei, weil ein gewerblicher Mieter insoweit nicht weniger schutzbe-d374rftig sei als ein Wohnungsmieter. Nach dem Inhalt des Mietvertrages der Par-teien gelte der Fristenplan nicht lediglich f374r den Regelfall, sondern schreibe eine Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vor. Damit werde auch dem gewerblichen Mieter ein 334berma337 an Instandhaltungspflichten auferlegt, zumal kein Anhaltspunkt erkennbar und vorgetragen sei, dass ein zum Betrieb einer 304nderungsschneiderei vermietetes Ladenlokal zwangsl344ufig nach Ablauf der genannten Fristen renovierungsbed374rftig sein m374sse. Dem le-gitimen Interesse des Vermieters an einer ansehnlichen Dekoration des Mietob-jekts k366nne in ausreichender Weise auch mit einer Klausel ohne starren Fris-tenplan gen374gt werden. 8 F374r die 334bertragung der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auf gewerbliche Mietverh344ltnisse spreche zudem die Entscheidung des XII. Zivil- 9 - 6 - senats des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 (XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006). Danach behandele das Gesetz gewerbliche Mieter und Wohnungsmieter hinsichtlich der Sch366nheitsreparaturen gleich. Aus der vereinzelten Besserstel-lung des Wohnungsmieters k366nne nicht der Schluss gezogen werden, das Ge-setz habe den Mieter von Gewerber344umen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen sch374tzen wollen. Zwar seien die 247247 308 und 309 BGB nach 247 310 BGB nicht auf Unternehmer anwendbar. Die 334ber-w344lzung der Sch366nheitsreparaturen sei aber nicht an diesen Vorschriften, son-dern an 247 307 BGB zu messen. Auch ein gewerblicher Mieter gehe in der Regel nicht davon aus, in jedem Fall und unabh344ngig von dem Erhaltungszustand der Mietr344ume eine Renovierung durchf374hren zu m374ssen. Der Einwand, die 334ber-tragung der Sch366nheitsreparaturen sei Teil der kalkulierten Miete, ber374cksichti-ge nicht hinreichend, dass dem Mieter mit dem starren Fristenplan ein 334berma337 an Renovierungspflichten auferlegt werde. Dass mit der Unwirksamkeit der Klausel die vertragliche 304quivalenz gest366rt werde, sei unerheblich, weil der Vermieter als Verwender der Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen das Risiko der Gesamtunwirksamkeit trage. F374r eine erg344nzende Vertragsauslegung blei-be deswegen kein Raum. Die Unangemessenheit der Fristenregelung f374hre insgesamt zur Unwirk-samkeit der Vertragsklausel. Die Verpflichtung zur Ausf374hrung der Sch366nheits-reparaturen lasse sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklau-sel aus sich heraus verst344ndlich und sinnvoll in einen zul344ssigen und einen un-zul344ssigen Regelungsteil trennen lasse. Hieran fehle es. Der Fristenplan bilde mit der 334berw344lzung der Sch366nheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Um-fang der Renovierungsverpflichtung konkretisiere. Wollte man im Rahmen des Fristenplans das Wort "mindestens" streichen, um die Renovierungsverpflich-tung auf das gerade noch zul344ssige Ma337 zur374ckzuf374hren, sei das eine unzul344s-sige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel. 10 - 7 - II. 11 Diese Ausf374hrungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nach-pr374fung stand. 12 1. Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Sch366nheitsreparaturen durchzuf374hren. Das folgt aus der in 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt w344hrend der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgem344337en Zustand zu er-halten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formular-vertr344gen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser lang-j344hrigen 334bung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularvertr344gen Sch366nheitsreparaturen regelm344337ig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach 247 307 BGB Bestim-mungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab-weichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (BGH Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM 1985, 46; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. 247 538 Rdn. 112). Denn das Ge-setz hat die Pflicht zur Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen grunds344tzlich disponibel ausgestaltet, weswegen die daf374r notwendigen Kosten - wie hier ausdr374cklich in 247 13 Nr. 1 MV niedergelegt - nicht zwingend in die Miete einkal-kuliert sein m374ssen. Der Gesetzgeber hat die 374berwiegende mietrechtliche Pra-xis einer 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter bei entspre-chend geringerer Miete also auch mit der Neuregelung des Mietrechts durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) als im Ein-klang mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages stehend akzeptiert. - 8 - 2. Ob eine Allgemeine Gesch344ftsbedingung auch im Einzelfall zul344ssig ist, h344ngt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Entgegen der Rechtsauffassung der Revision hat das Berufungsgericht die Vertragsklau-sel in 247 13 Nr. 3.1 MV zutreffend als starre Fristenregelung ausgelegt. 13 14 Allgemeine Gesch344ftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verst344ndigen und redli-chen Vertragspartnern unter Abw344gung der Interessen der normalerweise be-teiligten Kreise verstanden werden (BGH Urteil vom 25. Juni 1992 - IX ZR 24/92 - NJW 1992, 2629). Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel in 247 13 Nr. 3.1 ist der Mieter verpflichtet, auf seine Kosten "mindestens" in den dort ge-nannten Fristen Sch366nheitsreparaturen durchzuf374hren. Dies kann - wie das Be-rufungsgericht richtig erkannt hat - aus Sicht eines verst344ndigen Mieters nur bedeuten, dass er zur Ausf374hrung der Renovierungsarbeiten sp344testens bei Ablauf der genannten Fristen verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten R344ume nach ihrem tats344chlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbed374rftig sind. Dem entspricht auch die Formulierung in 247 13 Nr. 3.8, wonach dem Mieter der Beweis daf374r obliegt, dass er die Sch366nheitsreparaturen fachm344nnisch in-nerhalb der vereinbarten "Mindestfristen" durchgef374hrt hat. 3. Die grunds344tzlich zul344ssige Ab344nderung dispositiver gesetzlicher Re-gelungen durch Allgemeine Gesch344ftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der 247247 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der 247247 308, 309 BGB nach 247 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages gegen374ber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen F344llen kann die Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB aller-dings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Gesch344ftsbedingung f374hren, insbe-sondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtli-chen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unan- 15 - 9 - gemessenen Versch344rfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters f374hrt. 16 a) Bestimmungen in Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen sind nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Ver-wenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be-nachteiligen. Nach 247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachtei-ligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Unter Bezug auf diese gesetzliche Regelung hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs u.a. Allgemeine Gesch344ftsbedingungen, mit denen Sch366n-heitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter 374bertragen werden, f374r unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die 374ber den tats344chlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine h366here Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen w374rde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen l344sst der VIII. Zivilsenat nur f374r solche Allgemeine Gesch344ftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen nur f374r den Regelfall vorsehen, diese aber vom tats344chlichen Erhaltungszustand abh344ngig machen (BGH Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416 und vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632 f.). Kn374pft die Vertragsklausel die Renovie-rungspflicht des Mieters allerdings allein an feste zeitliche Grenzen und f374hrt die Auslegung der Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen - wie hier - dazu, dass der Erhaltungszustand f374r die Verpflichtung keine Rolle spielt, f374hrt dies regelm344337ig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 - 17 - 10 - NJW 2006, 1728 f. und vom 7. M344rz 2007 - VIII ZR 247/05 - WuM 2007, 260, 261). 18 b) Ob dies auch f374r Mietvertr344ge 374ber Gesch344ftsr344ume gilt, ist umstritten. 19 Eckert (ZfIR 2005, 673, 674 f.) spricht sich gegen eine 334bertragung die-ser Rechtsprechung auf gewerbliche Mietvertr344ge aus. Der Zustand der Miet-r344ume sei bei gewerblicher Nutzung nicht blo337 Privatsache des Mieters, weil dem Vermieter regelm344337ig daran gelegen sei, das Mietobjekt, das auf die Um-gebung ausstrahle, in einem ansehnlichen Zustand zu erhalten. Eine 374berm344-337ige Belastung des Mieters sei nicht zu bef374rchten, wenn zus344tzlich klargestellt werde, dass der Mieter zur Endrenovierung nur verpflichtet sei, wenn die Sch366nheitsreparaturen vor Vertragsende f344llig gewesen w344ren. Liege bei R374ck-gabe des Mietobjekts die letzte Renovierung nur kurze Zeit zur374ck, handle der Vermieter rechtsmissbr344uchlich, wenn er gleichwohl erneut die Sch366nheitsrepa-raturen fordere (vgl. auch Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 376). 334berwiegend wird allerdings die Auffassung vertreten, Allgemeine Ge-sch344ftsbedingungen, die eine 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter nach einem starren Fristenplan vorsehen, seien auch im gewerblichen Mietrecht unwirksam. Denn die Unwirksamkeit beruhe nicht auf dem besonde-ren sozialen Aspekt der Wohnraummiete, sondern auf den allgemeinen Pflich-ten eines Vermieters und den Grenzen einer formularm344337igen Ab344nderung (Neuhaus Handbuch der Gesch344ftsraummiete 2. Aufl. Rdn. 773; Bieber/Ingen-doh AnwaltFormulare Gesch344ftsraummiete 247 5 Rdn. 14; OLG D374sseldorf [ne-ben dem Berufungsurteil] NJW-RR 2005, 13 und OLGR 2007, 199). Auch Ahlt (DWW 2005, 96, 99) bef374rwortet eine 334bertragung der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs auf das gewerbliche Mietrecht. Aller- 20 - 11 - dings scheide im gewerblichen Mietrecht eine Erh366hung der Miete wegen der nicht kalkulierten Sch366nheitsreparaturen aus (zum Wohnungsmietrecht vgl. jetzt BGH Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - zur Ver366ffentlichung bestimmt), was zu einer grundlegenden St366rung der Vertragsparit344t f374hre, die nur durch eine erg344nzende Vertragsauslegung oder nach den Grunds344tzen 374ber den Wegfall der Gesch344ftsgrundlage wiederhergestellt werden k366nne (so auch Pa-landt/Weidenkaff 67. Aufl. 247 535 Rdn. 47 a und B366rstinghaus WuM 2005, 675). c) Der Senat schlie337t sich der Auffassung an, die auch f374r Mietvertr344ge 374ber Gewerber344ume eine starre Fristenregelung f374r Sch366nheitsreparaturen durch den Mieter in Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen f374r unwirksam h344lt. Die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung f374r die 334bernahme der Sch366n-heitsreparaturen folgt aus der gesetzlichen Wertung, die insoweit nicht zwi-schen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheidet, und aus den Grenzen, die die 247247 305 ff. BGB vertraglichen Vereinbarungen durch Allgemei-ne Gesch344ftsbedingungen setzen. Auch der Schutzzweck ist in Bezug auf star-re Fristenregelungen f374r Sch366nheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverh344lt-nissen nicht grunds344tzlich anders zu bewerten als im Falle einer Wohnungsmie-te. 21 aa) Das Gesetz sieht f374r Teilbereiche des Mietrechts zwar einen beson-deren Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der K374ndigungsschutz des Wohnraummieters st344rker ausgepr344gt (247 573 BGB); auch das Minderungsrecht darf nicht zum Nachteil des Mieters beschr344nkt werden (247 536 Abs. 4 BGB). Eine vergleichbare Privilegierung des Wohnungsmieters fehlt allerdings f374r den Bereich der Sch366nheitsreparaturen. Nach der gesetzlichen Regelung des 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Gesch344ftsr344umen die Durchf374h-rung der Sch366nheitsreparaturen ebenso wie der Wohnungsvermieter. Das Ge-setz behandelt die Vermieter in beiden F344llen also gleich. 22 - 12 - Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnungsmieters kann nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Gesch344ftsr344u-men generell weniger vor belastenden Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen sch374tzen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz f374r Mietvertr344ge 374ber Gesch344ftsr344u-me eine weitergehende Beschr344nkung, zumal die Klauselverbote der 247247 308, 309 BGB f374r Unternehmer nicht gelten. Die 334berw344lzung der Sch366nheitsrepara-turen auf den Mieter ist aber in diesen Vorschriften nicht geregelt und deswe-gen an 247 307 BGB zu messen, einer Bestimmung, die f374r Unternehmer und Verbraucher gleicherma337en gilt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 206, 207). 23 bb) Auch die allgemein geringere Schutzbed374rftigkeit eines Gesch344fts-raummieters kann starre Fristen f374r die Durchf374hrung der Sch366nheitsreparatu-ren durch den Mieter nicht rechtfertigen. Zwar trifft es zu, dass ein gesch344ftser-fahrener Unternehmer als gewerblicher Mieter nicht in gleichem Ma337e schutz-bed374rftig ist wie ein Verbraucher als Wohnungsmieter. Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Gesch344fte der betreffenden Art h344ufig abschlie337t oder innerhalb einer Gesellschaft solche T344tigkeiten einem mit dem Mietrecht besonders vertrauten Angestellten 374bertragen werden. In diesen F344llen kann der Mieter mit den Risiken eines Mietvertrages sogar besser vertraut sein als der Vermieter und dadurch seine Interessen hinreichend durchsetzen (zur sit-tenwidrig 374berh366hten Miete vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00 - NJW 2004, 3553). Zu Recht weist das Berufungsgericht aber darauf hin, dass diese 334berlegungen f374r die Zul344ssigkeit starrer Fristen zur 334bertragung von Sch366nheitsreparaturen nicht greifen. Auch ein erfahrener gewerblicher Mieter geht regelm344337ig nicht davon aus, dass er die 374bernommenen Sch366nheitsrepa-raturen allein nach dem starren Zeitplan und v366llig unabh344ngig vom Erhaltungs-zustand der R344ume schuldet. Selbst wenn der gewerbliche Mieter die Proble-matik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die 366rtli- 24 - 13 - che Marktsituation die Abwehr einer solchen - seine gesetzlichen Rechte be-schneidenden - Klausel erm366glicht (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006 f.). 25 cc) Soweit teilweise vertreten wird, ein Gesch344ftsraummieter k366nne die Kosten der Sch366nheitsreparaturen in die Preise f374r seine Waren und Dienstleis-tungen einkalkulieren, 374berzeugt dies nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abw344lzung erlaubt. Zum anderen lie337e sich mit dieser Argumentation jede f374r den Gesch344ftsraummieter nachtei-lige Klausel rechtfertigen. Dem Mieter von Gesch344ftsr344umen kann auch nicht zugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzli-chen Rechte beschneidende Klausel auferlegt werden, durch die mit gesch344ftli-chen Risiken verbundene Erh366hung seiner Preise aufzufangen. Dass in Einzel-f344llen ein Gesch344ftsraummieter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen Klausel verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Denn auch im Verkehr mit Unternehmen ist nicht auf die Schutzbed374rftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine 374berindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzu-stellen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2008). dd) Die 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen in Form einer starren Fristenregelung h344lt auch nicht deswegen der Inhaltskontrolle nach 247 307 BGB stand, weil der Mieter durch andere Regelungen hinreichend gesch374tzt w344re (so aber Eckert ZfIR 2005, 673, 674 f.). Insbesondere schlie337en die 247247 305 ff. BGB in ihrem Anwendungsbereich als Spezialregelung einen R374ckgriff auf 247 242 BGB aus. Deswegen w344re es verfehlt, die den Mieter 374berm344337ig belas-tende Renovierungsklausel f374r wirksam zu erachten und ihm lediglich im Einzel-fall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gem344337 247 242 BGB zu erm366glichen. Bei der Pr374fung der Angemessenheit ist im Rahmen des 247 307 26 - 14 - BGB n344mlich nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generali-sierenden objektiven Ma337stab auszugehen. 27 ee) Auch der Einwand, die 334bernahme der Sch366nheitsreparaturen durch den Mieter sei bei der Bemessung der H366he des Mietzinses kalkuliert worden (vgl. hier 247 13 Nr. 1 MV), f374hrt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar kann der Wegfall der bei der Bemessung des Mietzinses ber374cksichtigten 334bernahme der Sch366nheitsreparaturen zu einer einschneidenden St366rung der 304quivalenz der wechselseitigen Leistungen f374hren. Dies steht der Unwirksam-keit der Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen allerdings nicht entgegen, weil der Verwender Allgemeiner Gesch344ftsbedingungen grunds344tzlich das Risiko ihrer Wirksamkeit tr344gt. Selbst wenn sich die Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen erst aufgrund einer 304nderung der h366chstrichterlichen Rechtsprechung als un-wirksam erweisen, ist ihm grunds344tzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (BGH Urteile vom 5. M344rz 2008 - VIII ZR 95/07 - NJW 2008, 1438, 1439 und vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - zur Ver366ffentlichung bestimmt). ff) Schlie337lich ist die 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter in Form starrer Fristen auch nicht durch schutzw374rdige Interessen des Vermieters geboten. Soweit er wegen der nicht in die Miete einkalkulierten Kos-ten und der Au337endarstellung seines Mietobjekts daran interessiert ist, dass der Mieter die 374bernommenen Sch366nheitsreparaturen auch tats344chlich durchf374hrt, geht dieses Interesse nicht 374ber den am Zustand des Mietobjekts orientierten Renovierungsbedarf hinaus. 28 Zwar kann der Vermieter daran interessiert sein, einem langwierigen Rechtsstreit mit einer ihn treffenden Beweislast f374r die Notwendigkeit einer Re-novierung aus dem Weg zu gehen. Dieses legitime Interesse des Vermieters ist aber auf andere Weise hinreichend gesch374tzt. Wenn die Fristenregelung in den 29 - 15 - Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen nur f374r den Regelfall gelten und Ausnah-men nach dem Erhaltungszustand zulassen w374rde, tr344fe den Mieter die Beweis-last, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungs-bed374rftigkeit besteht. Damit w344re der Mieter in einem Rechtsstreit 374ber diese Frage beweisbelastet und auch f374r die zu erwartenden Kosten einer Beweis-aufnahme vorschusspflichtig. Weil der Formularvertrag im Gewerberaummiet-recht regelm344337ig gegen374ber einem Unternehmer verwendet wird und das Klau-selverbot des 247 309 Nr. 12 BGB in solchen F344llen nicht gilt (247 310 Abs. 1 BGB), w344re die damit verbundene 334bertragung der Beweislast f374r Umst344nde, die oh-nehin im Einflussbereich des Mieters liegen, nicht unwirksam. Dem Interesse des Vermieters ist damit weitgehend gedient; jedenfalls kann ein weiter gehen-des Interesse keine Renovierungspflicht ohne Renovierungsbedarf begr374nden. 4. Die Beklagte ist auch nicht aus anderen Gr374nden zur Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen verpflichtet. 30 a) Die 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter ist nicht vom Umfang der durchzuf374hrenden Sch366nheitsreparaturen trennbar (vgl. inso-weit Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 96 und Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 373). 31 aa) Zwar darf eine Bestimmung in Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen, die gegen 247 307 BGB verst366337t, nach st344ndiger Rechtsprechung des Bundesge-richtshofs nicht im Wege der so genannten geltungserhaltenden Reduktion auf den gerade noch zul344ssigen Inhalt zur374ckgef374hrt und damit aufrechterhalten werden. L344sst sich eine Formularklausel jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verst344ndlich und sinnvoll in einen inhaltlich zul344ssigen und in einen un-zul344ssigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zul344ssigen 32 - 16 - Teils nach der gleichfalls st344ndigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtlich unbedenklich (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 86 m.w.N.). 33 bb) Hier l344sst sich die 334bertragung der Sch366nheitsreparaturen vom Ver-mieter auf den Mieter allerdings nicht isoliert vom Umfang der durchzuf374hren-den Arbeiten beurteilen. W344re der Umfang in Form einer starren Fristenrege-lung unwirksam, verbliebe f374r die Verpflichtung des Mieters kein hinreichender Rahmen. Wegen des inneren Zusammenhangs beider Aspekte w344re eine Ge-samtregelung sogar dann unwirksam, wenn eine Regelung zur Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen auf den Mieter und die f374r ihre Erf374llung ma337gebenden starren Fristen in zwei verschiedenen Klauseln enthalten w344ren (BGH Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 - NJW 2004, 3775). Schlie337lich w374r-de sich allein aus einer zul344ssigen Freizeichnung des Vermieters von den ihn treffenden gesetzlichen Renovierungspflichten noch keine Verpflichtung des Mieters zur Durchf374hrung der Sch366nheitsreparaturen ergeben. b) Darauf, ob sich die unwirksame Klausel 374ber die 334bernahme der Sch366nheitsreparaturen durch die Mieterin in 247 13 Abs. 3.1 von der Freizeich-nung des Vermieters in 247 13 Abs. 1 des Mietvertrages trennen l344sst (vgl. inso-weit Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 und BGHZ 145, 203, 212), kommt es nicht an, weil die Parteien hier um eine Renovierungspflicht der Beklagten als Mieterin streiten. 34 - 17 - 5. Die Vorinstanzen haben die Klage deswegen zu Recht als unbegr374n-det abgewiesen. 35 Hahne Weber-Monecke V351zina Dose Klinkhammer Vorinstanzen: LG D374sseldorf, Entscheidung vom 18.11.2005 - 15 O 143/05 - OLG D374sseldorf, Entscheidung vom 04.05.2006 - I-10 U 174/05 -
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