BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 84/14 Verkündet am: 14. Oktober 2015 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 536 b, 536 c Die v orbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Z u- kunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist (im A n- schluss an Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402). BGH, Urteil vom 14. Oktober 2015 - XII ZR 84/14 - OLG Koblenz LG Koblenz - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14 . Okto ber 2015 durch d en Vorsitzende n Richter Dose und die Richter Schilli ng , Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling für Recht erkannt: Auf d ie Revision der Beklagten wird der Beschluss des 2 . Zivil senats des Oberl an d es gerichts Koblenz vom 21 . J uli 2014 aufgehoben . D er Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entsche i- dung, auc h über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin begehrt von der Beklagten Miete, die diese wegen behau p- teter Mietmängel einbehalten hat. Die Rechtsvorgängerin der Klägeri n vermietete der Beklagten mit Vertrag vom 30. April 2001 eine Gewerbeimmobilie, in der die Beklagte vereinbarung s- gemäß eine Fachklinik für Suchttherapie betreibt. Mietbeginn war der 1. Juni 2001, die Mietdauer betrug zehn Jahre. Zur Vertragslaufzeit regel t § 2 Ziffer 2 das Recht der Mieterin, " die Mietzeit um je 5 Jahre zu verlängern (Opt i- on) . Diese Optionen treten jeweils stillschwei gend in Kraft , wenn die Mieterin spätes tens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit k eine gegenteilige schriftliche 1 2 - 3 - Er klärung abgibt . " Eine solche die Vertragsverlängerung verhindernde Erkl ä- rung gab die Beklagte nicht ab . Weiter ist in dem Vertrag unter § 13 geregelt, dass die Mieterin aus Mä n- geln der Beschaffenheit der vermieteten Räume oder an den Inventargege n- ständen keine Rechte herleiten kann, " es sei denn, der Vermieter hätte die B e- seitigung dieser Mängel nicht innerhalb angemessener Frist vorgenommen, nachdem die Mieterin ihn unter Setzung einer angemessenen Frist mit Ei n- schreiben - Rückschein abgemahnt hat. " Erstmals im Juli 2007 rügte die Beklagte verschiedene Mängel. Mit Schreiben vom 25. August 2010 forderte die Beklagte die Klägerin zur Beseit i- gung zahlreicher Mängel auf und wiederholte diese Aufforderung m it Schreiben vom 27. Mai 2011 unter Fristsetzung . Nachdem sic h a b Februar 2012 die Miete aufgrund einer vertraglichen Wertsicherungsklausel erhöht hatte, zahlte die B e- klagte die Miete nur noch zur Hälfte und behielt 5.524,48 mit der Begründung ein, die Miete sei wegen Mängeln der Mietsache um 50 % gemi n- d ert . Die Klägerin macht mit der Klage Mietrückstände von insgesamt 27.622,40 für die Monate Mai bis September 2012 geltend . Das Landgericht hat der Klage in voller Höhe stattgegeben und die Au f- fassung vertreten, w egen vorbehaltloser Ausübung der Option könne sich die Beklagte auf vor der Optionsausübung aufgetretene Mängel nicht mehr berufen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der vom Senat z ugelassenen Revision. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet . I. Das Berufungsgericht hat seine mit Hinweis - und Zurückweisungsb e- schluss bei juris und aus zugsweise auch in ZMR 2014, 883 ff. veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet: Auf die Frage, ob die von der Beklagten gerügten Mängel vorlägen, komme es nicht an. Die Beklagte habe nämlich von der Möglichkeit, das Ve r- tragsverhältnis durch Nichtausübung der Verlängerungsoption zu beenden, in Kenntnis der Mängel keinen Gebrauch gemach t . Nach der zu § 539 BGB a.F. ergangenen und auf die aktuelle Gesetzeslage übertragbaren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs habe die Beklagte daher entsprechend § 536 b BGB das Recht verloren, sich auf die Mängel zu berufen. Die Klägerin habe auch vor d er Vertragsverlängerung keine Zusage abgegeben, die Mängel zu beseitigen. Die nach dem für die Optionsausübung maßgeblichen Stichtag, dem 31. Mai 2010, erfolgten Mängelrügen mit Fristsetzungen seien als Mängelvorbehalt nicht geeignet, weil der Ausschluss d er Mängelansprüche zu diesem Zeitpunkt bereits eingetreten gewesen sei. Die Mängelrechte der Beklagten seien auch nicht durch die Mieterh ö- hung im Februar 2012 wieder aufgelebt. Dies würde voraussetzen, dass durch die Erhöhung das Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise verschoben werde, woran es vorliegend fehle. Selbst wenn man dies anders beurteilen wolle, erg e- be sich kein anderes Ergebnis. Denn ein solches Wiederaufleben könne nicht zu einer Erweiterung der Mängelrechte führen. Wiederaufleben könnten ohne - hin nur bezogen auf den Erhöhungsanteil die Rechte allein in dem Umfang, in 6 7 8 9 - 5 - dem sie der Beklagten nach der vertraglichen Regelung bis zu ihrem Verlust zugestanden hätten. Das bedeute konkret, dass die Klägerin sich ihre Rechte erneut in der nach § 13 des Mietvertrags vorgesehenen Form hätte sichern müssen. Die Regelung in § 13 sei auch nicht unwirksam, selbst wenn es sich dabei um Al lgemeine Geschäftsbedingungen hande l n sollte. Bei gewerblichen Mietverhältnissen bestünden keine Bedenken, die Minder ung von zusätzlichen Bedingungen wie der Ankündigung des Minderungsrechts einen Monat vor Fä l- ligkeit der Miete abhängig zu machen. Dies entspreche letztlich auch dem g e- setzlichen Leitbild des § 536 c Abs. 2 BGB. Auf die Frage der Verwirkung ko m- me es nach a lledem nicht mehr an. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die von der B e- klagten gemäß § 536 Abs. 1 BGB geltend gemachte Minderung sei entspr e- chend § 536 b BGB aus geschlossen, weil die Beklagte trotz Mangelk enntnis die Verlängerungsoption ausgeübt habe, ohne sich Rechte wegen der Mängel vo r- zubehalten . a) Auf rechtliche Bedenken trifft bereits die Ansicht des Berufungsg e- richts, die Beklagte habe eine Verlängerungs option ausgeübt . Bei einer Verlängerungsoption handelt es sich um das der begünstigten Partei eingeräumte Recht, ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern (vgl. etwa Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21; BGH Urteil vom 14. Juli 1982 VIII ZR 196/81 NJW 1982, 2770; 10 11 12 13 - 6 - Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer/Leonhard Gewerberaummiete Vor § 535 BGB Rn. 542 ; Schmidt - Futterer/Blank Mie trecht 12. Aufl. § 542 Rn. 184 f. ). Demgegenüber führt eine Verlängerungsklausel die Vertragsverlängerung allein durch Schweigen herbei ( vgl. etwa BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 910 ; Ghassemi - Tabar/Guhling/Weitemeyer/ Leonhard Gewerbe raummiete Vor § 535 BGB Rn. 542). Vorliegend haben die Mietvertragsparteien eine Kombination dieser R e- gelungsmöglichkeiten vorgenommen, indem sie allein der Beklagten die Mö g- lichkeit eingeräumt haben, eine Vertragsverlängerung (um fünf Jahre) nach A b- lau f der zehnjährigen Vertragslaufzeit durch schriftliche Erklärung zu verhi n- dern. Dies ändert aber ebenso wenig wie der Umstand, dass in der Vertrag s- klausel von einer " Option " die Rede ist nichts daran, dass die Verlängerung nicht an eine empfangsbedürft ige Willenserklärung, sondern allein an die Nich t- abgabe einer " gegenteiligen schriftlichen Erklärung " und damit das Schw eigen der Beklagten gebunden ist . Das Unterbleiben der Beendigungserklärung führte mithin zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dems elben Inhalt bei Wahrung des in die Zukunft verlängerten Vertrags (vgl. BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171). Ob die vorliegend erfolgte Vertragsverlängerung derjenigen durch Au s- übung einer Verlängerungsoption entspricht, die der vom Berufungsgericht h e r- angezogene n Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 539 BGB a.F. z u- grunde lag (BGH Urteil vom 13. Juli 1970 VIII ZR 230/68 NJW 1970, 1740, 1742) , kann jedoch dahinstehen . b) Denn wie der Senat nach Erlass des angefochtenen Beschlusses en t- schied en hat, führt auch die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB zum Verlust der 14 15 16 - 7 - ihm nach §§ 536 und 536 a BGB zustehenden Rechte (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 16 ff. mwN; dazu Bi kowski ZfIR 2015, 105 ff. ). aa) Bei der Ausübung einer Verlängerungsoption handelt es sich nicht um einen Vertragsschluss im Sinn e des § 536 b BGB . Die Option ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Durch ihre Ausübung ko mmt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das b e- stehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeita b- schnitt hinzufügt. Im Übr igen wird der Mietvertrag aber ebenso wie bei der Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängeru ngsmechani s- mus mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Demnach bewirkt die Ausübung einer Ve rlängerungsoption ke i- ne Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mie t- vertrags darstellt (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 20 f. mwN) . bb) A uch die entsprechende Anwendung des § 536 b BGB kommt bei vorbehaltloser A usübung einer Verlängerungsoption nicht in Betracht (Senat s- u r teil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 22 ff. mwN) . (1) Zwar entsprach es z ur früheren Rechtslage höchstrichterlicher Rech t- sprechung, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption die entspreche nde Anwendung von § 539 BGB a.F. rechtfertigte. Nachdem die se Norm entspr e- chend auch in den Fällen angewendet wu rde, in denen der Mieter erst während des Mietverhältnisses Mängel entdeck t e, den Vertrag aber gleichwohl, ohne Beanstandungen zu erheben, forts etz t e und erfüll t e, musste das erst recht für die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption gelten (BGH Urteil vom 13. Juli 1970 VIII ZR 230/68 NJW 1970, 1740, 1742). 17 18 19 - 8 - (2) Aufgrund der seit dem Inkrafttreten der §§ 536 b, 536 c BGB best e- henden neuen Rechtslage ist diesem Erst - Recht - Schluss aber die Grundlage entzogen. Es fehlt nämlich seit der Neuregelung durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformge setz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) an d er für eine Analogie erforde rlichen planwidrigen Regelungslücke. Im Zuge der Einführung des Mietrechtsreformgesetzes hat der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mi e- ter den Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Ma n- gels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiterzahlt , sondern mit § 536 c BGB eine abschließende Regelung für nac h- träglich sich zeigende Mängel getroffe n (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 24 ff. mwN) . (3) E ine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB auf die vorbehal t- lose Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter ist auch nicht in A n- sehung des Gesetzeszwecks geboten. Tragender Grund für die in dieser Vo r- schrift getroffene Regelung ist der Ged anke, dass derjenige, der trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos mietet, zu erkennen gibt, der durch den Mangel b e- einträchtigte Gebrauch der vermieteten Sache solle der vertragsgemäße G e- brauch sein, für den er die vom Ver mieter geforderte und schließlic h auch ve r- einbarte Miet e zu entrichten gewillt ist. Darüber hinaus soll die Vorschrift der Rechtssicherheit dienen, indem bei Beginn des Mietverhältnisses feststeht, ob der vorhandene Zustand Rechte nach §§ 536, 536 a BGB begründen kann. Die vorbehaltlo se Optionsausübung durch den Mieter während des la u- fenden Mietverhältnisses ist von der Situation des Vertragsschlusses bzw. Ve r- tragsbeginns jedoch verschieden. Die Grundentscheidung für das Mietverhäl t- nis und den konkreten Zustand der Mietsache als vertra gsgemäß ist gefallen, die mietvertraglichen Rechte und Pflichten sind festgelegt und das Daue r- 20 21 22 - 9 - schuldverhältnis von Mieter und Vermieter besteht (oft seit längerer Zeit). Der Mieter setzt sich daher nicht dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens aus, in dem er eine mangelhafte Sache von vorneherein als vertragsgerecht a k- zeptiert, hiervon abweichend aber zu einem späteren Zeitpunkt die Rechte aus §§ 536 und 536 a BGB geltend mach t (Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 28 ff. mwN) . 2. Die angef ochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis zutreffend. a) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung geltend, es fehle an der nach § 13 des Mietvertrags erforderlichen Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung. aa) Dabei kann dahinstehen, ob die entsprechende Vertragsklausel wir k- sam ist . Deshalb bedarf auch keiner Prüfung , ob es sich bei ihr was das Ber u- fungsgericht offen gelassen hat um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt und ob es einer Kontrolle am Maß stab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB standhält, dass durch die Klausel im Ergebnis entgegen § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB eine Minderung jedenfalls für den Zeitraum einer angeme s- senen Frist zur Beseitigung endgültig ausgeschlossen wird (vgl. dazu etwa S e- natsurteil vom 12. März 2008 XII ZR 147/05 NJW 2008, 2254 Rn. 14 ff.) . bb) Denn die Beklagte hat nach den tatrichterlichen Feststellungen deu t- lich vor dem Zeitraum, für den hier die Minderung im Streit steht, schriftlich Mängel der Mietsache gerüg t und nach ihrem im Revisionsverfahren zu unte r- stellenden Vortrag erfolglos eine Frist zur Beseitigung gesetzt, so dass den Anforderungen der mietvertraglichen Bestimmung genügt ist. 23 24 25 26 - 10 - cc) Dem steht auch nicht entgegen, dass es an tatrichterlichen Fe stste l- lungen dazu fehlt, ob die entsprechenden Schreiben klauselgemäß per Ei n- schreiben - Rückschein oder auf andere Weise versandt wur den. Zu Vertragsklauseln in Mietverträgen über Gewerberaum , die eine schrif t liche Kündigung durch Einschreiben vorsehen, hat der Senat bereits ent - schieden , dass die Schriftform konsti tutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2 BGB hat , während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regel mäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigung s- erklärung vereinbart, wohingegen ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen kann (Senatsurteile vom 23. Januar 2013 XII ZR 35/11 NJW 2013, 1 082 Rn. 8 und vom 21. Januar 2004 XII ZR 214/00 NJW 2004, 1320 mwN). Für eine Klausel, die eine schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung per Einschreiben - Rückschein als vertragliche Voraussetzung der Minderung b e- stimmt, gilt insoweit nichts anderes. Durch eine solche wird der Versendungsart regelmäßig keine konstitutive Bedeutung beigegeben . Dafür, dass abweichend hiervon auch die Versendungsart Wirksamkeitsvoraussetzung für die Mänge l- rüge mit Fristsetzung sein sollte, ist - entgegen der Auffassung d er Revision s- beklagten - nichts ersichtlich. b) Die Revisionserwiderung dringt auch nicht mit dem Einwand durch, die Beklagte habe das Recht verwirkt, aus den (behaupteten) Mängeln der Miets a- che für sie günstige Rechtsfolgen wie die Minderung herzuleiten . Die Vorinsta n- zen, die den Rechtsverlust bereits der Anwendung von § 536 b BGB entno m- men haben, haben folgerichtig keine Feststellungen insbesondere zu de m für eine Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment getroffen. 27 28 29 30 - 11 - Es ist auch nicht erkennbar, inwie fern sich bei der Klägerin als Vermiet e- rin ein schutzwürdiges Vertrauen darauf bilden durfte, dass die Beklagte für die Zukunft auf eine Mietminderung wegen schon ger ügter Mängel verzichten we r- de . Solches ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Beklagte der Ve r- längerung des Mietvertrags nicht widersprochen hat (v gl. Senatsurteil BGH 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 34). Im Übrigen macht selbst die Revisionserwid e- rung nicht geltend, die Klägerin habe sich auch tatsächlich auf einen so lchen Rechtsverzicht eingerichtet , noch dazu in einem Maße, dass ihr durch die Ge l- tendmachung der Minderung ein unzumutbarer Nachteil entstünde ( st. Rspr., vgl. nur BGH Urteil vom 23. Januar 2014 VII ZR 177/13 NJW 2014, 1230 Rn. 13 mwN). 3. Die ange fochtene Entscheidung ist daher aufzuheben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif , so dass sie an das Berufungsgericht zurückz u- verweisen ist . Dose Schilling Günter Botur Guhling Vorinstanzen: LG Koblenz, Entscheidung vom 09.07.2013 - 1 HKO 155/1 2 - OLG Koblenz, Entscheidung vom 21.07.2014 - 2 U 901/13 - 31 32
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