BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 86/01Verkündet am: 17. Juli 2002Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: nein BGB § 571 a.F.§ 571 BGB a.F. ist auf einen Vertrag, in dem der Grundstückseigentümer einem Un-ternehmen das ausschließliche Recht gewährt, auf dem Grundstück eine Breitband-kabelanlage zu errichten, zu unterhalten und mit den Wohnungsmietern Einzelan-schlußverträge abzuschließen, nicht - und zwar auch nicht entsprechend - anwend-bar.BGH, Urteil vom 17. Juli 2002 - XII ZR 86/01 - OLGMünchenLGMünchen I - 2 - - 3 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 17. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die RichterWeber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézinafür Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts München vom 19. Oktober 2000 wird auf Kosten der Klä-gerin zurückgewiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Klägerin verlangt von den Beklagten Unterlassung der Nutzung einerSatellitenempfangsanlage, hilfsweise deren Entfernung.Die Beklagten sind Eigentümer von Wohnungen in einer größerenWohnanlage in M. . Die Klägerin hatte mit der Voreigentümerin der Haus-grundstücke im Juni 1993 einen als "Versorgungsvereinbarung über den Einbauund Betrieb einer Kabelrundfunk-Verteilanlage (Breitbandanlage)" bezeichnetenVertrag abgeschlossen. In diesem Vertrag gewährte die Voreigentümerin derKlägerin das ausschließliche Recht, auf ihren Grundstücken und in den sichdarauf befindenden Gebäuden und Wohnungen eine Breitband-Verteilanlagemit Anschlußvorrichtungen einzubauen und zu betreiben, sowie Einzelan-schlußverträge mit interessierten Mietern abzuschließen. Sie räumte der Kläge-rin in ihren allgemeinen Vertragsbedingungen darüber hinaus das Recht ein, - 4 -vorrangig die Versorgung mit eventuell weiteren Kommunikationsmedien (z.B.Satellitenrundfunk) zu den in dem abgeschlossenen Vertrag vereinbarten Be-dingungen zu übernehmen (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 3 der Allgemeinen Vertragsbe-dingungen). Sie verpflichtete sich ferner, der Klägerin während der ortsüblichenGeschäftszeiten Zutritt zu den Räumen, in denen der Übergabepunkt und dieHausverteilanlage installiert wurden, zu gewähren. Für den Fall der Veräuße-rung des Grundstücks war sie gehalten, den Erwerber zur Einhaltung des Ge-stattungsvertrages zu verpflichten (Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Ver-tragsbedingungen). Die Klägerin verpflichtete sich zur Übernahme aller im Zu-sammenhang mit der Errichtung, Instandhaltung, Änderung und Erweiterungder Anlage anfallenden Arbeiten und Kosten. Sie sollte Eigentümerin der nur zuvorübergehendem Zweck eingebauten Breitband-Hausverteilanlage bleiben undausschließlich zur Nutzung und freien Disposition über die Anlage befugt sein.Der Vertrag konnte frühestens nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist voneinem Jahr schriftlich gekündigt werden. Die Klägerin war bei Beendigung desVertrages berechtigt, sämtliche Vorrichtungen der Anlage wegzunehmen undden alten Zustand wiederherzustellen, oder die Anlage stillzulegen.Die Klägerin ließ die Breitbandkabel-Verteilanlage auf ihre Kosten instal-lieren und schloß mit einigen Mietern Einzelanschlußverträge ab.Nachdem die Beklagten nach Teilung des Eigentums Wohnungseigen-tum erworben hatten, stattete die Eigentümergemeinschaft im Jahr 1998 dieseit 1981 vorhandene Gemeinschaftsantenne für den Fernseh- und Rundfunk-empfang mit einer Satellitenempfangsanlage aus. Ihr Verwalter hatte der Kläge-rin zuvor mitgeteilt, daß sich die Wohnungseigentümer an den ihnen beim Kaufunbekannten Vertrag mit der Klägerin nicht gebunden sähen. - 5 -Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerinhatte keinen Erfolg. Mit der zugelassenen Revision verfolgt sie ihr Klagebegeh-ren weiter.Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg, da die Rechte und Pflichten aus demzwischen der Klägerin und der Voreigentümerin geschlossenen Vertrag nichtauf die Beklagten übergegangen sind.1. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung darauf gestützt, daߧ 571 BGB a.F., der den Eintritt des Grundstückserwerbers in die sich aus demMietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters anordne, nichtanwendbar sei, weil es sich bei dem streitgegenständlichen Vertrag nicht umeinen Miet- oder Pachtvertrag handele. Der Vertrag habe nicht die Überlassungeiner bestimmten Fläche in einem Raum oder an einer Wand des Anwesenszum Gegenstand, sondern beziehe sich auf einen beliebigen Platz im Anwesen,der mit der Voreigentümerin bzw. der Hausverwaltung abzusprechen gewesensei. Es gebe keine Vereinbarung, die der Klägerin die tatsächliche Gewalt übereine Wand- oder Bodenfläche einräume. Vielmehr sei der Zutritt zu den Räu-men, in denen die Vorrichtungen installiert gewesen seien, auf die üblichen Ge-schäftszeiten beschränkt worden. Infolgedessen ähnele der Gegenstand desVertrages nicht der Überlassung eines Teils von Räumen oder Flächen, son-dern der schuldrechtlichen Grundvereinbarung einer Grunddienstbarkeit, diesich darauf beschränke, in dem Anwesen eine Anlage einbauen und halten zudürfen. Auch fehle es an der für einen Mietvertrag erforderlichen Entgeltlichkeit. - 6 -Die Vergütung für den Breitbandanschluß sei von dem Mieter zu zahlen; einevon der Klägerin gesehene Wertsteigerung bleibe deshalb in ihren Händen.2. Dies hält zwar nicht in allen Punkten der Begründung, jedoch im Er-gebnis einer rechtlichen Überprüfung stand.a) Eine vertragliche Übernahme der Verpflichtungen aus dem zwischender Voreigentümerin und der Klägerin geschlossenen Vertrag durch die Woh-nungseigentümer hat unstreitig nicht stattgefunden, da die Voreigentümerin ih-rer Verpflichtung aus Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingun-gen, bei einer Veräußerung des Anwesens den Erwerber zur Einhaltung desGestattungsvertrags zu verpflichten, nicht nachgekommen ist.b) Auch ein gesetzlicher Übergang der Rechte und Pflichten gemäߧ§ 571, 580 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW2000, 2346) kommt vorliegend nicht in Betracht.aa) Allerdings scheitert eine Anwendung des § 571 BGB a.F. nicht be-reits daran, daß mangels hinreichender Bestimmbarkeit des Mietgegenstandeskein Mietvertrag vorliegt.Voraussetzung für einen Mietvertrag ist die Überlassung einer bestimm-ten Sache zum Gebrauch. Der Mietgegenstand muß im Mietvertrag individuellbestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Diese Voraussetzung ist hier entge-gen der Auffassung des Berufungsgerichts erfüllt. Der genaue Ort für die In-stallation der zum Betrieb einer Breitband-Verteilanlage erforderlichen Vorrich-tungen und Leitungen ist entsprechend der vertraglichen Vereinbarung mit derEigentümerin bzw. Hausverwalterin abgesprochen worden. Damit steht fest,welche Grundstücks- und Gebäudeteile der Klägerin zum Gebrauch überlassenund von ihr benutzt werden dürfen. - 7 -bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt auch die für dieAnnahme eines Mietvertrags notwendige Gebrauchsüberlassung vor. Die Fra-ge, was der Vermieter im Einzelfall tun muß, um seiner Pflicht zur Gebrauchs-überlassung i.S. des § 535 BGB a.F. zu genügen, richtet sich nach der Art unddem Umfang des Gebrauchs, der dem Mieter nach dem Vertrag gestattet ist.Nur wenn hiernach der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz vor-aussetzt, gehört zur Gebrauchsgewährung auch die Verschaffung des Besitzes.Ist dagegen der vertragsgemäße Gebrauch nur ein beschränkter, richtet er sichz.B. nur auf eine gelegentliche, dem jeweiligen Bedarf angepaßte Nutzung, sodaß eine ständige Besitzüberlassung zur Gebrauchsgewährung nicht erforder-lich ist, entfällt damit noch nicht das für die Miete erforderliche Element der Ge-brauchsgewährung (BGH, Urteil vom 1. Februar 1989 - VIII ZR 126/88 - NJW-RR 1989, 589 m.w.N., Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-,Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 175). Insofern reicht es aus, daß dieVoreigentümerin der Klägerin die nötige Fläche für die Verteilerkästen und dieLeitungen zur Verfügung stellte und ihr für die laufende Wartung und Instand-haltung den Zutritt zu den ortsüblichen Geschäftszeiten gewährte. Die Einräu-mung weitergehender Besitzrechte war - auch nach dem übereinstimmendenParteiwillen - nicht ) Zweifeln begegnet schließlich auch die Auffassung des Berufungsge-richts, daß es am erforderlichen Merkmal der Entgeltlichkeit fehle. Denn alsGegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung kommen nicht nurGeld-, sondern auch beliebige sonstige Leistungen oder anderweitige Ge-brauchsgewährungen in Betracht (st. Rspr. vgl. BGH, Urteil vom 20. Mai 1994- V ZR 292/92 - NJW-RR 1994, 971; Staudinger/Emmerich 13. Bearb. 1995§ 535 BGB Rdn. 160 jew. m.N.). Als eine solche geldwerte Gegenleistungkönnte hier der Einbau der Breitbandanlage angesehen werden. Sie sollte zwarlaut Vertrag im Eigentum der Klägerin verbleiben, ihr Einbau bot aber dem - 8 -Vermieter die Möglichkeit, die Wohnungen als mit dem aktuellen technischenStand von Rundfunk- und Fernsehempfangsanlagen ausgestattet anzubieten.Ob es für die Frage der Entgeltlichkeit darüber hinaus erforderlich ist, daß sichder Mietwert der Wohnungen gegenüber dem früheren Zustand in meßbarerWeise erhöht hat, was die Beklagten bestreiten, ist fraglich, kann aber hier da-hinstehen. Denn das Berufungsgericht hat nicht den gesamten Inhalt des Ver-sorgungsvertrages beachtet und ihn daher rechtlich nur unzureichend gewür-digt. Bei einer solchen Gesamtbetrachtung scheidet eine Anwendung des § 571BGB a.F. bereits aus anderen Gründen, als vom Berufungsgericht angenom-men, aus.c) Für den von § 571 BGB a.F. angeordneten Eintritt des Erwerbers ei-nes vermieteten Grundstücks in die sich aus dem Mietvertrag ergebendenRechte und Pflichten ist nur dann Raum, wenn der Schwerpunkt des Vertrags-verhältnisses in den mietrechtlichen Beziehungen liegt (Staudinger/EmmerichaaO § 571 BGB Rdn. 18, 20). Daran fehlt es hier. Die Klägerin und die Grund-stückseigentümerin haben einen gemischten Vertrag geschlossen, der zwarmietvertragliche Elemente (s. oben) enthält, dessen Schwergewicht jedochdarin liegt, daß die Grundstückseigentümerin der Kabelbetreiberin neben demRecht zum Einbau der Breitbandkabelanlage das ausschließliche Recht ein-räumt, auf ihrem Grundstück die Anlage zu betreiben, mit den an einer Kabel-versorgung interessierten Mietern Einzelanschlußverträge abzuschließen undhieraus Gewinne zu erzielen. Die Klägerin sollte ferner berechtigt sein, vorran-gig auch die Versorgung mit weiteren Kommunikationsdiensten (z.B. Satelliten-rundfunk) zu übernehmen. Um ihr die daraus erzielbaren Verdienstmöglichkei-ten auch im Falle einer Veräußerung des Grundstücks zu erhalten, hatte dieVoreigentümerin die Verpflichtung übernommen, den späteren Grundstückser-werber zur Einhaltung des "Gestattungsvertrages" zu verpflichten (Ziff. 2 Abs. 2Satz 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen). Die Hauptpflicht der Grund- - 9 -stückseigentümerin bestand daher in der Gestattung der ausschließlichen Ver-sorgung der Mieter mit den Kommunikationsdiensten der Klägerin. Die Grund-stückseigentümerin hatte daran ihrerseits ein Interesse, da damit nicht nur einefür die gesamte Wohnanlage umfassende und einheitliche Versorgung mit denKommunikationsmitteln eines einzigen Anbieters geschaffen wurde, was fürsich allein schon als vorteilhaft angesehen werden kann, sondern auch ge-währleistet war, daß die Anlage ständig durch einen Verantwortlichen instandgehalten, im Bedarfsfall repariert und den neueren technischen Entwicklungenangepaßt wird (s. Ziff. 1 Abs. 1 und 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen).Demgegenüber sind die mietvertraglichen Elemente, die im wesentlichenin der Zurverfügungstellung der für die Anlage erforderlichen Fläche und derGestattung von Wartung und Instandhaltung liegen, nur von untergeordneterBedeutung. Damit ähnelt das Vertragsverhältnis jenen Verträgen, in denen derSchwerpunkt in der Gestattung des Betriebs eines Gewerbes in den Räumeneines anderen besteht (vgl. Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 18), also etwa denAutomatenaufstellverträgen, für die der VIII. Zivilsenat (BGHZ 47, 202, 203 ff)ausgeführt hat, daß das entscheidende und den Vertragstyp charakterisierendeMerkmal nicht die Zurverfügungstellung der vom Automaten beanspruchtenFläche ist, sondern deren Wesensinhalt die Eingliederung des Automaten inden gewerblichen Betrieb des anderen Vertragspartners ist. Er hat daher dieAnwendung mietrechtlicher Vorschriften (hier § 566 BGB a.F.) auf ein solchesVertragswerk verneint. In ähnlicher Weise hat auch der Senat bei einem Ver-trag, der es einem Unternehmen gestattete, auf dem Übungsgelände einesGolfclubs Entfernungstafeln aufzustellen und diese mit Werbung zu versehen,die Hauptpflicht des Golfgeländeinhabers nicht in der Gebrauchsüberlassungdes Platzes für die Tafeln, sondern in der Einräumung eines Exklusivrechts aufWerbung gesehen und den Vertrag deshalb der Rechtspacht gleichgestellt. Dadie mietrechtlichen Elemente des Vertrages gegenüber dem Werberecht zu- - 10 -rücktraten, hat er demgemäß die Anwendung der in Frage stehenden miet-rechtlichen Vorschriften des § 549 BGB a.F. verneint (Senatsurteil vom21. Januar 1994 - XII ZR 93/92 - NJW-RR 1994, 558). Entsprechende Grund-sätze müssen auch hier gelten, so daß eine Anwendung des § 571 BGB a.F.- auch im Wege einer Analogie - ausscheidet.HahneWeber-MoneckeWagenitzFuchsVézina
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