BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 86/07 Verk374ndet am: 4. November 2009 K374pferle Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247 550 Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des 247 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Un-terschrift den Hinweis enth344lt, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. BGH, Urteil vom 4. November 2009 - XII ZR 86/07 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 4. November 2009 durch den Richter Dose, die Richterin Weber-Monecke, den Richter Fuchs, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Schilling f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 24. Mai 2007 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Kammer f374r Han-delssachen 91 des Landgerichts Berlin vom 10. Oktober 2006 wird zur374ckgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelinstanzen werden der Beklagten auf-erlegt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertra-ges 374ber Gewerber344ume nach vorzeitiger ordentlicher K374ndigung durch die Kl344gerin als Mieterin. 1 Mit Vertrag vom 2. Juli 2001 mietete die Kl344gerin Gewerber344ume f374r zehn Jahre beginnend mit dem 1. Oktober 2001. Die Vermieterin und Eigent374-merin 374bereignete das Grundst374ck durch "Einbringungsvertrag" vom 20. De-zember 2001 unter 334bergang der Nutzungen und Lasten zum 1. Januar 2002 2 - 3 - an die Beklagte, die am 15. August 2003 als Eigent374merin im Grundbuch einge-tragen wurde. Am 18. M344rz 2002 einigten sich die Beklagte und die Kl344gerin auf eine Mieterh366hung. Die Kl344gerin, eine Aktiengesellschaft, wurde dabei laut Ver-einbarung durch die Vorstandsmitglieder S. G. und E. K. vertreten; unterzeichnet wurde die Vereinbarung nur von E. K. . 3 Mit Schreiben vom 31. M344rz 2006 erkl344rte die Kl344gerin die ordentliche und au337erordentliche K374ndigung des Mietvertrages zum 30. Juni 2006. Das Landgericht hat - nach teilweiser Klager374cknahme - antragsgem344337 festgestellt, dass das Mietverh344ltnis der Parteien zum 30. September 2006 ge-endet hat. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die Kl344gerin mit der vom Senat zugelasse-nen Revision. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 5 1. Das Kammergericht hat, soweit f374r die Revision noch von Bedeutung, ausgef374hrt: Entgegen der Auffassung des Landgerichts k366nne nicht festgestellt werden, dass das Mietverh344ltnis durch die K374ndigung der Kl344gerin mit Schrei-ben vom 31. M344rz 2006 beendet worden sei. Zum Zeitpunkt der K374ndigung h344t-ten weder die Voraussetzungen f374r eine ordentliche noch die f374r eine au337eror-dentliche K374ndigung vorgelegen. Sowohl der Mietvertrag vom 2. Juli 2001 als auch die 304nderungsvereinbarung gen374gten den gesetzlichen Schriftformerfor-dernissen. Der Mietvertrag gelte deshalb nicht gem344337 247 550 BGB als f374r unbe- 6 - 4 - stimmte Zeit mit der Folge der ordentlichen K374ndbarkeit geschlossen. Der Auf-fassung des Landgerichts, die 304nderungsvereinbarung sei formunwirksam, weil aus ihr heraus nicht zu ermitteln sei, ob der f374r die Kl344gerin unterzeichnende Vorstand auch f374r das weitere in der Parteibezeichnung genannte Vorstands-mitglied G. unterzeichnet habe oder aber der weitere Vorstand G. noch zu-s344tzlich habe unterzeichnen sollen, sei nicht zu folgen. In den vom Landgericht zitierten Entscheidungen (NJW 2004, 1103; NJW 2003, 3053) habe der Bun-desgerichtshof ausgef374hrt, dass, wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft b374rgerlichen Rechts le-diglich einer unterschreibe, zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich sei, weil anderenfalls nicht ersichtlich sei, ob der Unterzeichner die Unterschrift nur f374r sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leiste. Derartige Zweifel k366nnten aber im vorliegenden Fall nicht auftreten, weil Mieterin nicht eine GbR, sondern eine AG sei. Mit Urteil vom 6. April 2006 (XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225) habe der Bundesgerichtshof in Abgrenzung zu den beiden oben genannten Entscheidungen ausgef374hrt, dass das Fehlen eines Vertretungszusatzes der Wahrung der Schriftform nicht entgegenstehe, wenn eine Person f374r eine GmbH unterzeichne. Weil die Person nicht selbst Vertragspartei werden solle, k366nne ihre Unterschrift nur die Bedeutung haben, dass sie die GmbH vertreten wolle. Auch im vorliegenden Fall sei unstreitig und offenkundig, dass der Vorstand K. jedenfalls nicht f374r sich selbst, sondern in Vertretung f374r die Kl344gerin - eine AG -, deren Name sich unmittelbar unter den Unterschriftenleisten befinde, habe unterzeichnen wollen. Die Schriftform des 247 126 BGB sei daher gewahrt. Ob der Vorstand K. alleinvertretungs-berechtigt gewesen sei, sei f374r die Frage der Schriftform nicht entscheidend, sondern lediglich f374r die Frage, ob die 304nderungsvereinbarung 374berhaupt wirk-sam zustande gekommen sei. Die Wirksamkeit der 304nderungsvereinbarung sei zwischen den Parteien nicht streitig. - 5 - Die Auffassung der Kl344gerin, die Schriftform sei nicht gewahrt, weil dem Mietvertrag wie der 304nderungsvereinbarung die Funktion der in Vertretung f374r die Vermieterseite jeweils unterzeichnenden Person nicht entnommen werden k366nne, treffe nicht zu. In der Literatur (Kraemer, NZM 2002, 465) werde die Auf-fassung vertreten, dem Schutzzweck des 247 550 BGB entsprechend m374sse ein potentieller Erwerber des Mietgrundst374cks aus der Vertragsurkunde entnehmen k366nnen, "in welcher Funktion" der Vertreter einer Gesellschaft b374rgerlichen Rechts gehandelt habe. Der Bundesgerichtshof habe bisher offen gelassen, ob dieser Meinung zu folgen sei. Ob es zur Wahrung der Schriftform erforderlich sei, die Funktion des Vertreters anzugeben, wenn dieser eine Gesellschaft b374r-gerlichen Rechts vertrete, k366nne auch im vorliegenden Fall offen bleiben, weil es hier um die Vertretung einer Einzelperson bzw. der aus einer Einzelperson bestehenden Komplement344rin gehe. Jedenfalls dann, wenn eine Einzelperson bei der Vertragsunterzeichnung von einer anderen Person vertreten werde, sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Schutzzweck des 247 550 BGB es erfordere, dass ein potentieller Erwerber des Mietgrundst374cks aus der Vertragsurkunde entnehmen m374sse, in welcher Funktion der Vertreter dieser Einzelperson ge-handelt habe. 7 2. Diese Ausf374hrungen halten einer rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 8 a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision allerdings darauf, die Schriftform sei schon deshalb nicht gewahrt, weil im Hinblick auf die 304nderungsvereinba-rung vom 18. M344rz 2002 unklar sei, in welcher Funktion das Vorstandsmitglied K. gehandelt habe. Zwar liege es nahe, dass er als eines von zwei ge-samtvertretungsberechtigten Vorstandsmitgliedern unterschrieben habe, doch die Auslegung, dass er (auch) als von dem weiteren Vorstandsmitglied G. rechtsgesch344ftlich beauftragter Vertreter agiert habe, bleibe m366glich. F374r einen 9 - 6 - potentiellen Erwerber bleibe die Frage der Vertretungsberechtigung und somit der Wirksamkeit des Vertrages im Unklaren. 10 Der Senat hat bereits mehrmals entschieden, dass Angaben dar374ber, woraus der Unterzeichner seine Vertretungsmacht herleitet, zur Wahrung der Schriftform nicht erforderlich sind. Ob der Vertreter Vertretungsmacht gehabt hat, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertrages. Selbst wenn der Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt, beeintr344chtigt das die Schriftform nicht (Senatsurteile BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2179; vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). b) Zu Recht macht die Revision aber geltend, die Schriftform sei nicht eingehalten, weil der Unterschrift des Vorstandsmitgliedes K. nicht ent-nommen werden k366nne, ob es f374r das Vorstandsmitglied G. mit unterzeichnet habe. 11 Zur Einhaltung der Schriftform des 247 550 BGB geh366rt auch, dass die Ver-tragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 307 = NJW 2008, 2178, 2179). 12 aa) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, m374ssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unter-zeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst l344sst sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vor-handenen Unterschriften, auch f374r und in Vertretung der anderen Vertragspar-teien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen un-terschrieben haben. 13 - 7 - Das hat der Senat f374r die Gesellschafter einer GbR (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 und vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054) und f374r die Mitglieder einer Erbenge-meinschaft (Senatsurteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391) entschieden. Ein Vertretungszusatz ist dar374ber hinaus immer dann erforderlich, wenn als Mieter oder Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute) auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch dann ist aus der blo337en Unterschrift noch nicht ersichtlich, ob der Vertrag zugleich in Vertretung - und zwar auch f374r den anderen - mit unterzeichnet worden ist oder ob es noch der Unterschrift weiterer Personen bedarf (BGHZ 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.). 14 bb) Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unter-zeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, ist ein zus344tzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (dazu auch Senatsurteil BGHZ 176, 301, 308 = NJW 2008, 2178, 2180). 15 Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine nat374rliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unter-schreibt. Dann kann deren Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftenzeile nur bedeuten, dass sie mit ihrer Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverh344ltnis wird in solchen F344llen deswegen auch ohne ausdr374cklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdr374cklichen Ver-tretervermerk gewahrt (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346 f. und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). Dementsprechend hat der Senat die Wahrung der Schriftform als ausrei-chend angesehen, wenn bei einer GmbH der alleinige Gesch344ftsf374hrer ohne Hinweis auf seine Vertreterstellung unterzeichnet (Senatsurteil vom 6. April 16 - 8 - 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 f.). Eines Vertretungszusatzes bedarf es in diesem Falle nicht, weil von vornherein klar ist, dass der Alleinge-sch344ftsf374hrer nicht f374r sich, sondern f374r die Gesellschaft handelt. 17 cc) Im Streitfall ist die Mieterin eine Aktiengesellschaft. Bei dieser sind nach der gesetzlichen Regelung des 247 78 Abs. 2 Satz 1 AktG, wenn der Vor-stand aus mehreren Personen besteht, s344mtliche Vorstandsmitglieder nur ge-meinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft befugt. Die Nachtragsvereinba-rung vom 18. M344rz 2002 hat aber nur ein Vorstandsmitglied unterzeichnet. Es stellt sich deshalb die Frage, ob die Schriftform gewahrt ist, wenn eine Mietver-tragspartei zwar nicht aus einer Personenmehrheit, sondern einer Kapitalge-sellschaft besteht und diese nicht von einer Einzelperson, sondern einer Perso-nenmehrheit vertreten wird, aber nur ein Mitglied der vertretenden Personen-mehrheit unterzeichnet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das nicht der Fall. (1) Unterzeichnet nur ein Mitglied des Vorstandes, obwohl das Gesetz die Mitwirkung aller Vorstandsmitglieder verlangt, l344sst sich der Urkunde ohne Vertretungszusatz nicht entnehmen, ob die 374brigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen m374ssen. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie dient, kann nicht erkennen, ob der Unterzeichnende auch f374r das weitere Vorstandsmitglied unterzeichnet hat. F374r ihn kann deshalb der Eindruck entstehen, dass die Urkunde unvollst344ndig ist und es zur Wirksamkeit des Ver-trages noch einer weiteren Unterschrift bedarf. Das war der entscheidende Ge-sichtspunkt, warum der Senat f374r die GbR und die Erbengemeinschaft zur Wah-rung der Schriftform einen Vertreterzusatz f374r erforderlich gehalten hat, wenn nur ein Mitglied unterzeichnet hat. 18 - 9 - (2) Bei Unterzeichnung lediglich durch ein Vorstandsmitglied wird auch nicht aus den Umst344nden deutlich, dass es f374r die weiteren Vorstandsmitglieder gehandelt hat. Zwar ist nicht zweifelhaft, wovon das Berufungsgericht unter Hin-weis auf die Senatsentscheidung vom 6. April 2006 (XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225) ausgeht, dass das Vorstandsmitglied einer AG nicht f374r sich, sondern f374r die AG handelt, genauso wie der Gesch344ftsf374hrer einer GmbH f374r diese. Darum geht es hier aber nicht. Die entscheidende Frage ist vielmehr, ob das unter-zeichnende Vorstandsmitglied auch f374r die weiteren Vorstandsmitglieder ge-handelt hat, deren Mitwirkung nach der gesetzlichen Regelung des 247 78 Abs. 2 Satz 1 AktG unerl344sslich ist. Das ergibt sich aus den Umst344nden aber nicht. 19 (3) Um hinreichend deutlich zu machen, dass ein Vorstandsmitglied durch seine Unterschrift f374r ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, bedarf es deshalb eines Vertreterzusatzes. Dabei ist n366tig, aber auch ausreichend, klarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht nur f374r die AG, sondern dar374ber hinaus f374r ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk "i.V. ...". Ob der Vertrag damit wirksam zustande kommt oder - mangels Voll-macht des Unterzeichnenden - noch der Genehmigung der anderen Vor-standsmitglieder bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksam-keit, denn, wie ausgef374hrt, will 247 550 BGB den Erwerber lediglich 374ber den we-sentlichen Inhalt des Vertrages informieren, wozu auch die erforderlichen Un-terschriften z344hlen, und nicht dar374ber, ob 374berhaupt ein wirksamer Vertrag be-steht (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2180). 20 3. Der Senat kann selbst in der Sache entscheiden. Da das unterzeich-nende Vorstandsmitglied nicht klargestellt hat, dass es auch f374r das andere Vorstandsmitglied handeln wollte, war die Schriftform nicht gewahrt. Gem344337 247 550 BGB konnte deshalb der Vertrag mit der gesetzlichen Frist gek374ndigt 21 - 10 - werden. Durch die ordentliche K374ndigung der Kl344gerin endete das Mietverh344lt-nis zum 30. September 2006. Dose Weber-Monecke Fuchs V351zina Schilling Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 10.10.2006 - 91 O 44/06 - KG Berlin, Entscheidung vom 24.05.2007 - 8 U 193/06 -
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