BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 89/06 Verk374ndet am: 9. April 2008 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 550, 566, 578 Abs. 1 Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftst374cke enth344lt, aus denen sich s344mtliche wesentli-chen vertraglichen Vereinbarungen ergeben. BGH, Urteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - Brandenburgisches OLG LG Frankfurt (Oder) - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenbur-gischen Oberlandesgerichts vom 12. April 2006 wird auf Kosten des Kl344gers zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl344ger begehrt als Vermieter Feststellung, dass das Mietverh344ltnis der Parteien bis zum 31. August 2011, hilfsweise 374ber den 31. Dezember 2004 hinaus, besteht. Insoweit streiten die Parteien dar374ber, ob der zwischen ihnen abgeschlossene Mietvertrag 374ber Gewerbemietfl344chen der Schriftform gen374gt und damit - wie vereinbart - bis zum 31. August 2011 besteht, oder ob er man-gels Einhaltung der Schriftform durch die ordentliche K374ndigung der Beklagten vom 11. Mai 2004 zum 31. Dezember 2004 beendet worden ist. 1 Der Kl344ger, der das Mietgrundst374ck mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Dezember 1994 von den damaligen Eigent374mern, der H. GmbH (im Folgenden: H. GmbH) und der R. 2 - 3 - AG (im Folgenden: R. AG) in Gesellschaft b374rgerlichen Rechts, erwarb, wurde am 13. September 1996 als Eigent374mer im Grundbuch eingetragen. 3 Zwischen der H. GmbH und der "Kinocenter S. GmbH i.Gr., vertre-ten durch deren Gesch344ftsf374hrer M. und H. -H. K. " (im Folgen-den: Kinocenter S. GmbH i.Gr.), kam es 1995 zu Verhandlungen 374ber den Ab-schluss eines Mietvertrages 374ber noch zu errichtende Gewerber344ume auf dem Mietgrundst374ck zum Betrieb eines Kinos und aller branchen374blichen Nebenge-sch344fte. Eine erste Mietvertragsurkunde, die eine Laufzeit des Vertrages von 15 Jahren ab dem Monat nach Er366ffnung des Kinos vorsah, wurde am 30. November 1995 von M. K. f374r die Kinocenter S. GmbH i.Gr. als Mieterin unterzeichnet. Die Vertreter der H. GmbH unterzeichneten die Urkunde am 19. Dezember 1995 mit dem Zusatz: "Unterschrift gilt in Verbindung mit unse-rem Schreiben v. 19.12.1995". In diesem Schreiben behielt sich die H. GmbH eine 334berpr374fung der noch zu vereinbarenden Baubeschreibung und des 334ber-gabetermins vor. Mit an die "K. & K. " gerichteten Schreiben vom 16. Janu-ar 1996 erkl344rte die H. GmbH den Wegfall des Vorbehalts bez374glich der Gel-tung der Baubeschreibung und f374hrte weiter aus: "Mit unserer am 19.12.1995 geleisteten Unterschrift unter dem Mietver-trag wurden daher die verbindlichen vertraglichen Grundlagen unserer Zusammenarbeit beim o.g. Objekt geschaffen. Nicht verbindlich ist allerdings mit Ihrem Einverst344ndnis der in 247 9 (1) Abs. 2 genannte 334bergabetermin der sich verz366gern nicht aber verk374r-zen kann. 205" Neben den Unterschriften f374r die H. GmbH befindet sich unter den Wor-ten "einverstanden: K. & K. " die Unterschrift von M. K. 4 In der Folgezeit schlossen die H. GmbH und die Kinocenter S. GmbH i.Gr. unter Beteiligung der damals als "Ki. 2000 GmbH" firmierenden Beklag- 5 - 4 - ten - die beiden Letzteren jeweils vertreten durch ihre Gesch344ftsf374hrerin M. K. - eine undatierte Zusatzvereinbarung (Ende Mai 1996) zum Mietvertrag vom "30. November 1996", in der sie sich u.a. darauf einigten, dass mit Unterzeich-nung dieser Vereinbarung durch die Gesch344ftsf374hrerin M. K. die Kinocenter S. GmbH i.Gr. aus dem Mietvertrag ausscheidet und die Beklagte in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Gleichzeitig wurde als 334bergabeter-min der 31. Mai 1996 vereinbart. Das Kino wurde am 1. August 1996 er366ffnet. Seitdem f374hrten die Parteien den Vertrag vereinbarungsgem344337 durch. Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 k374ndigte die Beklagte den Mietvertrag ordentlich zum 31. Dezember 2004. Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag gen374ge nicht der Schriftform, weshalb sie zur vorzeitigen K374ndigung berechtigt sei. 6 Das Landgericht hat die auf Feststellung gerichtete Klage, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis einschlie337lich 31. August 2011, hilfsweise 374ber den 31. Dezember 2004 hinaus bestehe, abgewiesen. 7 Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Kl344gers zur374ckgewiesen und die Revision wegen grunds344tzlicher Bedeutung zugelassen, weil es der h366chstrichterlichen Kl344rung bed374rfe, welche Anforderungen an die Heilung von anf344nglichen Formm344ngeln durch Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Erg344n-zungsvereinbarungen zu stellen seien, die - f374r sich genommen - die notwendi-gen Bestandteile eines Mietvertrages nicht enthielten. 8 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 9 - 5 - I. 10 Das Berufungsgericht f374hrt zur Begr374ndung im Wesentlichen aus: Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag sei mit Ablauf des 31. De-zember 2004 durch die ordentliche K374ndigung der Beklagten vom 11. Mai 2004 beendet worden. Ein formwirksam befristetes Mietverh344ltnis habe zwischen den Parteien nicht bestanden. Zwar habe das Landgericht die Anforderungen, die beim Mieterwechsel an die Wahrung der Schriftform zu stellen seien, 374ber-spannt, wenn es die Schriftform als nicht gewahrt sehe, weil es an einer k366rper-lichen Verbindung von Mietvertrag und undatierter Zusatzvereinbarung fehle. Denn auch bei Vereinbarungen 374ber den Parteiwechsel auf Mieterseite greife die so genannte Auflockerungsrechtsprechung, nach der die Einheitlichkeit ei-ner Urkunde im Sinne des 247 126 Abs. 2 BGB eine rein gedankliche sein k366nne. Der Mietvertrag sei jedoch aus anderen Gr374nden formunwirksam. Es feh-le bereits in der ersten Urkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 an 374bereinstimmenden Willenserkl344rungen. Die H. GmbH habe das ihr im Namen der Kinocenter S. GmbH i.Gr. unterbreitete Angebot zum Abschluss eines Miet-vertrages nur unter dem Vorbehalt einer sp344teren Einigung 374ber die Baube-schreibung und den 334bergabetermin angenommen. Zumindest bei der Baube-schreibung handele es sich um einen wesentlichen und damit formbed374rftigen Vertragsbestandteil, da das Mietobjekt erst noch habe errichtet werden sollen. 11 Unabh344ngig davon ergebe sich aus der Urkunde als solcher ein offener Dissens i.S. von 247 154 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Erkl344rungen der H. GmbH k366nn-ten allenfalls gem344337 247 150 Abs. 2 BGB als neues Angebot verstanden werden, dessen Annahme nicht schriftlich dokumentiert sei. Vielmehr habe der Kl344ger selbst ein Schreiben der Rechtsabteilung der K. & K. Filmtheater vom 12 - 6 - 12. Januar 1996 in Kopie eingereicht, in dem das neue Angebot explizit abge-lehnt worden sei. 13 Im 334brigen lasse sich der Vertragsurkunde vom 30. November/19. De-zember 1995 auch nicht entnehmen, ob sie f374r die Kinocenter S. GmbH i.Gr. ordnungsgem344337 unterzeichnet worden sei. Nach dem Rubrum habe die Gesell-schaft durch ihre Gesch344ftsf374hrer M. K. und H. -H. K. vertreten wer-den m374ssen, wobei 247 35 Abs. 2 Satz 2 GmbHG vom Grundsatz der Gesamtver-tretung ausgehe. Indes habe die Gesch344ftsf374hrerin M. K. ohne einen Zusatz unterzeichnet, der auf besondere Vertretungsverh344ltnisse - insbesondere auf eine Unterschriftsleistung zugleich f374r den Mitgesch344ftsf374hrer H. -H. K. - hinweise. Auch die Einigung 374ber den Wegfall des Vorbehalts betreffend die Bau-beschreibung und 374ber die Unwesentlichkeit des in der ersten Urkunde genann-ten 334bergabetermins in dem 226 von M. K. f374r die K. & K. gegengezeich-neten - Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 habe nicht zum Ab-schluss eines formwirksam befristeten Mietvertrages gef374hrt. Denn das Schrei-ben enthalte die zur Begr374ndung eines Mietverh344ltnisses wesentlichen Ver-tragsbestandteile offensichtlich nicht. Es handele sich ebenso wenig um einen formwirksamen Nachtrag. Denn mangels Willens374bereinkunft habe zu diesem Zeitpunkt kein Ursprungsvertrag existiert. Er sei auch nicht durch konkludentes Handeln, zum Beispiel durch tats344chliche Nutzung, begr374ndet gewesen. Es sei daher allenfalls der Neuabschluss eines Mietvertrages m366glich gewesen. Ein solcher k366nne durch das Schreiben vom 16. Januar 1996 selbst bei hinreichen-der Bezugnahme auf die erste Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezem-ber 1995 nicht angenommen werden, da das an die "K. & K. " gerichtete Schreiben der Rechtsvorg344ngerin des Kl344gers auch nur f374r die "K. & K. " 14 - 7 - von M. K., nicht aber f374r die in der Mietvertragsurkunde vorgesehene Miete-rin, die Kinocenter S. GmbH i.Gr., unterzeichnet worden sei. 15 Auch durch die undatierte Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei der Formmangel nicht behoben worden. Diese Vereinbarung enthalte ebenso wenig wie das Schreiben vom 16. Januar 1996 die zur Begr374ndung eines Mietverh344lt-nisses wesentlichen Vertragsbestandteile. Sie lasse lediglich im Einleitungssatz erkennen, dass sie in Erg344nzung zu einem Mietvertrag vom 30. November 199 6 getroffen worden sei. Damit m366ge zwar in Wirklichkeit die Urkunde vom 30. No-vember/19. Dezember 199 5 gemeint gewesen sein. Diese enthalte allerdings keine 374bereinstimmenden Willenserkl344rungen, sondern fixiere einen offenen Dissens. Die Zusatzvereinbarung habe den anf344nglichen Formmangel auch nicht geheilt. Dies setze n344mlich voraus, dass nachtr344glich eine formgerechte, den Anforderungen des 247 126 BGB entsprechende Urkunde geschaffen werde. Daran fehle es hier. Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Erg344nzungsvereinba-rungen, in denen - f374r sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrages nicht zu finden seien, k366nnten nur mit Urkunden zu einer gedank-lichen Einheit verschmelzen, die ihrerseits die Willens374bereinkunft hinsichtlich der fehlenden Teile bezeugen, nicht aber mit solchen, aus denen sich der Eini-gungsmangel zweifelsfrei ergebe. 16 Die Beklagte sei auch nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich auf den Formmangel zu berufen. 17 - 8 - II. 18 Diese Ausf374hrungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtli-chen Pr374fung stand. 19 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht zun344chst davon aus, dass zwi-schen den Parteien ein Mietvertrag 374ber Gewerber344ume zum Betrieb eines Ki-nos bestanden hat. a) Der Mietvertrag ist - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - allerdings nicht bereits mit Unterzeichnung des Mietvertragsangebots der Kinocenter S. GmbH i.Gr. vom 30. November 1995 durch die H. GmbH am 19. Dezember 1995 zustande gekommen. Denn die H. GmbH hat dieses Ver-tragsangebot nicht angenommen. Sie hat vielmehr nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Auslegung ihrer Erkl344rung durch das Berufungsge-richt die im Vertragsangebot in Bezug genommene Baubeschreibung und den dort genannten 334bergabetermin nicht akzeptiert, sondern den Abschluss des Mietvertrages von einer noch zu treffenden Einigung 374ber diese Punkte abh344n-gig gemacht. 20 Eine solche Einigung ist jedoch sp344ter zustande gekommen. Die Ver-tragsparteien haben in einer undatierten schriftlichen Zusatzvereinbarung, in der sie einen Mieterwechsel und als 334bergabetermin den 31. Mai 1996 verein-bart haben, auf den Mietvertrag vom "30. November 1996" - gemeint ist offen-sichtlich 1995 - Bezug genommen und haben schlie337lich den Vertrag im August 1996 in Vollzug gesetzt und w344hrend der folgenden Jahre durchgef374hrt. 21 b) Der Kl344ger ist auch als Grundst374ckserwerber gem344337 247247 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB mit seiner Eintragung als Eigent374mer im Grundbuch am 13. September 1996 in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen der H. GmbH 22 - 9 - und der Beklagten bestehenden Mietvertrag eingetreten. Zwar war die H. GmbH lediglich gemeinsam mit der R. AG in Gesellschaft b374rgerlichen Rechts Gesamthandseigent374merin des Mietgrundst374cks, weshalb es an der f374r den Eintritt in den Mietvertrag nach 247 566 BGB grunds344tzlich erforderlichen I-dentit344t zwischen Vermieter und Ver344u337erer fehlt (Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 - NJW-RR 2004, 657 m.w.N.). Hier ist es jedoch aufgrund der Besonderheiten des Falles gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechen-der Anwendung von 247 566 BGB so zu behandeln, als h344tte die R. AG als Ge-samthandseigent374merin die Mietr344ume mitvermietet. Denn die das Erfordernis der Identit344t von Vermieter und ver344u337erndem Eigent374mer tragende Erw344gung, der Ver344u337erer solle nicht gem344337 247 566 Abs. 2 BGB wie ein B374rge f374r Ver-pflichtungen haften m374ssen, die nicht in seiner Person, sondern in der Person eines Dritten bestehen (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 - NJW 1974, 1551), greift im vorliegenden Fall nicht. Aus der am 7. November 1995 notariell beurkundeten 304nderung des zwischen der H. GmbH und R. AG in Gesellschaft b374rgerlichen Rechts als Verk344uferin und dem Kl344ger als K344ufer abgeschlosse-nen Grundst374ckskaufvertrages vom 14. Dezember 1994 ergibt sich, dass Grundlage f374r die Bemessung des endg374ltigen Kaufpreises f374r das Mietgrund-st374ck die endg374ltigen, teilweise schon abgeschlossenen, Mietvertr344ge sein soll-ten. Die Vertragsparteien, somit auch der Kl344ger und die R. AG, sind folglich davon ausgegangen, dass der Kl344ger als Erwerber in die von den Ver344u337erern abgeschlossenen und noch abzuschlie337enden Mietvertr344ge eintritt. Daraus folgt, dass die R. AG den Abschluss der Mietvertr344ge auch in ihrem Namen wollte und deshalb die H. GmbH bevollm344chtigt hat, die Mietvertr344ge auch f374r sie abzuschlie337en. Auch der Kl344ger wollte als Erwerber in die bestehenden Mietvertr344ge eintreten. 2. Der Mietvertrag wahrt jedoch - wie das Berufungsgericht zu Recht an-nimmt - nicht die f374r die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als 23 - 10 - einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gem344337 247247 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Be-klagten ordentlich gek374ndigt werden. 24 a) Nach st344ndiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des 247 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung 374ber alle wesentlichen vertrag-lichen Vereinbarungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverh344ltnisses - aus einer von beiden Partei-en unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinba-rungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, m374ssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengeh366rigkeit dieser Schriftst374cke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteile BGHZ 142, 158, 161; vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 93/99 - NJW-RR 2002, 8; vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; vom 25. Juli 2007 - XII ZR 153/05 - NJW 2007, 3202). Dazu bedarf es keiner k366rperlichen Verbindung dieser Schriftst374cke. Vielmehr gen374gt f374r die Einheit der Urkunde die blo337e gedankli-che Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kom-men muss (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248). b) Diesen Anforderungen gen374gen die hier vorhandenen, 374ber den Miet-vertrag erstellten Urkunden, n344mlich der "Mietvertrag" vom 30. November/19. Dezember 1996 (richtig: 1995), das Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 374ber den Wegfall ihres urspr374nglich erkl344rten Vorbehalts und die undatierte Zusatzvereinbarung 374ber den Mieterwechsel und den 334ber- 25 - 11 - gabetermin, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirk-samen Mietvertrags erf374llen k366nnen, nicht. 26 aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die am 30. November bzw. 19. Dezember 1995 unterzeichnete, als "Mietvertrag" be-zeichnete Urkunde keine Einigung der Parteien 374ber die dort niedergelegten vertraglichen Bedingungen enth344lt. Vielmehr bringt der von der H. GmbH neben ihrer Unterschrift angebrachte Zusatz, die Unterschrift gelte nur im Zusammen-hang mit ihrem Schreiben vom 19. Dezember 1995, zum Ausdruck, dass eine solche Einigung 374ber die schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen gera-de nicht erfolgt ist. Diese Urkunde enth344lt folglich nicht die f374r die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Vertrages erforderlichen rechtsgesch344ftlichen Erkl344rungen der Vertragspartner. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob - wie das Berufungsgericht meint - auch die Unterzeichnung der Urkunde allein durch M. K. f374r die "Kinocenter S. GmbH i.Gr. vertreten durch ihre Gesch344ftsf374hrer M. und H. -H. K.223 auf Mieterseite der Schriftform nicht gen374gt. bb) Es kann weiter dahingestellt bleiben, ob das an die "K. & K. " ge-richtete Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 eine der Schriftform ge-n374gende Einigung zwischen ihr und der Kinocenter S. GmbH i.Gr. 374ber die Baubeschreibung und auch 374ber die in der Vertragsurkunde vom 30. Novem-ber/19. Dezember 1995 niedergelegten vertraglichen Vereinbarungen enth344lt. Denn die Wahrung der Schriftform des Mietvertrages scheitert jedenfalls daran, dass die undatierte Zusatzvereinbarung, in der die Vertragsparteien den Mie-terwechsel und 334bergabetermin geregelt haben, nur auf die Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1996 (gemeint ist offensichtlich: 1995) ver-weist, aus der sich - wie oben ausgef374hrt - keine Einigung der Parteien 374ber die dort niedergelegten Vertragsbedingungen ergibt, nicht aber auf das Schreiben vom 16. Januar 1996. Damit fehlt es an der f374r die Wahrung der Schriftform 27 - 12 - erforderlichen l374ckenlosen Bezugnahme auf alle Schriftst374cke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. 28 3. Entgegen der Ansicht der Revision ist es der Beklagten auch nicht nach den Grunds344tzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Jede Partei darf sich grunds344tzlich - auch nach jah-relanger Durchf374hrung des Mietvertrages - darauf berufen, dass die f374r den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Um-stand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag 374ber einen l344nge-ren Zeitraum bis zu der ordentlichen K374ndigung durch eine Partei nachgekom-men sind, l344sst sich nicht herleiten, sie h344tten darauf vertrauen k366nnen, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen K374ndigungsm366glichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht ein-gehalten ist (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104 und vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 - NJW-RR 2006, 1385,1386). Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis f374hren w374rde, kann es gem344337 247 242 BGB rechtsmissbr344uchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertrags-partner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig ge-macht hat (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2227 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104). - 13 - F374r einen solchen Ausnahmefall liegen hier keine Anhaltspunkte vor. 29 Hahne Fuchs Ahlt V351zina Dose Vorinstanzen: LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 26.05.2005 - 17 O 401/04 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 12.04.2006 - 3 U 124/05 -
Full & Egal Universal Law Academy