BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 90/09 Verkündet am: 31. Mai 2011 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbea m tin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ve r handlung vom 31. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen und die Richter Dr. Ellenberger und Dr. Matth i as für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 8 . Zivilsenats des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 12. Februar 2009 aufg e- hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurüc k verwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über Ansprüche im Zusammenhang mit dem von der Beklagten - einer Bausparkasse - finanzierten Erwerb einer Eigentumswo h- nung durch die Kläg e rseite. Die Klägerseite erwarb im Herbst 1993 zu Steuersparzwecken eine E i- ge ntumswohnung in dem Objekt T. in L . . Der Kaufpreis b e trug 110.708 DM. Zur Finanzierung des Kaufs schloss die Klägerseite mit der 1 2 - 3 - Beklagtenseite e i nen Darlehensvertrag über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 132 .000 DM sowie zwei Bausparverträge. Die Vermittlung der E i- gentumswohnung und der Finanzierung erfolgte durch die H . GmbH (H. GmbH), ein Unternehmen der H . Gruppe (im Folge n- den: H. Gruppe), die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte in Zusammenarbeit mit verschiedenen Banken finanzierte. Ins o- weit unterzeichnete die Klägerseite unter anderem einen Objekt - und Finanzi e- rungsvermittlungsau f trag, in welchem es heißt: "Ich erteile hiermit den Auftra g mir das o. g. Objekt und die Finanzierung zu vermi t teln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden." Ausweislich Punkt 4 der Au f- stellung sollte die H. G mbH eine Finanzierungsvermittlungsg e bühr in Höhe von 2.640 DM (entspricht 2% des Darlehensbetrags) und au s weislich Punkt 5 eine Courtage in Höhe von 3.819 DM (entspricht 3,45% des Kaufpreises) erha l ten. Die Darlehensvaluta wurde in der Folge au s gezahlt. Mit der Klage verlangt die Klägerseite - gestützt auf einen Schadense r- satzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung - die Rüc k- abwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentum s wohnung. Sie begehrt insbesondere die Rückzahlung geleist eter Zinsen und die Feststellung, dass aus dem Darlehensvertrag ihr gegenüber keine Zahlungsansprüche best e hen, Zug um Zug gegen Auflassung des Miteigentumsanteils, sowie die Fes t stellung, dass die Beklagtenseite ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen hat, der im Z u- sammenhang mit dem finanzierten Erwerb der Eige n tumswohnung steht. Ihre Ansprüche stützt die Klägerseite unter anderem darauf, dass sie durch den O b- jekt - und Finanzierungsvermittlungsauftrag arglistig über die Höhe der Vermit t- lungsprovisionen getäusc ht worden sei. Die Beklagtenseite ist dem entg e gen getreten und hat die Einrede der Verjährung erhoben. 3 - 4 - Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Mit der vom erkennenden S e- nat zuge lassenen Revision verfolgt die Klägerseite ihr Klag e begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - ausgeführt: Es könne offen ble i- ben, ob etwaige Schadensersatzansprüche der Kläger verjährt seien. J e denfalls liege kein vorvertragliches Aufklärungsverschulden der Bekl a g ten vor und zwar insbesondere kein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung über die Rentabil i- tät des Anlageobjekts und über die Höhe der Vertriebsprovisionen. Eine Aufkl ä- rungspflicht über im Kaufpreis enthaltene Provisionen bestehe mangels Ve r- pflichtung zur Aufklärung über den Wert des Kaufobjekts nicht; es sei nicht da r- getan, dass der Beklagten bei Abschluss des Darlehensvertrags Vertriebsprov i- sionen bekannt gewesen seien, die sie zu der Annahme hätten ve r anlassen müssen, es liege eine sittenwidrige Über teuerung der Eigentumswo h nung - die die Kläger ohnedies nicht schlüssig dargelegt hätten - vor. Auch eine arglist i ge Täuschung über die Rentabilität des Anlageobjekts könne nicht festgestellt werden. Die Kläger hätten schon nicht vorgetragen, zu welchem Mi e t zins die Wohnung vermietet gewesen sei. Im Übrigen ergebe sich aus dem unstreitigen Inhalt eines Gutachtens des Sachverständigen D . , das dieser in einem 4 5 6 - 5 - Parallelverfahren erstellt habe, dass zum Stichtag 28. September 1993 von e i- nem erzielbaren D urchschnittsmietzins von 8,02 DM/qm auszugehen sei. Der im B e suchsbericht ermittelte Mietpreis von 6,39 DM/qm könne daher auch unter B e rücksichtigung weiterer Kosten nicht als unrichtig angesehen werden. II. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprü fung in einem entscheide n- den Punkt nicht stand. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Ausführu n- gen des Berufungsgerichts, mit denen dieses einen aufklärungspflichtigen Wi s- sensvorsprung der Beklagtenseite hinsichtlich der Rentabili tät des Anlageo b- jekts verneint hat. Ob ein Anleger durch evident unrichtige Angaben des Ve r- mittlers arglistig getäuscht worden ist, ist eine Frage der Würdigung des konkr e- ten Einzelfalles, die jeweils dem Tatrichter obliegt und die deshalb in der Rev i- sions instanz grundsätzlich nur beschränkt überprüft werden kann; zu pr ü fen ist nur, ob die tatrichterliche Würdigung vertretbar ist, nicht gegen die Denkgesetze verstößt und nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht (vgl. S e natsurteil vom 27. Ma i 2008 - XI ZR 132/07, WM 2008, 1260 Rn. 21 mwN ). Solche Fehler sind dem Berufungsgericht nicht unterlaufen. Der von der Revis i- on hervorgehobene Umstand, dass die Miete unter den Erwartungen geblieben sei, genügt für sich nicht zur Darlegung einer arglisti gen Täuschung (vgl. S e- natsurteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 319/06, WM 2008, 1346 Rn. 31). Vie l mehr ist die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, eine arglistige Tä u- schung über die Mieterträge stehe nicht fest, angesichts der von einem Sac h- verstän digen ermittelten Durchschnittsmiete, die über der der Klägerseite ve r- sprochenen lag, vertretbar, verstößt nicht gegen die Denkgesetze und b e ruht 7 8 - 6 - nicht auf verfahrenswidriger Ta t sachenfeststellung (vgl. Senatsurteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 319/06, WM 2008 , 1346 Rn. 18 mwN). 2. Erfolgreich ist die Revision hingegen, soweit sie geltend macht, das Berufungsgericht habe mit der gegebenen Begründung einen Schadensersat z- anspruch der Klägerseite wegen eines Aufklärungsverschuldens der Beklagte n- seite nicht able hnen dürfen. Zu Recht rügt die Revision, dass sich das Ber u- fungsgericht nicht mit der Frage eines möglichen Aufklärungsverschuldens im Zusammenhang mit den im Objekt - und Finanzierungsvermittlungsauftrag au s- gewiesenen Vertriebsprovisionen befasst hat. a ) Zwar muss das einen Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut den Darlehensnehmer grundsätzlich nicht von sich aus a uf eine im Kaufpreis entha l tene und an den Vertrieb gezahlte Provision hinweisen, sofern diese nicht zu einer so wesentlichen Verschi ebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer si t- tenwidrigen Übervo r teilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (st. Rspr., zuletzt Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 1 04/08, BGHZ 186, 96 Rn. 17 mwN ). b) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein au f- klärungspflichtiger Wissensvorsprung der F i nanzierungsbank aber auch dann vor, wenn die Bank Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem G e s chäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde (Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 20 mwN). Wie der erkennende Senat bereits mehrfach zu ebenfalls die Beklagtenseite betreffen den vergleichbaren Fällen institutional i- sierten Zusammenwirkens entschieden hat (vgl. S e natsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 Rn. 56 und vom 27. Mai 2008 - XI ZR 9 10 11 - 7 - 132/07, WM 2008, 1260 Rn. 26 mwN), wird die Kenntnis der Beklagten von e i- ner so l chen arglistigen Täuschung der Anleger durch den Vertrieb widerleglich vermutet, wenn die Unrichtigkeit der Angaben zum Anlageobjekt objektiv ev i- dent ist. Ein solcher Fall ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt im Hinb lick auf die Vertriebsprovisionen gegeben. Die Klägerseite hat sich zur Begründung eines Aufklärungsverschuldens der Beklagtenseite nämlich unter Beweisantritt auch darauf berufen, durch den Objekt - und Fina n- zierungsvermit t lungsauftrag sei bei ihr gezielt der unrichtige Eindruck erweckt worden, dass für die Vermittlung von Erwerb und Finanzierung der Eigentum s- wohnung lediglich die dort ausdrücklich ausgewiesenen und keine weiteren Ve r triebsprovisionen zu zahlen seien, obwohl tatsächlich im Einvernehmen zw i- s chen Vertrieb und Beklagtenseite wesentlich höhere Vertriebsprovisionen an die Vermittler g e flossen seien. Danach ist eine arglistige Täuschung der Klägerseite über die Höhe der Vertriebsprovisionen dargetan, über die die Beklagtenseite sie hätte aufkl ä ren müssen. Wie der erkennende Senat in seinem nach Erlass des Berufung s ur teils ergangenen Urteil vom 29. Juni 2010 (XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 ff.) en t- schieden und im Einzelnen begründet hat, ist der formula r mäßige Objekt - und Finanzierungsvermittlungsau ftrag, der auch im Streitfall unstreitig zum Ei n satz gekommen ist, angesichts des darin en t haltenen formularmäßigen Hinweises, der Auftrag solle durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung b e- nannte Vermittlungsgesellschaft zu den dort im Einze lnen genannten Gebü h- rensätzen au s geführt werden , unter Berücksichtig ung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) dahin auszulegen, dass es sich bei den als Finanzierungsvermittlungsgebühr und Courtage bezeichneten Provisi o nen um die Ges amtprovisionen handelt, zu denen die Vermittlungsgesellschaft den Au f- 12 13 - 8 - trag insgesamt ausführen sollte (Senatsurte i l vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 28 ff.). Dies war aber nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen der Klägerseite eine be wusste Fehlinformation, da tatsächlich w e- sentlich höhere Provisionen an die Vermittler gezahlt werden sollten und wu r- den. Das Berufungsgericht, das die nach dem Senatsurteil vom 29. Juni 2010 gebotene Auslegung des formularmäßigen Objekt - und Finanzier ungsvermit t- lungsauftrages u nd das sich daraus möglicherweise ergebende Aufklärung s- verschulden der Beklagtenseite bei Abfassung seines Urteils noch nicht b e- rücksichtigen konnte, hat den Sachverhalt unter diesem G e sichtspunkt noch nicht geprüft und die für e inen entsprechenden Schadensersatzanspruch erfo r- derlichen weiteren Feststellungen noch nicht g e troffen. III. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhan d lung un d Entscheidung an das Berufungsgericht zurüc k zuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 14 15 - 9 - Dieses wird, nachdem die Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Sac h- vortrag erhalten haben, nach Maßgabe des Senatsurteils vom 29. Juni 2010 (XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 ff. ) die erforderlichen Feststellungen zum Best e- hen eines etwaigen Schadensersatzanspruchs wegen Aufklärungsverschu l dens im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung der Klägerseite durch den O b jekt - und Finanzierungsvermittlungsauftrag zu treffen haben. Wiechers Joeres Mayen Ellenberger Matthias Vorinstanzen: LG Göttingen, Entscheidung vom 12.06.2006 - 2 O 1052/05 - OLG Braunschweig, Entscheidung vom 12.02.2009 - 8 U 162/06 - 16
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