ECLI:DE:BGH:2016:121016UXIIZR9.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 9/15 Verkündet am: 12. Oktober 2016 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1, § 578 De r Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im A n- schluss an Senatsurteil vom 25. Juli 2012 XII ZR 22/11 NJW 2012, 3032). BGH, Urteil vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15 - OLG Dresden LG Dresden - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver - handlung vom 12. Oktober 2016 durch d ie Richter Dr. Klinkhammer, Schilling, Dr. Nedden - Boeger und Guhling und die Richterin Dr. Krüger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten und der Streithelferin gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 13. Januar 2015 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens werden der Beklagten aufe r- legt, mit Ausnahme der durch die Nebenintervention entstandenen Kosten der Streithelferin, die diese selbst zu tragen hat. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass sie aus einem zugunsten der Beklagten vereinbarten Ankau fsre cht nicht verpflichtet sei. Die Klägerin ist Eigentümerin des in D. b elegenen Areals " Heeresbäck e- rei " . Die Beklagte, die Stadt D., ist Mieterin von auf diesem G rundstück befindl i- chen Räumen, die sie als Stadtarchiv nutzt . Ursprünglich schlossen die E.R.B . als Voreigentümerin und Vermieterin und die Beklagte als Mieterin am 10. De - zember 1997 einen Mietvertrag über die betreffenden Räume . Unter § 1 Abs. 4 1 2 - 3 - des Mietv ertrags vereinbarten s ie zugunsten der Beklagten ein e Option bzw. ein Ankauf s recht über " das noch zu vermessen d e Teilgrundstück Stadtar chiv mit ca. 3.360 qm " . D ie Vertragsparteien verpflichtet en sich, n ach Ausübung des Ankaufsrechts innerhalb von sechs Wochen einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Zudem verpflichtete sich die E.R.B. , das Ankauf s- recht bei Veräußerung an den jeweiligen Rechtsnachfolger weiterzugeben. Bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtung kann die Beklagte nach der Vereinb a- rung aus wichtigem Grund kündigen und Schadensersatzansprüche geltend machen . Mit no tarielle r Urkunde vom 18. Dezember 1997 ( UR - Nr. B 2205/1997) bestätigten die E.R.B. und die Beklagte den vorgenannten Mietvertrag, der der Urkunde als Anlage beigefügt w a r. Ferner erklärten sie, " dass diese Urkunde mit der Urkunde des amtierenden Notars vo m heutigen Tag, UR - Nr. B 2206/1997 wirtschaftlich eine Einheit bildet " . Mit der letzt genannten Urkunde begründeten die Vertragsparteien zu Gunsten der Beklagten ein Ankaufsrecht an dem Grundstück mit der Flurstücknummer 1966/9 in der Weise , dass durch die Ausübung des Ankaufsrechts der in der Anlage " K " der Urkunde beigefügte Kaufvertrag zustande komme. Auf die Bestellung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Ankaufsrechts wurde verzichtet. Eintragungen ins Grun d- buch zugunsten der Beklagten erfolgte n nicht . Mit notariellem Kaufvertrag vom 9 . Dezember 2003 ( UR - Nr. R 2 611 / 2003 ) veräußerte die E.R.B. das Grundstück an die Streithelferin , die Sparkasse Da . Die Streithelferin übernahm die Verpflichtung aus den Ankauf s- rechte n . Schließlich erwarb die Kläg erin das Grundstück mit notarielle m Kau f- vertrag vom 25. Juni 2008 (UR - Nr. 1463/2008 - L) von der Streithelferin. 3 4 - 4 - Das Landgericht hat die K lage, mit der d ie Klägerin die Feststellung b e- gehrt hat, dass die Beklagte ihr gegenüber weder aus einer Kaufoption n och aus der Vereinbarung eines Ankaufsrechts berechtigt sei , abgewiesen . Auf die Berufung hat das Oberlandesgericht der Klage stattgegeben . Hiergegen we n- de n sich die Beklagte und die Streithelferin mit der vom Oberlandesgericht z u- gelassenen Revision. Ents cheidungsgründe : Die als einheitliches Rechtsmittel anzusehende Revision der Beklagten und ihrer Streithelferin (vgl. BGH Beschlüsse vom 24. Mai 2012 - VII ZR 24/11 - NJW - RR 2012, 1042 Rn. 3 und vom 29. September 2011 - V ZB 157/11 - NJW - RR 2012, 141 Rn. 5) ist unbegründet. I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat d ie Klägerin einen Anspruch auf Feststellung, dass sie das streitgegenständliche Grundstück ohne ein mie t- vertragliches Ankaufsrecht und ohne eine Kaufoption der Beklagten erworben habe. Es sei unstreitig, dass die E.R.B. der Beklagten in der Urkunde 2206 ein notariell beurkundetes Ankaufsrecht wirksam eingeräumt habe. Dahinstehen könne, ob sich aus § 1 Abs. 4 des ursprünglichen Mietv ertrags , sei es in der privatschriftlichen Form, sei es in der notariell beurkundeten Form der Urkunde 2205, ein eigenständiges Ankaufsrecht ergebe oder ob es sich letztlich um ein einheitliches Ankaufsrecht in Form der Urkunde 2206 handele, das die früheren getrennten Optionen konkretisiert und vereinheitlicht habe. 5 6 7 - 5 - Weder das Ankaufsrecht noch die Kaufoption der Beklagten seien auf die Klägerin übergegangen. Da entsprechende Pflichten des jeweiligen Eigent ü- mers grundbuchrechtlich bewusst nicht abgesichert worden seien und die Kl ä- gerin solche auch nicht vertra glich übernommen habe, komme ein Übergang der ursprünglich zwischen der E.R.B. und der Beklagten getroffenen Vereinb a- rung letztlich nur über § 566 Abs. 1 BGB in Betracht. Dessen Voraussetzung en seien jedoch nicht erfüllt. § 566 BGB erfasse nur solche Rec hte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren seien oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mie t- vertrag stünden, wobei bei Letzteren hinzukommen müsse, dass sie ihrem m a- teriellen Gehalt nach als dem Mietrecht zugehörig zu qualifizieren se ien. Dazu gehörten insbesondere Abreden, die sich auf den Mietgegenstand, seine Übe r- lassung und Rückgewähr sowie die Gegenleistung bezögen. Umgekehrt trete der Erwerber nicht in Rechte und Pflichten ein , die außerhalb des Mietverhäl t- nisses lägen, selbst we nn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag g e- regelt seien. Während Rechte und Verpflichtungen aus sonstigen Abmachu n- gen, die aus Anlass des Mietv ertrags getroffen worden seien oder nur in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit ihm stünden, nicht a uf den Erwerber übe r- gingen, fielen solche Vereinbarungen unter § 566 Abs. 1 BGB, die ohne den Zusammenhang mit dem Mietvertrag bei wertender Betrachtung mehr oder w e- niger sinnlos würden, sofern sie einen mietrechtlichen Bezug hätten. Danach fielen weder da s Ankaufsrecht noch die Kaufoption unter den Anwendungsb e- reich des § 566 Abs. 1 BGB. Insbesondere beinhalteten diese keine als mietrechtlich zu qualifiziere n- de n Pflichten. Dabei könne dahinstehen, ob die mietrechtliche Qualifizierung einer Vereinbarung nur dann gegeben sei, wenn es sich um typische Mietve r- tragsklauseln handele, oder auch schon dann, wenn sie anderweitige mietrech t- 8 9 10 - 6 - liche Pflichten beinhalte. Denn es handele sich weder bei der Vereinbarung e i- nes Ankaufsrechts noch bei der Abrede einer Kaufo ption um eine typische Mietvertragsklausel oder eine überhaupt nach dem materiellen Gehalt dem Mietrecht zuzuordnende Abrede. Dies gelte selbst dann, wenn die Vereinb a- rung solcher Rechte in Mietverträgen nicht selten vorkommen sollte. Für die Entscheidu ng sei ohne Bedeutung, ob die Vertragschließenden das Ankaufsrecht als in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Mietve r- hältnis stehend gewollt hätten und von einem untrennbaren Zusammenhang der beiden Geschäfte ausgegangen seien. Dagegen spreche allerding s, dass in der Urkunde 2205 nur von einer wirtschaftlichen Einheit die Rede sei. Aber selbst ein als rechtliche Einheit gewolltes Ankaufs - und Optionsrecht würde sich daran messen lassen müssen, ob es Pflichten beinhalte, die materiell - rechtlich dem Mietre cht zugerechnet werden könnten, was zu verneinen sei. Dem entspreche es im Übrigen, dass die Vertragschließenden auch selbst die Möglichkeit gesehen hätten, dass die aus Ankaufsrecht und Option herrührenden Rechte und Pflichten nicht ohne weiteres kraft Gesetzes auf e i- nen Rechtsnachfolger übergehen könnten. Denn sie hätten immerhin sowohl im Mietvertrag als auch in der Urkunde 2206 ausdrücklich vorgesehen, dass die im Vertrag eingegangenen Verpflichtungen auf die jeweiligen Rechtsnachfolger zu übertragen seien . II. Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand. Es kann dahinstehen, ob zugunsten der Beklagte n ein Ankaufsrecht , w o- runter auch die vereinbarte Kaufoption zu fassen ist (vgl. MünchKommBGB/ 11 12 13 14 - 7 - Westermann 6. Aufl. § 463 Rn. 5 mwN), mit Blick auf Fo rmerfordernisse und Bestimmtheitsanforderungen wirksam begründet wurde (vgl. dazu BGH Urteil vom 12. Mai 2006 V ZR 97/05 NJW 2006, 2843; Palandt/Ellenberger BGB 75. Aufl. Einf. v. § 145 Rn. 23; Palandt/Grüneberg BGB 75. Aufl. § 311 b Rn. 11). Denn jede nfalls wäre die Verpflichtung hieraus nicht auf die Klägerin übergegangen. 1. G egen die Ausführungen des Berufungsgerichts, wonach die Klägerin die - grundbuchrechtlich nicht abgesicherte - Verpflichtung aus dem Ankauf s- recht rechtsgeschäftlich nicht übe rnommen hat , ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern . Damit hat das Berufungsgericht die vom Landgericht hierzu getroff e- nen und von den Parteien in der Berufungsinstanz nicht angegriffenen Festste l- lungen bestätigt . Soweit die Streithelfer in in ihrer Revi sions begründung auf die mit " Grundstückbezogene sonstige Verträge " überschriebene Vertragsklausel des notariellen Kaufv ertrags vom 25. Juni 2008 (UR - Nr. 1463/2008 - L) verweist und damit möglicherweise eine rechtsgeschäftliche Übernahme der Pflichten aus dem Ankaufsrecht durch die Klägerin behaupten will, erschüttert das die getroffenen Feststellungen nicht. Nach dem Inhalt dieser Klausel übernimmt der Erwerber " ab Besitzübergang alle Wartungs - , Versicherungs - , Versorgungs - und sonstigen grundstücksbezogenen Verträge " , wobei der Veräußerer das Entgelt der demzufolge übergehenden Verträge für die Zeit bis zum Besitzübe r- gang trägt, danach der Erwerber . Schon der Wortlaut dieser Vereinbarung b e- legt eindeutig , dass hiervon das Ankaufsrecht nicht erfasst sein kann, weil die Klägerin für die Ausübung des Ankaufsrechts seitens der Beklagten nicht en t- geltpflichtig wäre. Vielmehr lässt sich der Klausel entnehmen, dass damit alle Verträge gemeint sind, die üblicherweise Betriebskosten i.S.v. §§ 1 f. BetrKV betreff en . 15 - 8 - 2. D as Berufungsgericht hat die Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf das streitgegenständliche Ankaufsrecht zutreffend verneint. a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters i n di e sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat ( Senatsu r- teil e BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 10 und vom 25. Juli 2012 XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 25 mwN . ). aa) Von § 566 BGB erfasst werden nach der Rechtsprechung des Bu n- desgerichtshofs und de s Senats allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältni sses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (Senatsurteil vom 25. Juli 2012 XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 26 mwN; so auch Schmidt - Futterer/ Streyl M ietrecht 12. Aufl. § 566 Rn. 90 ff.; Erman/Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 566 Rn. 14; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 566 Rn. 57 f.; Prütting/ Wegen/Weinreich/Riecke BGB 11. Aufl. § 566 Rn. 1; Sternel Mietrecht ak tuell 4. Aufl. Rn. I 193 f.; Bl ank/Börstinghaus /Blank 4. Aufl. § 566 Rn. 54 f.). Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf de n materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestim mung abzustellen ( Senatsurteil vom 25. Juli 2012 XII ZR 22/11 - NJW 2012 , 3032 Rn. 2 7 ). D er Bundesg e- richtshof hat demgemäß als von § 566 Abs. 1 BGB bzw. § 571 Abs. 1 BGB aF erfasst angesehen das Vermieterpfandrecht ( Senatsurteil BGHZ 202, 354 = NJW 2014, 3775 Rn. 23 ), die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen 16 17 18 - 9 - durch de n Vermieter ( BGH Urteil vom 3. Dezember 2014 VIII ZR 224/13 - NJW - RR 2015, 264 Rn. 4 1 ), den Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ( Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 24 ff. ), eine Schiedsvereinbarung (Senatsurt eil vom 3. Mai 2000 XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346) und die Übernahme des Inventars durch den Verpächter ( BGH Urteil vom 21. September 1965 - V ZR 65/63 - NJW 1965, 2198, 2199 ) . Als von § 566 Abs. 1 BGB bzw. § 571 Abs. 1 BGB aF nicht erfasst angesehen hat der Bundesgerichtshof d agegen den Eintritt des Erwerbers in die mietvertraglich getroffene Regelung, wonach der Mietgegenstand nach E i- genkapitalersatzregeln unentgeltlich zur Nutzung zu überlassen ist (BGH Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - NJW 20 06, 1800, 1801) , die Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit (Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857 , 1858 f. ) , die Einräumung eines dinglichen Dauerwohnrechts (BGH Urteil vom 26. März 1976 - V ZR 152/74 - NJW 1976, 2264, 2265) und ein Belegung s- recht, das in einem Mietvertrag zugunsten des Arbeitgebers des Mieters b e- gründet worden ist (BGHZ 48, 244 = NJ W 1967, 225 8 ) . bb) Demgegenüber wird von Teilen der Literatur die Auffassung vertr e- ten, dass es für die Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB maßgebl ich darauf a n- komm e , ob die fraglichen Rechte und Pflichten auf dem Miet - oder Pachtvertrag oder auf einem anderen, rechtlich davon getrennten Vertrag zwischen den Pa r- teien beruh t en, ob also die fraglichen Abreden nach dem Willen der Parteien einen Bestandt eil des Mietvertrags bild et en oder nicht (Staudinger/Emmerich [2014] § 566 Rn. 40; ders. in Emmerich/Sonnenschein Miete 11. Aufl. § 566 Rn. 24; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 4. Aufl. § 566 Rn. 15; N K BGB/Riecke 3. Aufl. § 566 Rn. 17; Bamberg e r/Roth/Herrmann BGB 3. Aufl. § 566 Rn. 24). 19 - 10 - Schließlich stellt eine weitere in der Literatur vertretene Ansicht maßge b- lich auf die Kenntnis des Erwerb er s ab. D ies er sei nur an Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts nicht gebunden , die er weder kannte noch kennen musste. Dies ermögliche einen differenzierten Erwerberschutz, ohne dass die damit verbundene Rechtsunsicherheit höher sei als bei anderen Kriterien (MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 566 Rn. 33). cc) Dies e abweichenden Auffassungen veranlassen d en Senat nicht , seine Rechtsprechung zu ändern . § 566 Abs. 1 BGB ist als Ausnahmereg e lung restriktiv auszulegen . Freilich lässt de r Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB, wonach " der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentum s aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten " eintritt, auch eine weite Auslegung zu ( Schmidt - Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 Rn. 90) . Durch § 566 Abs. 1 BGB soll der Mieter indes in erster Linie davor g e- schützt werden, den Mietbes itz durch Veräußerung zu verlieren (Prütting/ W egen/Weinreich/Riecke BGB 11. Aufl. § 566 Rn. 1). Daraus folgt, dass das Bestandsinteresse des Mieters eine Überleitung anderer als mietrechtlicher Vereinbarungen auf den Erwerber nicht erfordert. Es soll en nur der Besitz bzw. die Möglichkeit des Gebrauc hs der Mietsache geschützt werden sowie die hiermit im Zusammenhang stehenden Vereinbarungen ( vgl. Schmidt - Futterer/ Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 566 Rn. 90). Mit der Norm soll indes kein über d i e- s en S chutz hinausgehender Vermögensschutz gewährt werden (vg l. Lammel Wohnrau mmietrecht 3. Aufl. § 566 Rn. 5 f.). D ie Regelung des § 566 Abs. 1 BGB enthält eine Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen. Sie le gt dem Mietverhäl t- 20 21 22 23 24 - 11 - nis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gleichsam dingliche Wirkung bei, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und - pflichten auf di e- sen übergehen lä sst. Als Ausnahmevorschrift ist sie daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erforder t (Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 179). Bei der Auslegung ist zudem das Eigentumsrecht des Erwerbers in den Bli ck zu nehmen . Dies er ist bereits durch die Einschränkung des Gebrauch s- rechts belastet. D arüber ginge es noch d eutlich hinaus, wenn § 566 Abs. 1 BGB auch auf andere als mietrechtliche Vereinbarungen erstreckt würde (Schmidt - Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. Rn. 90). Die verfassungsrechtlich geschützte Freiheit des Eigentümers, sein Eigentum nach seiner freien Entscheidung zu nutzen, würde bei einer weiten Auslegung des § 566 Abs. 1 BGB erheblich ei n- geschränkt werden, ohne dass der Schutz des Mieters dies erforder te . Denn f ür diesen ist entscheidend, ob er das Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen fortsetzen kann , wie es geschlossen wurde (Weitemeyer in Festschri ft Blank 2006 S. 445, 455 mwN). Deshalb verweist die Kl ägerin auch zu Recht darauf, dass es auf den o b- jektiv zu bestimmenden materiellen Gehalt der jeweiligen Abrede ankommt und nicht darauf, ob die Parteien die Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen und damit zu dessen Bestandteil gemacht haben. Denn mit letzterem könnten die ursprünglichen Mietvertragsparteien zu Lasten des späteren Erwerbers Verpflichtungen begründen, die durch den Mieterschutz nicht mehr gerechtfe r- tigt wären. Soweit die Streithelferin dies mit der Privatautonomie der Parteien rechtfert igen will , verkennt sie, dass diese grundsätzlich nur im Binnenv erhältnis der vertragschließenden Parteien gilt, nicht aber im Verhältnis zu dem Erwe r- 25 26 - 12 - ber, der durch einen solchen Vertrag (zu Lasten Dritter) in nicht gerechtfertigter Weise benachteiligt wür de. b) Gemessen hieran ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsg e- richt das hier im Streit stehende Ankaufsrecht nicht als von § 566 Abs. 1 BGB erfasst angese hen hat. aa) Das Ankaufsrecht kann nicht als mietrechtlich qualifiziert werden. Vielme hr stellt es als kaufrechtliche Regelung ein A l i ud zur Miete dar . Una b- hängig davon, ob es als aufschiebend bedingter Vorvertrag (vgl. dazu BGH U r- teil vom 12. Mai 2006 V ZR 97/05 NJW 2006, 2843) oder als bindendes Ve r- kaufsangebot vereinbart wurde (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff BGB 75. Aufl. Vorb. v. § 463 Rn. 15 ff.; MünchKommBG B/Westermann 6. Aufl. § 463 Rn. 5 mwN), bezweck t es nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses, sondern soll dieses durch den Abschluss eines Kaufvertrag s ersetzen. bb) D as Ber ufungsgericht hat auch zu Recht einen untrennbaren Z u- sammenhang des Ankaufsrechts mit dem Mietvertrag verneint. Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Revision nicht darauf an, was die ursprünglichen Mietvertragsparteien als rechtlich untrennbar verein baren wollten. Vielmehr ist eine objektive Betrachtung unter Berücksichtigung des materiellen Gehalts der jeweiligen Vertragsbestimmung entscheidend (vgl. Senatsurteil vom 25. Juli 2012 XII ZR 22/11 NJW 2012, 3032 Rn. 27). Entgegen der Auffassung der S treithelferin ist diese von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs altern a- tiv definierte Tatbestandsvoraussetzung für § 566 Abs. 1 BGB nicht deshalb bedeutungslos, weil materiell in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mie t- vertrag stehe nde Regelungen ohneh in unter die erste Alternative fielen. So ist etwa die im Mietverhältnis getroffene Schiedsvereinbarung zwar für sich g e- nommen nicht als mietrechtlich i n diese m Sinne zu qualifizieren. De nnoch haftet 27 28 29 - 13 - sie allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüc hen als eine u n- trennbare Eigenschaft an (Senatsurteil vom 3. Mai 2000 XII ZR 42/98 NJW 2000, 2346). Entsprechendes gilt für die vertragliche Verpflichtung des Verpächters, das bei Pachtende vorhandene Inventar zu übernehmen. Hierzu hat der Bu n- desgerichtshof entschieden , dass das Inventar dann nicht Pachtgegenstand ist , wenn es während der Pachtdauer Eigentum des Pächters ist . Gleichwohl steh t eine Regelung, durch die ein Recht oder eine Verpflichtung des Verpächters zur Übernahme des Inventars bei Pachtende begründet wird, in einem so engen Zusammenhang mit dem Pachtvertrag, dass sie als Teil desselben zu beha n- deln ist (BGH Urteil vom 21. September 1965 V ZR 65/63 NJW 1965, 2198, 2199). Einen solchen untrennbaren Zusam menhang vermag das Anka ufsrecht 30 - 14 - indes nicht zu begründen. Denn anders als die Pflicht zur Übernahme des I n- ventars fehlt ein (objektiv) materieller Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Im Gegensatz zur Übernahme des Pachtinventars, die sich als Vertragsabwic k- lung darstellt, hat das Ankaufsrecht keinen unmittelbaren Bezug zum Mietve r- hältnis. Vielmehr schließ en sich der Ankauf und das Mietverhältnis gegenseitig aus. Klinkhammer Schilling Nedden - Boeger Guhling Krüger Vorinstanzen: LG Dresden, Entscheidung vom 04.07.2014 - 5 O 2 381/12 - OLG Dresden, Entscheidung vom 13.01.2015 - 9 U 1072/14 -
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