BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 92/04 Verk374ndet am: 15. November 2006 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 540, 550 Zum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen kann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht. BGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04 - OLG Dresden LG Chemnitz - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. November 2006 durch die Richter Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. V351zina und den Richter Dose f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 29. April 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten, ob die Beklagte ein gewerbliches Mietverh344ltnis wegen Versagung der Zustimmung zur Untervermietung au337erordentlich k374ndi-gen konnte. 1 Die Beklagte mietete am 28. November 1994 von der Rechtsvorg344ngerin der Kl344gerin f374r die Dauer von f374nfzehn Jahren eine Gewerbefl344che von 644,16 m262 in einem Einkaufszentrum von insgesamt 22.000 m262. Nach 247 1 Abs. 2 des Vertrages erfolgte die Vermietung "zum Betrieb eines N. Le-bensmittelmarktes bzw. zu Verkaufs- und Lagerzwecken von Waren aller Art aus den f374r derartige Einzelhandelsbetriebe typischen Sortimentsbereichen". 2 - 3 - Die Beklagte verpflichtete sich, ihren Betrieb w344hrend der 374blichen Gesch344fts-zeiten ge366ffnet zu halten und den dauernden Betrieb der Mietfl344che als Einzel-handelsbetrieb zu gew344hrleisten. 3 247 11 des Mietvertrages lautet: "1. Nach vorheriger schriftlicher Zustimmung durch den Vermieter kann der Mieter das Mietobjekt ganz oder teilweise und zur ausschlie337lichen Nutzung als Einzelhandelsfl344che untervermieten oder unterverpachten. 205 2. Die Haftung der Mieterin f374r s344mtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag bleibt im Falle jeder Art von Untervermietung unver344ndert beste-hen. 3. Die Vermieterin kann die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfl344che ein Un-termietverh344ltnis begr374ndet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhan-delsgenehmigungen f374r den Mietgegenstand zu gef344hrden oder durch die Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter des Objektes entsteht." Mit Schreiben vom 25. September 2002 bat die Beklagte unter Hinweis auf ihre negative Ertragssituation um Zustimmung zur Untervermietung an ei-nen "Sonderpostenh344ndler f374r asiatische Lebensmittel und Geschenkartikel". Die Kl344gerin erwiderte mit Schreiben vom 10. Oktober 2002: 4 "205 Vor einer endg374ltigen Entscheidung bez374glich der Untervermietung bitten wir Sie, uns noch folgende Dinge mitzuteilen: - 4 - Person des Untermieters Daten zur Beurteilung der Zuverl344ssigkeit und Bonit344t. Mietbedingungen, insbesondere die Mieth366he, im Untermietverh344ltnis. Bitte haben Sie Verst344ndnis, dass wir erst nach Vorlage dieser Informati-on unsere Pr374fung fortsetzen k366nnen. 205" 5 Die Beklagte entgegnete am 30. Oktober 2002: "205 Es handelt sich bei unserem Untermieter um Herrn N. M. . Etwaige Angaben zu Zuverl344ssigkeit und Bonit344t des Untermieters sind f374r ihre Beurteilung nicht von Relevanz. Ebenso sind wir nicht verpflich-tet, Angaben zur vereinbarten Mietzinsh366he und sonstiger Nebenleistun-gen des Untermieters zu machen. Sie k366nnen aber in jedem Fall davon ausgehen, dass der hier vereinbarte Mietzins nicht die im Hauptmietver-h344ltnis fixierte Mieth366he erreicht. 205" Am 19. November 2002 schrieb die Kl344gerin: 6 "205 Auf der Grundlage der uns zur Verf374gung gestellten Informationen k366nnen wir Ihnen leider keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen. Entgegen Ihrer Auffassung sind Angaben zur Bonit344t des Untermieters sowie die Mietbedingungen, insbesondere auch die Mieth366he, selbstver-st344ndlich von Relevanz. Nur durch diese Angaben werden wir in die La-ge versetzt zu pr374fen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Es steht Ihnen nat374rlich frei, uns diese Informationen nachzureichen. 205" Mit Schreiben vom 9. Dezember 2002 k374ndigte die Beklagte das Miet-verh344ltnis wegen der Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung au-337erordentlich zum 30. Juni 2003. Da die Beklagte seit 1. Juli 2003 keine Miete 7 - 5 - mehr bezahlte, k374ndigte die Kl344gerin ihrerseits im M344rz 2004 das Mietverh344ltnis fristlos. 8 Mit ihrer Klage hat die Kl344gerin die Miete f374r den Monat Juli 2003 in H366he von 9.275,10 200 nebst Zinsen geltend gemacht. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Oberlandesgericht nach Klageerweiterung die Beklagte zur Zahlung von 9.275,10 200 nebst Zinsen sowie zur weiteren Zahlung von 18.550,20 200 nebst Zinsen f374r August und September 2003 verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom Oberlandesge-richt zugelassenen Revision. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg und f374hrt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-teils und zur Zur374ckverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 9 1. Das Oberlandesgericht, dessen Entscheidung in NZM 2004, 461 ver-366ffentlicht ist, hat ausgef374hrt, die Kl344gerin k366nne die Miete f374r Juli bis Septem-ber 2003 verlangen. Die Beklagte habe keinen Grund zur au337erordentlichen K374ndigung des Mietverh344ltnisses gehabt. Die Ablehnung der Untervermietung im Schreiben der Kl344gerin vom 19. November 2002 sei einer Verweigerung im Sinne von 247 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gleichzustellen. Die Kl344gerin habe lediglich deutlich gemacht, dass sie mangels ausreichender Information 374ber die Person des Untermieters, dessen Bonit344t und Zuverl344ssigkeit, sowie man-gels Angabe der Mietbedingungen die Untervermietung nicht erlaube, aber bei Nachreichung von Informationen gegebenenfalls eine Erlaubnis erteilen werde. Die Beklagte habe die weiter geforderten Informationen mitteilen m374ssen, um 10 - 6 - der Kl344gerin eine ausreichende Pr374fung zu erm366glichen, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der Erlaubnis vorliege. 11 Welche Angaben ein Mieter 374ber die Person, an die er untervermieten wolle, machen m374sse, sei in der Rechtsprechung nicht abschlie337end gekl344rt. 247 11 des Mietvertrages sehe ebenso wie das Gesetz eine Versagung der Zu-stimmung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes vor. Diese Regelung die-ne der Wahrung der Interessen beider Parteien. Eine Versagung der Erlaubnis sei nur dann gerechtfertigt, wenn dem Vermieter die Untervermietung unter Abw344gung der beiderseitigen Interessen unzumutbar sei. Ob seine Interessen im Falle der Untervermietung gewahrt seien, k366nne der Vermieter nur bei aus-reichender Information durch den Mieter pr374fen. Dazu bed374rfe er ausreichender Angaben 374ber die Person des Untermieters, zumindest dann, wenn er sie aus-dr374cklich verlange. Nur wenn Name, Adresse, Geburtsdatum und Beruf des Untermieters bekannt seien, sei dem Vermieter eine Beurteilung und die Einho-lung von Ausk374nften m366glich. Werde ihm - wie hier - nur der Name mitgeteilt, zudem ein ausl344ndischer Name, dessen richtige Schreibweise nicht 374berpr374fbar sei, scheitere jedwedes Auskunftsbegehren. Ein berechtigtes Interesse bestehe auch an der Kenntnis der Solvenz des Untermieters, weil sie R374ckschl374sse darauf zulasse, ob der Untermieter ernsthaft und mit einer gewissen Gew344hr auf Dauer das beabsichtigte Gewerbe in den Mietr344umen betreiben werde. Ei-nem Vermieter sei regelm344337ig an einer geringen Fluktuation und an der Ver-meidung von Leerst344nden gelegen. Das gelte um so mehr, wenn er - wie hier - eine Betriebspflicht vereinbart habe und das Mietverh344ltnis noch mehr als sechs Jahre andauere. Der Wert der Immobilie h344nge im Wesentlichen von der Boni-t344t des Mieters und der Laufzeit des Vertrages ab. Zudem sei der kontinuierli-che Betrieb des Gesch344fts gerade f374r die Anziehungskraft eines Einkaufszent-rums und dessen Attraktivit344t f374r andere Mieter von Bedeutung. Durch die Zu-stimmung zur Untervermietung entfalle die Betriebspflicht des Mieters, da der - 7 - Vermieter gegen den Untermieter keinen Anspruch auf Betrieb des Gesch344fts habe. Die Pflicht zur Information 374ber die Solvenz des Untermieters entfalle nicht deshalb, weil die Beklagte als solventes Unternehmen f374r den vollen Miet-zins weiter hafte. Das Interesse des Vermieters ersch366pfe sich nicht im Erhalten der Miete, sondern sei auf kontinuierliches Betreiben des Einkaufszentrums gerichtet. Des Weiteren m374ssten dem Vermieter die wesentlichen Bedingungen des Untermietvertrages wie Nutzungsart, Mieth366he, Laufzeit des Vertrages, et-waige K374ndigungsm366glichkeiten und die 334bernahme einer Betriebspflicht auf Nachfrage mitgeteilt werden. Nur dann sei ihm eine Einsch344tzung m366glich, ob seine Interessen gewahrt seien. 334bernehme der Untermieter eine Betriebs-pflicht f374r die Restlaufzeit des Mietvertrages, d374rfte die Bef374rchtung einer Fluk-tuation zumeist ausger344umt sein. Dazu diene auch die Angabe der Dauer des Mietverh344ltnisses. Aus ihr k366nne der Vermieter ersehen, ob er das Mietobjekt zum vorgesehenen Zeitpunkt zur374ckerhalte. Bei der Vereinbarung einer k374rze-ren Laufzeit als der Restlaufzeit des (Haupt-)Mietvertrages m374sse der Vermie-ter unter Umst344nden damit rechnen, dass es zu weiteren Wechseln komme. Auch die Mieth366he k366nne f374r den Vermieter von entscheidender Bedeutung sein, weil sie ihm die Einsch344tzung erm366gliche, ob der vorgesehene Untermie-ter in der Lage sein werde, das von ihm vorgesehene Gewerbe wirtschaftlich zu f374hren. Die Beklagte k366nne sich nicht darauf berufen, dass sie sich durch Offen-legung dieser Untermietbedingungen gegen374ber ihrem Untermieter schadens-ersatzpflichtig mache. Zum einen k366nne sie vereinbaren, dass das Untermiet-verh344ltnis erst mit Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung wirksam werde, zum anderen werde sie in der Regel bereits vor dem endg374ltigen Aushandeln der Bedingungen Vorstellungen haben, zu welchen Bedingungen sie zur Unter-vermietung bereit sei, damit sich diese f374r sie rechne. 12 - 8 - 2. Das Urteil h344lt einer rechtlichen Nachpr374fung nur zum Teil stand. 13 14 a) Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht zur au337erordentlichen K374ndigung gem344337 247 540 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt war, weil die Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht vorlagen. Die Kl344gerin hat die Untervermietung nicht endg374ltig verweigert, son-dern - berechtigterweise - von der Erteilung weiterer Ausk374nfte abh344ngig ge-macht. aa) Nach 247 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter das Mietverh344ltnis au337erordentlich mit der gesetzlichen Frist (247 580 a Abs. 2 BGB) k374ndigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, ohne dass in der Person des Dritten hierf374r ein wichtiger Grund vorliegt. Der Mieter hat einen Anspruch auf generelle Erlaubnis der Untervermietung. Er muss die Erlaubnis vielmehr f374r einen bestimmten Untermieter einholen. Die Erlaubnis zur Unter-vermietung bezieht sich nur auf die Person, f374r die sie erteilt wird (Staudin-ger/Emmerich BGB 2003 247 540 Rdn. 10). 15 bb) Um dem Vermieter die Entscheidung zu erm366glichen, ob er die Er-laubnis zur Untervermietung wegen in der Person des Dritten liegender Gr374nde verweigern kann, ohne dadurch das Recht zur au337erordentlichen K374ndigung auszul366sen, muss der Mieter dem Vermieter den Dritten namentlich benennen (Blank/B366rstinghaus Miete 2. Aufl. 247 540 Rdn. 41; Staudinger aaO) und - auf Nachfrage - n344here Angaben zur Person machen. Ma337gebend sind in erster Linie die pers366nlichen Verh344ltnisse des Dritten. So ist es von Bedeutung, ob er eine St366rung des Hausfriedens bef374rchten l344sst, etwa weil er mit einem ande-ren Mieter verfeindet oder als streits374chtig und unvertr344glich bekannt ist. Daneben ist das Gewerbe des Dritten - hier von der Beklagten allerdings mitge-teilt - wegen etwaiger Konkurrenz f374r den Vermieter oder andere Mieter von 16 - 9 - Wichtigkeit (M374nchKomm/Schilling BGB 4. Aufl. 247 540 Rdn. 22). Zu Recht macht die Revision geltend, dass die Beklagte den Dritten, an den sie unter-vermieten wollte, namentlich benannt und der Kl344ger weitere Angaben zur Per-son nicht verlangt hat. An fehlenden Angaben zu den pers366nlichen Verh344ltnis-sen h344tte das Berufungsgericht deshalb die Wirksamkeit der au337erordentlichen K374ndigung nicht scheitern lassen d374rfen. cc) Zutreffend hat das Berufungsgericht aber entschieden, dass der Vermieter auch Angaben 374ber die wirtschaftliche Situation des k374nftigen Un-termieters verlangen durfte. Zwar wird in Rechtsprechung und Literatur die Auf-fassung vertreten, dass die wirtschaftlichen Verh344ltnisse, insbesondere die Kreditw374rdigkeit des Dritten, keinen wichtigen Grund f374r die Versagung abge-ben k366nnen (zum Streitstand: Herrlein/Kandelhard Mietrecht 2. Aufl. 247 540 BGB Rdn. 27 m.w.N.), weil der Vermieter ausreichend abgesichert sei, wenn die wirtschaftlichen Verh344ltnisse des Mieters - wie vorliegend - keinen Anlass zur Besorgnis g344ben. Der Untermieter begr374nde keinen Vertrag mit dem Haupt-vermieter. Er m374sse daher weder den Hauptmietzins aufbringen noch unterl344-gen seine Sachen dem Pfandrecht des Hauptvermieters. Hinzu komme, dass der Hauptmieter f374r das Verschulden des Untermieters nach 247 540 Abs. 2 BGB einzustehen habe (Kandelhardt aaO). 17 Diese Auffassung bezieht sich in erster Linie auf die Untervermietung von Wohnraum (LG Hamburg WuM 1991, 585, 586; LG Berlin NZM 2002, 947, 948; Sternel Mietrecht 3. Aufl. II Rdn. 255) und ist auf gewerbliche Mietverh344lt-nisse nicht ohne weiteres 374bertragbar. F374r die gewerbliche Miete wird ein Be-d374rfnis des Vermieters bejaht, die wirtschaftlichen Verh344ltnisse des Untermie-ters zu erfahren (OLG Hamm DWW 1996, 162 m. Anm. Weskamp; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 8. Aufl. 247 540 Rdn. 56; Sternel aaO Fn. 82; Neuhaus Handbuch der Gesch344ftsraummiete 2. Aufl. 247 17 Rdn. 816). Ob diese Auffas- 18 - 10 - sung f374r alle gewerblichen Mietverh344ltnisse zutrifft, kann dahinstehen. Jeden-falls dann, wenn - wie vorliegend - der Hauptmieter eine Betriebspflicht 374ber-nommen hat, wird das Interesse des Vermieters nicht allein durch dessen Sol-venz gedeckt. Das Interesse des Vermieters geht, worauf das Berufungsgericht zutreffend hinweist, in einem solchen Fall dahin, dass der Betreiber des Mietob-jekts nicht allzu h344ufig wechselt und das Objekt nicht leersteht. Dadurch w374rde die Wertsch344tzung der gesamten Anlage leiden und die Vermietbarkeit insge-samt beeintr344chtigt (Schmidt-Futterer/Blank aaO; Sternel aaO; Neuhaus aaO; Blank/B366rstinghaus aaO). Der Vermieter hat deshalb ein elementares Interesse zu erfahren, wie die wirtschaftliche Situation des ins Auge gefassten Untermie-ters ist. Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, die Betriebspflicht des Hauptmieters bleibe auch bei Untervermietung weiter bestehen. Ob das so ist, ist bereits zweifelhaft, bedarf aber keiner Kl344rung. Denn auch die weiter be-stehende Betriebspflicht des Hauptmieters k366nnte den Vermieter nicht vor Schaden bewahren. Wenn der Untermieter insolvent wird und am Ende der Un-termietzeit keine neuen R344ume anmieten kann und deshalb weiter in dem Ob-jekt verbleibt, bis der Vermieter auf R344umung klagt und vollstreckt (vgl. Neu-haus aaO Rdn. 819), leidet das Mietobjekt insgesamt. Diese Gef344hrdung kann durch die Solvenz des Hauptmieters nicht ausger344umt werden. 19 dd) Aus diesen Gr374nden ist das Berufungsgericht - entgegen der Auffas-sung der Revision - auch zutreffend davon ausgegangen, dass die Kl344gerin be-rechtigt war, die wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung, insbesondere die Mieth366he, zu erfahren. Der Vermieter hat ein Interesse, in Erfahrung zu bringen, ob der Untermieter zu den geplanten Bedingungen das beabsichtigte Gesch344ft wirtschaftlich betreiben kann (OLG Hamm aaO; Schmidt-Futterer aaO Rdn. 43; Neuhaus aaO Rdn. 816; Blank/B366rstinghaus 20 - 11 - aaO) oder ein Scheitern zu bef374rchten ist. Insbesondere ist f374r ihn von Wichtig-keit, dass der Untermietvertrag keine l344ngere Laufzeit als der Hauptmietvertrag aufweist oder durch Option erm366glicht, aber auch, dass nicht durch eine zu kur-ze Laufzeit alsbald eine neue Untervermietung n366tig wird. 21 Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung dagegen geltend, der Mieter k366nne keine Auskunft erteilen, solange die Vertragsverhandlungen nicht zum Abschluss gekommen seien; einer Berichtspflicht 374ber den Stand der Vertrags-verhandlungen stehe ein legitimes Geheimhaltungsinteresse des Mieters ent-gegen und ein seri366ses Verhandeln sei ihm nicht m366glich, solange er mangels Genehmigung den Vertragsgegenstand nicht sicher zur Verf374gung stellen k366n-ne. Diesen Problemen kann der Mieter ohne Schwierigkeiten damit begegnen, indem er den Untermieter rechtzeitig darauf hinweist, dass die Untervermietung nur mit Zustimmung des Hauptvermieters m366glich ist und diese nach Abschluss der Verhandlungen noch eingeholt werden muss. Um 374berfl374ssige Verhandlun-gen mit einem Interessenten zu vermeiden, kann der Mieter den Vermieter vor-ab befragen, ob grunds344tzlich Einverst344ndnis mit einer Untervermietung be-steht. Lehnt der Vermieter die Untervermietung von vornherein generell und ausnahmslos ab, so kann der Mieter nach 247 540 Abs. 1 Satz 2 BGB k374ndigen, auch wenn er dem Vermieter noch keine konkreten Interessenten f374r die Unter-vermietung benannt hat (Staudinger aaO Rdn. 16 mit Rechtsprechungsnach-weisen). b) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die gesetzliche Schriftform des 247 550 BGB sei nicht gewahrt, weil die Parteien die urspr374nglich vereinbarte Nebenkostenpauschale von monatlich 2.000 200 zuz374glich MWSt ab 1. Januar 2003 auf 750 200 reduziert, diese Vereinbarung aber nicht schriftlich niedergelegt h344tten. Darauf kann sich die Beklagte schon deshalb nicht berufen, weil die Vereinbarung allein ihr zugute gekommen ist (BGHZ 65, 49, 55). 22 - 12 - Auch die R374ge, es fehle an der Schriftform, weil den Unterschriften nicht zu entnehmen sei, in welcher Funktion die Vertreter gehandelt h344tten, und sich nicht ergebe, dass der Vertrag im Rahmen der Vertretungsmacht der handeln-den Personen abgeschlossen worden sei, hat keinen Erfolg. Da die Unterzeich-nenden nicht selbst Parteien werden sollten, k366nnen ihre Unterschriften auf den im Mietvertrag mit "Vermieter-Stempel und rechtsverbindliche Unterschrift(en)" sowie "Mieter-Stempel und rechtsverbindliche Unterschrift(en)" gekennzeichne-ten Unterschriftzeilen nur bedeuten, dass sie mit ihren Unterschriften das jewei-lige Unternehmen vertreten wollten. Denn selbst eine Unterzeichnung als Ver-treter ohne Vertretungsmacht h344tte der Wahrung der Schriftform nicht entge-gengestanden, so dass es der Kennzeichnung der Art des Vertretungsverh344lt-nisses nicht bedurfte (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - BGH Re-port 2005, 1096). 23 c) Mit Erfolg r374gt die Revision aber, die Schriftform des 247 550 BGB sei deshalb nicht gewahrt, weil im Mietvertrag zur Lage und Individualisierung des Mietobjektes sowie der mitvermieteten Parkpl344tze auf eine farbliche Markierung in einem - angeblich - angehefteten Lageplan verwiesen worden sei, der Lage-plan aber nicht beigef374gt gewesen sei. Entgegen der Auffassung der Revisi-onserwiderung enth344lt 247 1 des Mietvertrages keine ausreichende Individualisie-rung des Mietobjektes. In dem zwischen den Vertragsparteien abgeschlosse-nen Mietvertrag wird zur Bezeichnung des Mietobjektes auf einen Lageplan verwiesen. Dieser ist aber nicht zu den Akten gereicht worden, und es fehlt je-der Vortrag der Kl344gerin dazu, dass er bei Vertragsschluss vorgelegen hat und dem Mietvertrag beigef374gt war. Im Gegenteil findet sich auf S. 16 des vorgeleg-ten Mietvertragsexemplars beim Verzeichnis der Anlagen "Projektplan 205" und "Grundriss ..." jeweils der handschriftlich eingef374gte Vermerk "Fehlt!". Damit spricht bereits der eigene Vortrag der Kl344gerin daf374r, dass der Lageplan, auf den zur Individualisierung des Mietobjektes verwiesen wurde, dem Vertrag nicht 24 - 13 - beilag. Dass der im Berufungsverfahren auf Auflage des Gerichts vorgelegte Lageplan dem urspr374nglichen Mietvertrag beigef374gt war, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Dass die Beklagte diesen Lageplan gekannt hat, ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung f374r die Erf374llung der Schriftform ohne Bedeutung. 25 Wenn die Vertragschlie337enden wesentliche Bestandteile des Mietvertra-ges - dazu geh366rt die genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140, 141) - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftst374cke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengeh366rigkeit dieser Schriftst374cke in geeigne-ter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (Senatsurteil vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 93/99 - NJW-RR 2002, 8, 9). Da diese Voraussetzungen f374r die Einhaltung der Schriftform nicht festgestellt worden sind, ist f374r die Revisionsin-stanz davon auszugehen, dass der Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzli-chen K374ndigungsfrist gek374ndigt werden konnte (Senatsurteil aaO). 3. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschlie337end zu entscheiden. Dass mangels Einhaltung der Schriftform eine ordentliche K374ndigung des Miet-vertrages in Betracht kommt, ist in den Tatsacheninstanzen weder von den Par-teien noch vom Gericht gesehen worden. H344tte das Berufungsgericht dies ge-sehen, h344tte es der Kl344gerin einen entsprechenden Hinweis (247 139 ZPO) geben m374ssen. Es ist jedenfalls nicht auszuschlie337en, dass die Kl344gerin nach einem solchen Hinweis in der Lage gewesen w344re, die in dem schriftlichen Mietvertrag erw344hnte Anlage vorzulegen und darzulegen, dass diese Anlage bei Vertrags-schluss vorgelegen hat, so dass in ihr das Mietobjekt hinreichend genau be- 26 - 14 - zeichnet ist und dass die Zusammengeh366rigkeit der Anlage mit dem schriftli-chen Mietvertrag zweifelsfrei kenntlich gemacht worden ist. 27 Sollte sich herausstellen, dass die Schriftform eingehalten und somit eine ordentliche K374ndigung nach 247 550 BGB nicht m366glich war, wird das Berufungs-gericht zu pr374fen haben, ob hinsichtlich der geltend gemachten Vorauszahlun-gen f374r die Nebenkosten nicht bereits Abrechnungsreife eingetreten ist mit der Folge, dass eine Vorauszahlung nicht mehr verlangt werden kann (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg aaO 247 556 Rdn. 455). Sprick Fuchs Ahlt V351zina Dose Vorinstanzen: LG Chemnitz, Entscheidung vom 13.01.2004 - 1 O 2683/03 - OLG Dresden, Entscheidung vom 29.04.2004 - 16 U 237/04 -
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