BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 93/99 Verkündet am: 10. Oktober 2001 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die Richter Gerber, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 24. Februar 1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Gera vom 10. März 1998 wegen eines 28.200 DM zuzüglich Zinsen übersteigenden Betrages zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zu neuer Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfa h - rens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien (beziehungsweise auf seiten der Beklagten zu 2 deren Rechtsvorgängerin) schlossen am 10. Mai 1995 einen schriftlichen Mietvertrag über ein gewerbliches Grundstück in G.. Der Beklagte betrieb in Form einer von ihm beherrschten GmbH eine Citroën -Vertragswerkstatt und wollte diesen Betrieb in den neu angemieteten Räumen weiterführen. Als Mietzins wurden - 3 - 17.000 DM zuzglich Mehrwertsteuer pro Monat vereinbart. Das Vertragsve r - hltnis sollte am 1. April 1996 beginnen und bis zum 31. Mrz 2006 andauern. In § 1 Nr. 2 des Mietvertrages heißt es: "Der Vermieter vermietet an den Mieter die in der als Anlage 1 diesem Vertrag beigefgten Lageplanskizze rot umrandete G e - budeflche des Grundstcks in ... mit einer ungefhren Flche von 1100 qm sowie benötigte Sozialrume im Nebengebude (rot schraffiert). Ein geeigneter Lagerplatz fr den anfallenden G e - werbemll (ca. 60 qm) wird ebenfalls zur Verfgung gestellt. Ca. 100 Stellpltze stehen zur Mitbenutzung zur Verfgung." Die Firma Citroën fand das Anwesen in der bestehenden Form nicht hi n - reichend attraktiv und verlangte den Bau einer besonderen Ausstellungshalle fr Neufahrzeuge und das Anbringen einer großen Leuchtreklame. Beides konnte wegen einer Vernderungssperre nicht genehmigt werden. Das fhrte dazu, daß die Firma Citroën den Vertragshndlervertrag mit dem Beklagten kndigte. Der Beklagte war um eine Auflösung des Mietverhltnisses bemht und teilte im Oktober 1995 den Vermietern und auch der bisherigen Mieterin, der Firma R. (dieser mit Schreiben vom 30. Oktober 1995) mit, daß er das O b - jekt wegen der Kndigung des Vertragshndlervertrages nicht beziehen werde. Die Firma R. wandte sich daraufhin an die Vermieter mit der Bitte, mit ihr einen Fortsetzungsmietvertrag abzuschließen. Mit Schreiben vom 22. Mrz 1996 boten die Vermieter dem Beklagten die Übergabe des Mietobjekts zum 1. April 1996 an. Gleichzeitig teilten sie mit, wenn der Beklagte das Mietobjekt nicht nutzen wolle, könne ein Mietvertrag mit der Firma R. geschlossen werden, allerdings zu einem niedrigeren Mietzins. Sie forderten den Beklagten auf, sein Einverstndnis mitzuteilen. Der Beklagte antwortete mit Telefax vom 23. Mrz 1996, er gehe davon aus, daß ein Mie t - vertrag mit ihm nicht mehr bestehe, hilfsweise erklre er die Anfechtung des - 4 - Vertrages. Mit Schreiben vom 25. Mrz 1996 teilten die Vermiet er dem B e - klagten mit, sie htten inzwischen einen Mietvertrag mit der Firma R. abg e - schlossen, sich darin aber einen Rcktritt vorbehalten fr den Fall, daû der B e - klagte das Mietobjekt doch noch bernehmen wolle. Auûerdem kndigten sie an, daû sie gegen den Beklagten die Differenz zwischen dem mit ihm und dem mit der Firma R. vereinbarten Mietzins (17.000 DM - 7.600 DM = 9. 400 DM) geltend machen wrden. Mit der Klage begehren die Klger die Mietzinsdifferenz fr den Zeitraum von April bis einschlieûlich Dezember 1996. Das Landgericht hat der Klage bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen stattgegeben. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg. Mit seiner Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter. Durch Beschluû vom 27. Juni 2001 hat der Senat die Annahme der Revision abgelehnt, soweit den Klgern durch die Z u - rckweisung der Berufung des Beklagten 28.200 DM zuzglich Zinsen zug e - sprochen worden sind. Das ist die geltend gemachte Mietzinsdifferenz bis ei n - schlieûlich Juni 1996. Entscheidungsgrnde: Im Umfang der Annahme fhrt die Revision zur Aufhebung des ang e - fochtenen Urteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsg e - richt. 1. Zu Unrecht wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, es liege kein wucherhnliches Geschft vor und de s - - 5 - halb sei der Mietvertrag nicht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam. Diese A n - nahme ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach stndiger Rechtspr e - chung des Bundesgerichtshofs ist ein Vertrag als wucherhnliches Geschft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem aufflligen Miûverhltnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umst n - de hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag obje k - tiv Begnstigten (Senatsurteil BGHZ 141, 257, 263 m.N.). Das Berufungsg e - richt hat die Behauptung der Klger, der mit der Firma R. vereinbarte Mietzins sei marktblich, als richtig unterstellt und deshalb ist in der Revisionsinstanz davon auszugehen, daû bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Mie t - vertrag objektiv ein aufflliges Miûverhltnis zwischen Leistung und Gegenle i - stung besteht. Rechtlich nicht zu beanstanden sind jedoch die weiteren Ausf h - rungen des Berufungsgerichts, eine verwerfliche Gesinnung der Vermieter knne nicht festgestellt werden. Der fr solche Mietobjekte zu erzielende Mie t - zins unterliege starken Preisschwankungen und es sei "uûerst schwierig" zu erkennen, welcher Preis fr ein solches Objekt marktblich sei. Wenn ein Ve r - mieter in dieser Situation zu einem - objektiv betrachtet - berhhten Mietzins abschlieûe, knne man allein daraus nicht herleiten, daû er sich von einer ve r - werflichen Gesinnung habe leiten lassen. Diese Rechtsprechung steht im Ei n - klang mit der neueren Rechtsprechung des Senates zu dieser Frage (Senat s - urteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - ZIP 2001, 1633, 1635 f.). 2. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dem Anspruch der Klger auf Zahlung der Mietzinsdifferenz stehe nicht entgegen, daû sie das Mietobjekt an die Firma R. weitervermietet htten, steht im Einklang mit der inzwischen ergangenen Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 22. Dezember 1999 - XII ZR 339/97 - ZMR 2000, 207 f. m.N.). - 6 - 3. Das Berufungsurteil kann aber keinen Bestand haben, soweit den Klgern die Mietzinsdifferenz zugesprochen worden ist fr die Zeit nach dem 30. Juni 1996. Die Klger knnen einen solchen Anspruch nmlich nicht ge l - tend machen fr die Zeit nach Beendigung des Mietverhltnisses. Nach den bisherigen tatschlichen Feststellungen ist es aber nicht auszuschlieûen, daû das Mietverhltnis durch ordentliche Kndigung zum 30. Juni 1996 beendet worden ist. Zwar haben die Vertragsparteien eine feste Laufzeit des Mietve r - trages bis zum Jahre 2006 vereinbart. Eine solche Laufzeitvereinbarung ist jedoch nur wirksam, wenn der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F. entspricht. Die Schriftform ist nach stndiger Rechtsprechung des Senats nur eingehalten, wenn sich die wesentlichen Ve r - tragsbedingungen, zu denen die genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes gehrt, aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteil BGHZ 142, 158, 161 m.N.). In dem zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Mietvertrag wird zur Bezeichnung des Mietobjekts auf eine Anlage verwiesen. Diese Anl a - ge ist nicht zu den Akten gereicht worden und es fehlt auch jeder Vortrag der Klger dazu, ob sie bei Vertragsschluû vorgelegen hat und welche Angaben in ihr enthalten waren. Wenn die Vertragsschlieûenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrages nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstcke auslagern, so daû sich der Gesamtinhalt der mietvertra g - lichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" B e - stimmungen ergibt, muû zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammeng e - hrigkeit dieser Schriftstcke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich g e - macht werden (Senatsurteil BGHZ aaO m.N.). Da diese Voraussetzungen fr die Einhaltung der Schriftform nicht festgestellt worden sind, ist fr die Revis i - onsinstanz davon auszugehen, daû der Mietvertrag in den Jahren 1995/1996 nach der damals geltenden gesetzlichen Regelung (§ 566 BGB a.F.) unter Ei n - - 7 - haltung der gesetzlichen Kndigungsfrist zum "Schluû des ersten Jahres" g e - kndigt werden konnte. b) Eine Kndigung kann auch durch schlssiges Verhalten erfolgen, wenn sich aus ihm zweifelsfrei ergibt, daû eine Partei das Mietverhltnis bee n - den mchte (Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet - Pacht - und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdn. 864). Das Berufungsgericht hat - in ander em Z u - sammenhang - festgestellt, der Beklagte habe den Klgern bereits im Oktober 1995 mitgeteilt, daû er das Mietobjekt (wegen der Kndigung seines Vertrag s - hndlervertrages durch die Firma Citron) definitiv nicht beziehen werde (BU 9 unten). Diese Mitteilung ist als schlssig erklrte Kndigung des Vertrages auszulegen. Nach der damals geltenden Rechtslage war die Kndigung eines Mietverhltnisses auch schon vor der Überlassung der Mietsache zulssig (Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 920 m.N.) und das erste Jahr, fr dessen Schluû die Kndigung nach § 566 BGB a.F. frhestens zulssig war, rechnete bei e i - nem noch nicht vollzogenen Mietvertrag vom Abschluû des Vertrags und nicht von der Übergabe der Mietsache an (BGHZ 99, 54; Senatsurteil vom 22. Dezember 1999 - XII ZR 339/97 - aaO). Der Mietvertrag datiert vom 10. Mai 1995, so daû die Sperrfrist des § 566 BGB a.F. am 10. Mai 1996 abgelaufen ist. Auf die Wirksamkeit einer im Jahre 1995 erklrten Kndigung hat die Ei n - fhrung des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 (§§ 550, 578 BGB n.F.) keinen Einfluû. Nach dem am 1. Januar 1994 in Kraft getretenen § 565 Abs. 1 a BGB a.F. konnte der Beklagte das Mietverhltnis im Oktober 1995 zum 30. Juni 1996 kndigen. 4. Soweit den Klgern Ansprche fr die Zeit nach dem 30. Juni 1996 zugesprochen worden sind, kann das Berufungsurteil deshalb keinen Bestand haben. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschlieûend zu entscheiden - 8 - (§ 565 Abs. 3 ZPO). Daû mangels Einhaltung der Schriftform eine ordentliche Kndigung des Mietvertrages in Betracht kommt, ist in den Tatsacheninstanzen weder von den Parteien noch vom Gericht gesehen worden. Htte das Ber u - fungsgericht dies gesehen, htte es den Klgern einen entsprechenden Hi n - weis (§ 139 ZPO) geben mssen. Es ist jedenfalls nicht auszuschlieûen, daû die Klger nach einem solchen Hinweis in der Lage gewesen wren, die in dem schriftlichen Mietvertrag erwhnte Anlage vorzulegen und darzulegen, daû di e - se Anlage bei Vertragsschluû vorgelegen hat, daû in ihr das Mietobjekt hinre i - chend genau bezeichnet ist und daû die Zusammengehrigkeit der Anlage mit dem schriftlichen Mietvertrag zweifelsfrei kenntlich gemacht worden ist. Die Sache muû an das Berufungsgericht zurckverwiesen werden, damit die Pa r - teien Gelegenheit haben, hierzu vorzutragen, und damit das Berufungsgericht anschlieûend die notwendigen Feststellungen nachholen kann (vgl. MnchKomm - ZPO/Wenzel, 2. Aufl. § 565 Rdn. 22 m.N.). Blumenrhr Gerber W e - ber -Monecke Fuchs Ahlt
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