BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 95/07 Verk374ndet am: 1. April 2009 K374pferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: nein BGB 247247 584 Abs. 1, 542 Ein unter einer aufl366senden Bedingung (hier: beh366rdliche Nutzungsuntersagung) ge-schlossener Pachtvertrag ist als unbefristeter Vertrag ordentlich k374ndbar, wenn die Parteien die M366glichkeit einer ordentlichen K374ndigung nicht ausgeschlossen haben. Ein solcher Ausschluss des Rechts zur ordentlichen K374ndigung kann auch schon in der Vereinbarung einer aufl366senden Bedingung als solcher zu finden sein. Ob der Vereinbarung eine solche weitergehende, das ordentliche K374ndigungsrecht aus-schlie337ende Bedeutung zukommt, hat im Streitfall diejenige Vertragspartei darzule-gen und zu beweisen, die sich auf diese Bedeutung beruft. BGH, Urteil vom 1. April 2009 - XII ZR 95/07 - LG Osnabr374ck AG Bad Iburg - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 1. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Dr. Klinkhammer f374r Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabr374ck vom 27. Juni 2007 wird zur374ckge-wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens tr344gt der Beklagte. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber den Fortbestand eines von ihnen geschlosse-nen Pachtvertrags. 1 Der Kl344ger hat dem Beklagten 1994 den auf seinem Grundst374ck befindli-chen Kugelschie337stand (nebst aufstehenden Geb344udeteilen und Anlagen) f374r gewerbliche Zwecke f374r 500 DM (= 255,65 200) pro Jahr verpachtet. Im Pachtver-trag ist u. a. folgendes geregelt: 2 - 3 - "247 2 Pachtzeit Das Pachtverh344ltnis beginnt am 1. April 1994. Der Pachtvertrag l344uft so-lange, bis die Nutzung des Schie337standes als Schie337stand aufgrund be-h366rdlicher Anordnung untersagt wird. 247 3 Au337erordentliches K374ndigungsrecht Der Verp344chter kann das Pachtverh344ltnis unter den Voraussetzungen der 247247 553, 554, 554a BGB [a. F.] fristlos k374ndigen. Die K374ndigungsvor-schriften f374r gewerbliche Anlagen sind zu beachten.223 Bei Vertragsschluss haben die Parteien nicht dar374ber gesprochen, ob das ordentliche K374ndigungsrecht ausgeschlossen sein sollte. Mit Schreiben vom 19. September 2006 hat der Kl344ger die ordentliche K374ndigung zum 31. M344rz 2007 erkl344rt. Der Kl344ger begehrt die R344umung und Herausgabe des Schie337standes. 3 Das Amtsgericht hat die K374ndigung f374r wirksam erachtet. Es hat den Be-klagten verurteilt, den Schie337stand ger344umt an den Kl344ger herauszugeben. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zur374ckgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klagabweisungsbegehren weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist nicht begr374ndet. 5 - 4 - 1. Das Landgericht hat - ebenso wie zuvor das Amtsgericht - die ordentli-che K374ndigung des Pachtvertrags durch den Kl344ger f374r wirksam erachtet, weil die Parteien die ordentliche K374ndigung vertraglich nicht ausgeschlossen h344tten. 6 7 Der Pachtvertrag sei unter einer aufl366senden Bedingung - der beh366rdli-chen Nutzungsuntersagung - geschlossen. Er sei deshalb wie ein unbefristeter Pachtvertrag zu behandeln, da der Zeitpunkt des Eintritts der aufl366senden Be-dingung nicht feststehe. Als unbefristeter Vertrag sei der Pachtvertrag ordent-lich k374ndbar. Dieses Ergebnis folge auch aus der Auslegung des Vertrags. We-der Wortlaut noch Systematik rechtfertigten die Annahme, dass die Parteien das ordentliche K374ndigungsrecht h344tten ausschlie337en wollen. Abreden, die we-sentliche Rechte einer Partei - hier das Recht des Kl344gers zur ordentlichen K374ndigung des Pachtvertrags (247 584 BGB) - einschr344nkten, seien im Zweifel eng auszulegen. Zwar bliebe auch bei einem vertraglichen Ausschluss der or-dentlichen K374ndigung dem Kl344ger die M366glichkeit unbenommen, den Pachtver-trag gem344337 247247 581 Abs. 2, 544 BGB nach Ablauf von 30 Jahren zu k374ndigen. Auch ein solcher langfristiger Aufschub der K374ndigungsm366glichkeit stelle jedoch eine wesentliche Einschr344nkung der Rechte des Kl344gers dar, von der ohne ent-sprechende ausdr374ckliche Formulierung nicht ausgegangen werden k366nne. Die Aussage des Steuerberaters des Beklagten, der den Vertrag ausge-arbeitet habe, stehe nicht entgegen. Zwar habe dieser bekundet, er habe mit der Formulierung des Vertrags den Ausschluss des ordentlichen K374ndigungs-rechts beabsichtigt. Doch habe der Zeuge - nach seinem Bekunden - hier374ber mit dem Kl344ger nicht gesprochen; auch unter den Parteien sei diese Frage nicht er366rtert worden. 8 Ein Ausschluss des ordentlichen K374ndigungsrechts lasse sich auch nicht im Hinblick auf die vom Beklagten get344tigten Investitionen rechtfertigen. Der 9 - 5 - Beklagte werde insoweit bereits durch die 247247 539, 581 Abs. 2 BGB gesch374tzt. Au337erdem sei zumindest der Beklagte bei Vertragsschluss vom baldigen Erlass einer beh366rdlichen Untersagungsverf374gung ausgegangen. Habe er dennoch Investitionen in H366he von (nach seinem Vortrag) 374ber 50.000 200 get344tigt, so tra-ge er das Risiko einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags. 10 2. Diese Ausf374hrungen sind aus Rechtsgr374nden nicht zu beanstanden. a) Ein Pachtverh344ltnis kann, wenn die Pachtzeit nicht bestimmt ist, nach 247 584 Abs. 1 i.V.m. 247 542 BGB (zur Anwendbarkeit neuen Rechts: vgl. Art. 229 247 3 EGBGB) ordentlich gek374ndigt werden. Die Pachtzeit ist unbestimmt, wenn nicht nur ungewiss ist, wann ein Ereignis eintreten wird, das nach dem Pacht-vertrag zu dessen Beendigung f374hren soll, sondern wenn au337erdem ungewiss ist, ob dieses Ereignis 374berhaupt jemals eintreten wird. 11 So liegen die Dinge hier. Nach 247 2 des Pachtvertrags sollte das Nut-zungsverh344ltnis 374ber den Schie337stand solange 204laufen223, bis die Nutzung be-h366rdlich untersagt w374rde. Damit haben die Parteien die Geltung des Pachtver-trags an eine aufl366sende Bedingung gekn374pft; denn im Zeitpunkt des Vertrags-schlusses war nicht nur ungewiss wann, sondern auch ob 374berhaupt eine be-h366rdliche Nutzungsuntersagung erfolgen w374rde. Das ergibt sich aus den Fest-stellungen des Amtsgerichts, auf die im Berufungsurteil erg344nzend Bezug ge-nommen wird. Danach war bei Abschluss des Pachtvertrags nicht ersichtlich, ob es 374berhaupt zu einer beh366rdlichen Untersagung der Nutzung des Schie337-standes kommen w374rde. Aus dem vom Landgericht festgestellten Umstand, bei Abschluss des Pachtvertrages sei zumindest der Beklagte davon ausgegangen, dass eine entsprechende Untersagungsverf374gung erfolgen w374rde, folgt nichts Gegenteiliges. Auch wenn der Beklagte eine k374nftige Untersagung als wahr-scheinlich ansah, so besagt dies nicht, dass eine solche k374nftige Untersagung 12 - 6 - von ihm bereits als gewiss angesehen wurde. Erst recht l344sst sich daraus nicht herleiten, dass beide Parteien von einer solchen Gewissheit ausgingen und deshalb ihren Vertrag - entgegen dessen objektivem Wortlaut - nicht unter eine aufl366sende Bedingung stellen, sondern auf den (ungewissen) Zeitpunkt einer beiderseits als sicher erwarteten Nutzungsuntersagung befristen wollten. 13 b) Die Frage, ob ein unter einer aufl366senden Bedingung geschlossener Mietvertrag vor Bedingungseintritt ordentlich gek374ndigt werden kann, ist aller-dings namentlich im Wohnraum-Mietrecht umstritten. Die Frage d374rfte sich grunds344tzlich in gleicher Weise auch f374r gewerbliche Miet- oder Pachtvertr344ge stellen. Nach einer Auffassung sind solche Vertr344ge wie andere unbefristete Mietverh344ltnisse zu behandeln mit der Folge, dass sie vor Bedingungseintritt ordentlich gek374ndigt werden k366nnen (Palandt/Weidenkaff BGB 68. Aufl. 247 572 Rdn. 5). Nach anderer Auffassung sind solche Vertr344ge nicht ordentlich k374nd-bar; denn mit der Aufnahme der Bedingung solle nicht eine L366sungsm366glichkeit zus344tzlich zum K374ndigungsrecht geschaffen, sondern der Bestand des Vertrags einzig vom Eintreten der Bedingung abh344ngig gemacht werden (vgl. etwa Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., 247 572 BGB Rdn. 13 m.w.N.). Nach einer dritten Auffassung ist auf den beim Vertragsschluss zum Ausdruck kommenden Willen der Parteien abzustellen. Solle die aufl366sende Bedingung der alleinige Grund f374r die Vertragsbeendigung sein, sei das Nutzungsverh344ltnis vor Eintritt der Bedingung grunds344tzlich nicht ordentlich k374ndbar. Sei die aufl366sende Be-dingung dagegen nur als sp344testm366glicher Beendigungszeitpunkt bestimmt, k366nne das Nutzungsverh344ltnis auch schon vor Bedingungseintritt ordentlich ge-k374ndigt werden (Staudinger/Rolfs BGB [2006] 247 572 Rdn. 11 f. m.w.N.; 344hnlich auch Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 9. Aufl. 247 572 Rdn. 13). Der Senat folgt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung. Unter einer aufl366senden Bedingung geschlossene Pachtvertr344ge sind als unbefristete Ver- 14 - 7 - tr344ge zwar grunds344tzlich ordentlich k374ndbar. Die Vertragsparteien sind jedoch nicht gehindert, die M366glichkeit einer ordentlichen K374ndigung auszuschlie337en. Ein solcher Ausschluss des Rechts zur ordentlichen K374ndigung kann auch schon in der Vereinbarung einer aufl366senden Bedingung als solcher zu finden sein. Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Parteien mit der aufl366sen-den Bedingung die Beendigung des Nutzungsverh344ltnisses - vorbehaltlich des Eintritts au337erordentlicher K374ndigungsgr374nde - abschlie337end regeln und nicht nur einen Zeitpunkt festlegen wollten, zu dem das Nutzungsverh344ltnis in jedem Falle - also unbeschadet der M366glichkeit einer fr374heren Aufl366sung - enden soll-te. Ob der Vereinbarung einer aufl366senden Bedingung eine solche weiterge-hende, das ordentliche K374ndigungsrecht ausschlie337ende Bedeutung zukommt, hat im Streitfall diejenige Vertragspartei darzulegen und zu beweisen, die sich auf diese Bedeutung beruft. c) Der Beklagte hat nicht dargelegt, dass die Parteien der vereinbarten aufl366senden Bedingung des Pachtvertrags eine solche weitergehende Bedeu-tung beigemessen haben. 334ber einen Ausschluss des Rechts zur ordentlichen K374ndigung haben die Parteien unstreitig nicht ausdr374cklich gesprochen. Er er-gibt sich auch nicht aus der getroffenen Vereinbarung. 15 Nach der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung des 247 2 des Pachtvertrags wollten die Parteien zwar, dass ihr Pachtvertrag im Falle einer beh366rdlichen Nutzungsuntersagung automatisch enden sollte. Einen konkluden-ten Ausschluss der M366glichkeit einer ordentlichen K374ndigung vermochte das Landgericht dieser Abrede nach Wortlaut und Systematik jedoch nicht zu ent-nehmen. Diese tatrichterliche Auslegung l344sst revisionsrechtlich bedeutsame Fehler nicht erkennen. Insbesondere ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass das Landgericht f374r die Auslegung wesentliche Tatsachen 374bersehen, ge-setzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln verletzt oder gegen die 16 - 8 - Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungss344tze versto337en hat (zur revisions-rechtlichen Nachpr374fung tatrichterlicher Vertragsauslegung vgl. etwa BGH Urteil vom 21. M344rz 2000 - VIII ZR 297/98 - NJW 2000, 2508, 2509 sub II.2.a)). 17 Aus dem Wortlaut der Abrede ergibt sich lediglich, dass der Pachtvertrag enden soll, wenn die Beh366rde die Nutzung des Pachtobjekts als Schie337stand untersagt. Daraus folgt keineswegs zwingend, dass bis zu diesem Zeitpunkt eine ordentliche K374ndigung ausgeschlossen ist. Ohne die vereinbarte aufl366sen-de Bedingung h344tte der Beklagte n344mlich bei einer beh366rdlichen Nutzungsun-tersagung den Pachtzins mindern oder sogar Schadens- oder Aufwendungser-satzanspr374che gegen den Kl344ger geltend machen k366nnen (247 581 Abs. 2 i.V.m. 247247 537, 538 BGB in der beim Vertragsschluss geltenden Fassung). Diese M366g-lichkeit wurde ihm durch die Vereinbarung der aufl366senden Bedingung versagt, so dass der Vereinbarung insoweit ein eigenst344ndiger Sinn zukommen kann. Aus 247 3 des Pachtvertrags ergibt sich nichts Gegenteiliges. Zwar f344llt auf, dass die Parteien die M366glichkeit einer au337erordentlichen K374ndigung - unter Hinweis auf die gesetzlichen Vorschriften - ausdr374cklich erw344hnen, die M366g-lichkeit einer ordentlichen K374ndigung jedoch unerw344hnt lassen. Daraus l344sst sich jedoch nicht zwingend folgern, dass das ordentliche K374ndigungsrecht habe ausgeschlossen werden sollen. Vielmehr erscheint es m366glich, dass die Partei-en in einer etwaigen k374nftigen Nutzungsuntersagung einen wichtigen Grund f374r eine au337erordentliche K374ndigung gesehen haben und klarstellen wollten, dass mit der f374r diesen Fall vertraglich vorgesehenen automatischen Beendigung des Pachtverh344ltnisses der R374ckgriff auf (andere) wichtige Gr374nde, die eine au337er-ordentliche K374ndigung rechtfertigen k366nnten, nicht verschlossen werden sollte. 18 Auch die f374r beide Seiten erkennbare Interessenlage fordert kein ande-res Verst344ndnis. Zum einen ist nicht festgestellt, ob und in welchem Umfang die 19 - 9 - vom Beklagten geltend gemachten Investitionen notwendig und f374r den Kl344ger vorhersehbar waren. Auch die absehbare Notwendigkeit von umf344nglichen In-vestitionen w374rde im 374brigen nicht ohne weiteres die Annahme eines Aus-schlusses jeder ordentlichen K374ndigungsm366glichkeit nahe legen, da der Be-klagte in dem von 247 581 Abs. 2 i.V.m. 247247 536a, 539 BGB gezogenen Rahmen Ersatz von Aufwendungen verlangen kann. Zudem hat er die behaupteten In-vestitionen get344tigt, obwohl er - nach seinem eigenen Vortrag - eine baldige Nutzungsuntersagung f374r wahrscheinlich erachtet hat. Dies spricht gegen die Annahme, der Beklagte habe die behaupteten Investitionen nur im Hinblick auf die langfristige Dauer eines ordentlich nicht k374ndbaren Pachtverh344ltnisses get344-tigt. Zum andern f344llt ins Gewicht, dass der Kl344ger sich mit einem Ausschluss der ordentlichen K374ndbarkeit jeder anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung - 10 - des Grundst374cks auf Dauer begeben h344tte. Von einem solchen Verzicht ist an-gesichts des Pachtzinses von nur 255,65 200 pro Jahr ohne eine eindeutige Ver-einbarung nicht ohne weiteres auszugehen. Hahne Sprick Weber-Monecke Wagenitz Klinkhammer Vorinstanzen: AG Bad Iburg, Entscheidung vom 03.01.2007 - 4 C 972/06 - LG Osnabr374ck, Entscheidung vom 27.06.2007 - 1 S 56/07 -
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