XII ZR 97/09 - XII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 97/09 Verkündet am: 18. Juli 2012 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Lässt sich im Fal l einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertra glich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 ). BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2012 durch d en Vorsitzende n Richter D ose u nd die Richter Weber - Monecke, Dr. Klinkhammer, Schilling und Dr. Botur für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 28. Mai 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Bek lagte zur Zahlung von mehr als 12.001,59 die Anschlussberufung der Bekla g- ten zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ve r- handlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revis i- onsverfahrens - an das Kammergericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem seit 2003 bestehenden Mietverhältnis über ein Ladenlokal (Imbiss) nebst Kellerräumen in Berlin ( Mie t- vertrag 1) . Die vereinbarte Miete " ohne die kalten Betriebs kosten und ohne die Kosten für H eizung und Warmwasser " betrug ursprünglich monatlich 5.840 . Ein weiteres Mietverhältnis ( Mietvertrag 2 ) schlossen sie über Hofgebäude und Freifläche. Vermieterin ist die Beklagte , Mieter sind der Kläger und seine Strei t- helfer. 1 - 3 - Der Kläger begehrt aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Strei t- helfer die Rückza hlung von Mietzinsen . Er beruft sich hierfür auf eine Mind e- rung der Miet e wegen zu geringer Fläche hauptsächlich der mit dem Mietve r- trag 1 vermieteten Kellerräume . Die Beklagte begehrt mit der Widerklage die Zahlung von Nebenkosten . Sie hat erstinstanzlich einen Teil der Rück forderung wegen zu geringer Fläche akzeptiert und von ihrer Nebenkosten forderung a b- gezogen. Durch den Mietvertrag 1 sind Geschäftsräume vermietet worden , ein L a- den (ca. 87 m 2 ) und ein " darunter liegender Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 m 2 ) " . Weiter heißt es im Mietvertrag : " Die zulässige Belastung der G e- schossdecken beträgt 200 kg/ m 2 ; die vermietete Fläche gilt als mit ca. 197 m 2 vereinbart. " Die tatsächliche Fläche des Laden s beträgt 85,68 m 2 , die des Ke l- ler s hingegen nur 53,93 m 2 . Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 11.959,20 verurteilt, wovon 10.000 auf eine zwischen den Parteien nicht streitige Erstattung der Kaution sowie 1.959,20 auf eine Rückzahlung wegen Mietminderung entfa l- len. D en Kläger hat es auf die Widerklage zur Zahlung von 26.584,40 Nebe n- kosten verurteilt . Dagegen hat der Kläger Berufung und die Beklagte A n- schlussberufung eingelegt. Der Kläger hat - soweit in der Revision sinstanz noch streitbefangen - die Zahlung weitere r 18.035,69 gehrt . D ie Beklagte hat von der Anerkennung einer Mietminderung für den Mietvertrag 1 Abstand geno m- men und mit der Anschlussberufung eine weitere Zahlung von 5.833,44 ge l- tend gemacht . Das Berufungsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von insgesamt 2 8.035,69 nebst Zinsen verurteilt und die weitergehenden Rechtsmittel z u- 2 3 4 5 - 4 - r ückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Beklagten . Entscheidungsgründe : Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurüc k- verweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts sind auch die Kellerräume Mie t- gegenstand geworden. Für eine Leihe oder sonst kostenfre ie Ü berlassung sei nichts zu erkennen. Die Vertragsurkunde habe die Vermutung der Vollständi g- keit und Richtigkeit für sich. Mache eine der Vertragsparte ien geltend, es seien vom Wortlaut abweichende Vereinbarungen getroffen worden, müsse sie im Einzelnen und unter Angabe von Beweismitteln darlegen, aus welchen Gründen sich eine Vereinbarung anderen Inhalts ergeben soll te und aus welchen Grü n- den die Partei en von einer Beurkundung insoweit abgesehen hätten. Über die von der Beklagten behaupteten Gespräche im Vorfeld der Beurkundung, die von der Urkunde abweichende Regelungen ergeben hätten, sei kein Beweis zu erheben. B ei der Berechnung der Minderung hat das Berufungsgericht im Gege n- satz zum Landgericht , das den Minderungsbetrag in Anlehnung an das Mie t- verhältnis 2 ermittelt hat, von einer Differenzierung zwischen Ladenlokal und Kellerräumen abgesehen . Es hat die Minderung aufgrund der prozentualen Fl ä- chen abweichung von insgesamt rund 29 % berechnet . 6 7 8 - 5 - Das Berufungsgericht hat seine Ansicht damit begründet, dass die Ve r- tragsparteien davon abgesehen hätten, für unterschiedlich zu nutzende Mietfl ä- chen verschieden hohe Anteile des einheitlich für die Gesamtflä che vereinba r- ten Mietzinses anzusetzen. D er Betrag sei daher einheitlich auf die ges amte Mietfläche zu verteilen . Für die unterschiedliche Bewertung einzelner Flächen (Gastraum, Toiletten, Keller) sei ein Anhaltspunkt nicht zu erkennen. Wenn die Parteien e ine solche (unterschiedliche) Aufteilung des Mietzinses gewollt hä t- ten, hätte nichts näher gelegen, als dies in den Vertrag aufzunehmen. Bei Mie t- verträge n über Gewerbeflächen sei es durchaus üblich, s o zu verfahren . II. Das hält rechtlicher Überprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsgericht ist noch zutreffend davon ausgegangen, dass auch die Keller räume Mietgegenstand geworden sind . Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe über die Behauptung der Beklagten Beweis erheben müssen, sie habe die K ellerfläche den Mietern kostenlos als " Dreingabe " übe r- lassen wollen, greift nicht durch. Das Berufungsgericht hat sich zu Recht auf die Vertragsurkunde bezogen, welche auch die Kellerräume als vermiete te Räume aufführt und insoweit eindeutig ist. Dass die Revision die Vereinbarung eines Quadratmeterpreises in Zweifel zieht, steht der Einbeziehung der Kellerräume in den Mietvertrag nicht entgegen, weil diese nicht davon abhängt , dass der Mietpreis an die Fläche gekoppelt wurde. Angesichts der Vermutung der V ol l- ständigkeit und Richtigkeit , die für die Vertragsurkunde streitet, begegnet es revisionsrechtlich keinen Bedenken, dass das Berufungsgericht dem Bewei s- angebot der Beklagten nicht nachgegangen ist, schon weil die unter Beweis gestellten Tatsachen dem Inh alt der Vertragsurkunde nicht ohne weiteres en t- 9 10 11 - 6 - gegenstehen . Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, dass es sich um Gespräche im Vorfeld des Vertragsabschlusses gehandelt ha t , welche de m I nhalt der Urkunde nur dann entgegenstehen, wenn sie bei m Vertragsabschluss noch aktuell waren und sich daraus zudem eine der Urkunde widersprechende Erklärung erg ab . Dass ein derartiger Vortrag und Beweisantritt der Beklagten vom Berufungsgericht übergangen worden sei en , wird von der Revision nicht dargelegt. 2. Die vom Berufungsgericht angenommene Mietminderung wegen der Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche ist nicht frei von Recht s- fehlern. a) Nicht zu beanstanden ist allerdings , dass das Berufungsgericht die Unterschreitung der vertr aglich vereinbarten Fläche als Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB angesehen hat . aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar . In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof z u- nächst zur Wohnraummiete entschieden (BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947 Rn. 11 f. ; zuletzt BGH Urteil e vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 11 f. und vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09 - NJW 2011, 220 Rn. 14 ). Einer zusätzl i chen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebr auch gemindert ist, bedarf es hierfür nicht (BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947). Der Senat hat sich dieser Rechtsprechung für die Miete von Geschäftsräumen angeschlossen (Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152). 12 13 14 - 7 - b b) D ie Fläche nangaben dienen nicht lediglich der Beschreibung des Mietob jekts. D ie Fläche ist von den Vertragsparteien auch vertraglich vereinbart worden . Das ergibt sich aufgrund der revisionsrechtlich einwandfreien Festste l- lungen der Vorinst anzen aus der Mietvertragsurkunde. Dar in heißt es ausdrüc k- lich, dass die vermietete Fläche als mit ca. 197 m 2 vereinbart gilt. Um die Kelle r- f läche unter diesen Umständen dennoch von de r vertraglich en Vereinb ar ung auszunehmen , hätte e s einer besonderen Vere inbarung der Mietvertrag sparte i- en bedurft (vgl. BGH Urteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09 - NJW 2011, 220; Kraemer NZM 1999, 156, 160 ). Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche schließlich mit einem Circa - Ma ß angegeben ist, steht ein em zur Mietminderung be rechtigenden Sachmangel nicht im Wege , wenn die tatsächl i- che Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt (vgl. BGH Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 12 mwN ). D ie vorgenannte Rechtsprechung bezieht sich zwar auf die Wohnrau m- miete , bei welcher Kellerflächen grundsätzlich nicht in die Wohnflächenberec h- nung einfließen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 BGBl . I S. 2346; ähnli ch § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV - gültig bis 31. Dezember 2003) . J edenfalls bei einer gravierenden Abweichung wie im vo r- liegenden Fall kann im Rahmen der Geschäftsraummiete auch für Nebenräume aber nichts anderes gelten . Es kommt des Weiteren nicht darauf an , in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen woll en und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist (BGH Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 11 mwN ; Kraemer NZM 1999, 156, 161 ) . Dass die f ehlende Fläche nur Nebenräume be trifft , findet sodann im Rahmen der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrages nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB Berücksichtigung . 15 16 - 8 - b ) Das Berufungsgericht hat den Minderungsbetrag aufgrund der proze n- tualen Flächenabweichung v on rund 29 % berechnet und ist zu monatlichen Minderungsbeträgen zwischen 2.028 Das begegnet durchgreifenden Bedenken. aa) Aufgrund des Mangels hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beider seitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder he r- gestellt werden (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6 = NJW 2005, 1713, 1714). Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglic h- keit der vermieteten Sache (Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 57 mwN). bb) Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung des Berufungsgerichts wird einer a n dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträcht i- gung orientierten Mietzinsminderung nicht gerecht. Sie lässt den generell geri n- geren Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht und ist daher nicht ang e- messen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB. Allerdings legt d er Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht in stä n- diger Rechtsprechung die prozentualen Flächen unterschreitung als Maßstab der Minderung zugrunde (BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947 , 1949 unter Bezugnahme auf Kraemer NZM 1999, 1 56, 161 und Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 12 ). Di e- se Berechnungsmethode wird in der Regel die einzig mögliche sein (Kraemer NZM 1999, 156, 161) und verlangt keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung b etroffenen Räume. Dies entspricht der Ermit t lung der 17 18 19 20 - 9 - Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummie t rechts (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 BGBl . I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV - gültig bis 31. Dezember 2003) . Die Gleichwertigkeit der Flächen ergibt sich hierbei schon aus der unterschiedsl o- sen Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung . Sie kommt in der Mietzinsermittlung bei preisgebundenen Wohnungen (vgl. § 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBind G ; § 3 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ) auch bei der Ermittlung des Mietpre i- ses zum Ausdruck. Die vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich hier von dadurch , dass sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf die Kellerräume bezieht und sich diesen auch ko nkret zuordnen lässt. Eine Mietzinsminderung wäre bei der Wohnraummiete schon deswegen grundsätzlich nicht möglich, weil Kellerrä u me - wie ausgeführt - nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 BGBl . I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV - gültig bis 31. Dezember 2003) . Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die K ellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleic h- we r tig wären (vgl. - zur Wohnraummiete - BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 und Beschluss vom 29. September 2009 - VIII ZR 242/ 08 - WuM 2009, 662) . Das ist hier jedenfalls nach den bish e rigen Feststellungen der Vorinstanzen aber nicht der Fall. Daher verbietet sich eine Gleichsetzung, weil die Kellerräume ausweislich der Mietvertrag surkunde als Lager gemietet wurden und gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert aufweisen. Das wird auch anhand des Mietvertrag s 2 deutlich , der sich auf ein ebenfalls zur Nutzung 21 22 - 10 - als Lager gemietetes Hofgebäu de sowie eine Freifläche bezieht und für 185 m 2 Fläche einen Mietzins (ohne Betriebs - und Nebenkostenvorauszahlungen) von monatlich nur 400 Auch der Kläger selbst hat die Minderungsquote schließlich wesentlich geringer berechnet als das Berufungsgericht. Die vom Berufungsgericht angewendete Minderungsquote vernachlässigt dagegen den niedrigeren Gebrauchswert der Keller fläche und wü rde daher letztlich zu einer nicht gerechtfertigten - erheblichen - Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zu Lasten der Beklagten führen. III. Das Berufungsurteil kann demnach , soweit es von der Revision ang e- fochten worden ist, keinen Bestand haben . Der Senat ist daran gehindert, in der Sache abschließend zu entscheiden, weil im Hinblick auf die Bemessung der Minderungsbeträge weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich sind. Das Berufungsgericht hat sich von seinem Standpunkt aus folgericht ig mit den näh e- ren Einwänden der Parteien zur Bemessung der herabgesetzten Miete nicht auseinandergesetzt, was nachzuholen ist. 23 - 11 - Das gilt auch hinsichtlich der Entscheidung über die Anschlussberufung. Denn auch diese ist vom Umfang der Minderung bezüglic h des Mietvertrags 1 abhängig. Die Beklagte hat insoweit von der erstinstanzlichen Verrechnung mit dem Rückforderungsanspruch Abstand genommen. Dose Weber - Monecke Klinkhammer Schilling RiBGH Dr. Botur hat Urlaub und kann deswegen nicht unterschreiben Dose Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 15.11.2007 - 12 O 257/07 - KG Berlin, Entscheidung vom 28.05.2009 - 22 U 177/07 - 24

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