BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 98/13 Verkündet am: 17. Juni 2015 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 550 Entspricht der Ve rtragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abg e- schlossenen Mietvertrags enthäl t, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24. Februar 2010 XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518). BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13 - OLG Düsseldorf LG Düsseldorf - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesg erichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juni 2015 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter Schilling , Dr. Günter, Dr. Nedden - Boeger und Dr. Botur für Recht erkannt: Auf die Revision des Be klagten wird das Urteil des 10. Zivilsenat s des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 6 . Juni 2013 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 13 . Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24 . Oktober 2012 wird zurüc k- gewiesen. Die Kläger in ha t die Kosten bei der Rechts mittelverfahren z u tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Klägerin verlangt die Räumung und Herausgabe von Geschäftsrä u- men. D er Beklagte begehrt widerklagend die Rückzahlung wegen Mietmind e- rungen überzahlter Miete. Der Beklagte mietete im Jahre 2000 Büroräume im 4 . Obergeschoss des Anwesens F - Straße in D. Eigentümer des Grundstücks waren zu diesem Zei t- punkt je zur Hälfte G. und eine Erbengemeinschaft nach seiner ver storbenen Ehef rau . 1 2 - 3 - Der Beklagte übersandte einen auf den 10. November 2000 datierenden und von ihm unterzeich neten Mietvertragsentwurf an G. , in dem dieser als alle i- niger Vermieter bezeichnet war. Der Vertragsentwurf sah eine zunächst auf fünf Jahre befristete Mietdauer vor . N ach einer ebenfalls vom Beklagten unterschrie - benen Anlage zum Mietvertrag sol lte der Mieter das Recht haben, mehrmals eine Option von jeweils maximal fünf Jahren zur Fortsetzung des Mietverhäl t- nisses auszuüben . Eine in dem Vertragsentwurf zunächst vorgesehene Reg e- lung zur Mietanpassung hatte der Beklagte gestrichen. G. unterzeichne te die Vertragsurkunde und die beigefügte Anlage jeweils ohne Vertretungszusatz und ergänzte seinerseits die Vertragsurkunde um eine weitere Anlage, die eine Mietanpassungsklausel enthielt. Da d er Beklagte die Mietanpassungsklausel nicht akzeptieren wollte , unterzeichnete er die weitere Anlage nicht . In der Fo l- gezeit wurde das Mietverhältnis mit dem vom Beklagten eingefügten Option s- recht, aber ohne die vo n G. gewünschte Regelung zur Mietanpassung durch g e- führ t . Mit notariellem Vertrag vom 21. September 200 6 veräußerten die Eige n- tümer das Grundstück an die Klägerin. Zu diesem Zeitpunkt war in dem Objekt nur die vierte Etage und zwar an den Beklagten vermietet. In dem Kaufve r- trag ist hierzu folgendes geregelt: " Das bezüglich des Büros im 4. Obergeschoss b estehende Mie t- verhältnis wird vom Käufer übernommen. Der Verkäufer tritt mit Wirkung ab Besitzübergang alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag, einschließlich der Zahlung des Mietzi n- ses, an den dies annehmenden Käufer ab. " 3 4 - 4 - Die Klägeri n wurde am 25. Januar 2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2006 teilte sie dem Beklagten mit, dass sie das Mietverhältnis mit ihm übernommen habe. D ie in dem Mietvertrag enth altene Verlängerungsoption wurde vom B e- klagten mehrfach auch noch gegenüber der Klägerin ausgeübt. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2011 erklärte die Klägerin unter Ber u- fung auf einen Schriftformmangel die Kündigung des Mietve rtrags zum 30. Juni 2012, hilfsweise zum 31. Dezember 2012. Mi t ihrer Klage verlangt die Klägerin von dem Beklagten Räumung und Herausgabe der Mieträume . Der Beklagte, der 2011 die Miete lediglich unter dem Vorbehalt der Minderung wegen Lärmbel ästigungen aufgrund von im 5. Obergeschoss durchgeführten Bauarbeiten beza hlt hat, begehrt widerkl a- gend Rückzahlung eines Teils der an die Klägerin gezahlten Miete. Das Landgericht hat die K lage durch Teilurteil abgewiesen. Auf die Ber u- fung der Klägerin hat das Oberlandes gericht der Klage stattgegeben . Mit der vom Senat zugela ssenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabwe i- sungsantrag weiter. Entscheidungsgründe : Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der angegriffenen Entscheidu ng und zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils . 5 6 7 8 9 10 - 5 - I. Das Beruf ungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung folge n- des ausgeführt: Der Klägerin stehe gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume zu, weil das Mietverhältnis durch die Künd i- gung der Klägerin vom 1. Dezember 2011 be endet worden sei. Das Landgericht habe zu Recht über die Räumungsklage durch Teilurteil entschieden. Bei einer späteren Entscheidung über die auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete gerichteten Widerklage könne sich das Gericht nicht in Wide rspruch zu der Entscheidung über die Räumungsklage setzen. Die Klägerin sei gemäß § 566 BGB analog in den Mietvertrag der Parte i- en eingetreten. Zwar sei die veräußernde Miteigentümergemeinschaft nicht z u- gleich die Vermieterin des Beklagten, weshalb es an der für den Ein tritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB grundsätzlich erforderlichen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehle. Aufgrund der Besonderheiten des Falles sei es jedoch gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 566 BGB so zu behandeln, als hätten die übrigen Miteigentümer die Mieträume mi t- vermietet. E ine analoge Anwendung des § 566 BGB sei gerechtfertigt, wenn das Mietobjekt durch einen von mehreren Miteigentümern vermietet worden sei und die anderen Miteigentüm er hiermit einverstanden gewesen seien. Im vo r- liegenden Fall sei davon auszugehen, dass die übrigen Miteigentümer in die Vermietung der Büroräume durch einen von ihnen an den Beklagten eingewilligt ha ben. Jedenfalls sei die Klägerin aufgrund der Vereinb arung unter III. Ziffer 6 Abs. 2 in dem notariellen Kaufvertrag vom 21. September 2006 im Wege der 11 12 13 14 15 - 6 - Vertragsübernahme durch zweiseit igen Vertrag zwischen ihr und der verä u- ßernden Miteigentümergemeinschaft als neue Vermieterin in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. D er Beklagte habe d em Vermieterwechsel zumindest konkludent dadurch zugestimmt, dass er in der F olge zeit die Miete auf ein Ko n- to der Klägerin g ezahlt und auch dieser gegenüber die Optionserklärung auf Verlängerung des Mietverhältnisses abgegeb en habe. Die Klägerin sei jedoch nur in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetr e- ten, das mangels Einhaltung der g esetzlichen Schriftform gemäß § 580 a Abs. 2 BGB von ihr ordentlich habe gekündigt werden können. Der Beklagte habe den von ihm unterzei chneten Mietve rtragsentwurf dem Miteigentümer G. als Vermieter übersandt. Dieser habe das hierin liegende Vertragsangebot aber nicht angenommen . D enn er habe die von ihm unte r- schri e bene Mietvertragsurkunde nebst Zusatzverein ba rung ergänzt und den so abgeän derten Vertrag an den B eklagten zurückgereicht. Damit habe er das Ve r tragsangebot des Beklagten nur mit einer Modifizierung angenommen. Dies bedeute rechtlich, dass er das V ert r agsangebot des Beklagten abgelehnt und diesem ein neues Vert r agsangebot unterb reitet habe. Der Beklagte habe die von G. gewünschte Ergänzung des Mietvertrags auch als solche verstanden. Denn er habe das neue Angebot abgelehnt und dies auch schriftlich gegenüber G. kommuniziert. Zum Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags sei es d ann in der Folgezeit nicht mehr gekommen. Die Schriftform sei auch nicht dadurch wieder aufgelebt, dass sich die Parteie n wie vom Beklagten behauptet anlässlich eines Telefonats nach Z u- gang des geänderten Mietvertragsformulars mündlich darauf geeini gt haben sollen , den Mietvertrag ohne die Regelung zur Mietanpassung durchzuführen. 16 17 18 - 7 - Hierzu habe es einer erneuten Beurkundung des Vertrags durch die Parteien bedurft. Zwischen den Parteien sei durch Gewährung des vertragsmäßigen G e- brauchs und Zahlung de r Miete oder mündlich ein Mietverhältnis zustande g e- kommen, das jedoch mangels Einhaltung der gesetzlichen Schriftform als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und nach Maßga be des § 550 Satz 2 BGB von der Klägerin habe ordentlich gekündigt werden könn en. Der Beklagte könne auch nicht geltend machen, die Berufung der Kläg e- rin auf den Formmangel verstoße gegen § 242 BGB. Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, könne es gemäß § 242 BG B treuwidrig sein, sich auf den For m- mangel zu berufen. Dem Vorbringen des insoweit darlegungs - und beweisb e- lasteten Beklagten seien für das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalls keine ausreichenden Tatsachen zu entnehmen. Allein der Umstand, dass es der B e- klagte übernommen habe, die Mieträume umfangreich umzubauen, rechtfertige jedenfalls nach einer zwischenzeitliche n Vertragsdauer von mehr als 10 Jahren keinen Kündigungsausschluss g emäß § 242 BGB. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüf ung nicht in allen Punkten stand. 1. Aus Rechtsgründen ist nicht zu beanstanden, d ass die Instanzgerichte über die Räumungsklage durch Teilurteil entsch ie den haben . 19 20 21 22 - 8 - Die Revision wendet hiergegen ein, die Klägerin sei nur dann für den mit der Widerk lage geltend gemachte n Anspruch passivlegitimiert , wenn sie Ve r- tragspartnerin des Beklagten geworden sei. Deshalb hingen der Erfolg der Räumungsklage und die Entscheidung über die Widerklage jeweils davon ab, ob die Klägerin mit dem Erwerb der Immobilie in den bestehenden Mietvertrag eingetreten sei. Bei einer Aufspaltung des Verfahrens durch den Erlass eines Teilurteils bestehe die Gefahr, dass diese entscheidungserhebliche Vorfrage, die nicht an der Rechtskraft der Entscheidung über die Räumungsklage tei l- nehme, unterschiedlich beantwortet werde. Deshalb habe über die Räumung s- klage nicht durch Teilurteil entschieden werden dürfen. Damit kann die Revision keinen Erfolg haben. a) Nach § 301 ZP O ist ein Teilurteil zwar nur dann zulässig, wenn es über ei nen aussonderbaren, einer selbständigen Entscheidung zugänglichen Teil des Verfah rensgegenstand s ergeht und der Ausspruch über diesen Teil un - abhängig von demjenigen über den restlichen Verfahrensgegenstand getroffen werden kann, so dass die Gefahr einande r widersprechender Entscheidungen ausgeschl ossen ist (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 XII ZR 141/04 FamRZ 2007, 117 f. mwN ). Der Erlass eines Teilurteils setzt neben der Teilba r- keit des Streitgegenstandes oder einer Mehrheit von Streitgegenständen v o- raus, dass die Widerspruchsfreiheit von Teil - und Schlussurteil garantiert ist (Zöl ler/Vollkommer ZPO 30 . Aufl. § 301 Rn. 7 mwN). Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteils - elementen geht, die weder in Rechtskraft er wachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden können (vgl. nur BGHZ 189, 356 = NJW 2011, 2736 Rn. 13 m wN ). Zudem ist der Erlass eines Teilurteils bereits dann unzulässig, wenn sich die Gefahr durch die abwe ichende Beurteilung e i- 23 24 25 - 9 - nes Rechtsmittelgerichts im Instanzenzug erg eben kann (Senatsurteil vom 11. Januar 2012 XII ZR 40/10 NJW 2012, 844 Rn. 19 mwN). b) Die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen besteht im vorliegenden Fall jedoch nicht. Denn die Klägerin ist für den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch auch dann passivlegitimiert, wenn sie nicht in den bestehenden Mietvertrag eingetreten ist. Stellt sich im weiteren Verfahren heraus, dass der Beklagte aufgrund der von ihm beh aupteten Mängel der Mietsache zur Minderung der Miete berechtigt gewesen sein sollt e, steht ihm ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion ) auf Rückzahlung über zahlter Miete zu. Dieser Bereich e- rungsanspruch richtet sich grundsätzl ich gegen den Leistungsempfänger. Dies ist im vorliegenden Fall die Klägerin , unabhängig davon, ob und in welcher Form sie in den Mietvertrag eingetreten ist, weil der Beklagte di e Miete an sie geleistet hat. Nach den von der Revision nicht angegriffene n Feststellungen des Ber u- fungsgerichts hat die Klägerin jedenfalls im Dezember 2006 dem Beklagten mitgeteilt, dass sie ab Januar 2007 das Mietverhältnis fortführen werde. In der Folgezeit hat der Beklagte die Miete auch nur noch an die Klägerin g ezahlt. D i es zeigt, dass er die Klägerin ab 2007 als seine Vertragspartnerin angesehen hat. Der Beklagte hat also aus der für die Auslegung maßgeblichen Sicht des Empfänger s (§ 133 BGB) das Schreiben vom Dezember 2006 erkennbar d a- hingehend verstanden, dass zukünftig die Klägerin seine Vermieterin ist. Da r- aus folgt, dass der Beklagte die Miete zur Erfüllung einer gegenüber der Kläg e- rin bestehenden Schuld geleistet hat und auch leisten woll te. Durch die Entg e- gennahme der Mietzahlungen hat auch die Klägerin gezeigt, das s sie die Za h- lungen des Beklagten als eine an sie gerichtete Leistung ansieht (§ 133 BGB). 26 27 28 - 10 - Die Gefahr einer unterschiedlichen Beurteilung der Frage, ob und in welcher Form die Klägerin in den Mietvertrag eingetreten ist, besteht daher bei der En t- scheid ung über die Widerklage nicht. 2. Dagegen ist d ie Auffassung des Beru fungsgerichts, der Mietvertrag gen üge nicht der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB und könne daher von der Klägerin ordentlich gekündigt werden , nicht frei von Rechtsirrtum . a) Allerdings ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die materiel l - rechtlich en Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB für d as Z u- standekommen eines Vertrag s, der einer gesetzlich vorgesehenen Schriftform genügen muss, nicht erfüllt wären . Ein Vertrag unte r Abwesenden, für den die gesetzliche Schriftform vorgeschrieben ist, kommt grundsätzlich nur dann rechtswirksam zustande, wenn sowohl der Antrag als auch d ie Annahme (§§ 145 ff. BGB) in der Form des § 126 BGB erklärt werden und in dieser Form dem anderen Vertragspartner zugegangen sind. Diese Voraussetzungen liegen nach den Feststellungen des Berufung s- gerichts hier nicht vor. Denn G. als Vermieter hat das ihm vom Beklagten durch die Übersendung des unterzeichneten Vertragsentwurfs übersandte Angebot auf Abschluss eines Mietvertrags nicht angenommen, sondern um eine Prei s- anpassungsklausel ergänzt an diesen zurü ckgesandt. Damit hat er gemäß § 150 Abs. 2 BGB ein neues Angebot abgegeben. Dieses hat der Beklagte wi e- derum nicht angenommen, weil er den Nachtrag , der die Preisanpassungskla u- sel enthielt, nicht unterzeichnet hat. Auch eine solche Annahme unter Ei n- schränkun gen gilt nach § 150 Abs. 2 BGB als Ablehnung des Angebots ve r- bunden mit einem neuen Antrag. Ein Vert ragsschluss, der den sich aus § 126 Abs. 2 BG B ergebenden Anforderungen an die Schriftform genügt, liegt daher 29 30 31 - 11 - nicht vor. Der Mietvertrag ist vielmehr nur mündlich oder konkludent durch den Vollzug des Mietverhältnisses zustande gekommen. b) Das Berufungsgericht hat jedoch nicht erkannt, dass trot z der fehle n- den Einhaltung der materiell - rechtlich en Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB im vorliegenden Fall das Schriftform erfordernis des § 550 Satz 1 BGB für Mie t- verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr erfüllt ist . aa) Der Senat hat bere its für den ähnlich gelagerten Fall der verspäteten Annahme eines Angebots auf Abschluss eines Mietvertrags für die Einhal tung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB entschieden, dass die Einhaltung der bloßen Schriftlichkeit der Erklärungen (äußere Form) zu r Wahrung der Schrif t- form des § 550 BGB ausreicht (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518 Rn. 23 ff.). Ein Mietvertrag genügt danach auch dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äuße ren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worden ist. Die Auslegung von § 550 BGB führt unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks und seiner Rechtsfolge zu dem Ergeb nis, dass § 550 BGB über die Einhaltung der äußeren Form hi n- aus nicht voraussetzt, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen E r- klärungen zustande gekommen ist (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518 Rn. 24) . § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfn is des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn überg e- henden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Diesen Schutzzweck erfüllt eine nur der äußeren F orm genügende Mie tvertragsurkunde, in der die von beiden Parteien unterzeichneten Bedingungen des später konkludent a b- geschlossenen Vertrages enthalten sind. Eine solche Urkunde informiert den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrages, in die er, wenn der Mietve r- 32 33 - 12 - trag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist und noch besteht, eintritt. Auch die zusät zlich mit der Schriftform des § 550 BGB verfolgten Zwecke, die B e- weisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung lan gfristiger Bindungen zu warnen (vgl. Senatsu r- teil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 mwN Rn. 17), werden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form gewahrt (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 XII Z R 120/06 NJW 2010, 1518 Rn. 27) . bb) Diese Erwägungen ge lten a uch im vorliegenden Fall. Die von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnete Vertragsurkunde vom 1 0 . November 2000 entspricht in vollem Umfang den Bedingungen des von den Parteien später mündlich oder jedenfalls konkludent durch Invollzugsetzung des Mietverhältni s- ses abgeschlossenen Mietvertrags. Ein Erwerber des Grundstücks könnte aus der Vertragsurkunde alle für ihn notwendigen Informationen über das Miet ve r- hältnis entnehmen. D ie für die Einhaltung des Schriftformerfordernisses gen ü- gende " äußere For m " des Mietvertrags ist daher gewahrt . 3. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als ric h- tig dar (§ 561 ZPO). a) Ein Mangel der Schriftform ergibt sich nicht daraus , dass die Mietve r- tragsurkunde allein von G. unterzeichnet word en ist . aa) Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, dass alle Ve r- tragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301, 307 = NJW 2008, 2178 Rn. 24 ) . Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Miet vertrag, muss dies aus der Urkunde hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (Senatsurteil vom 22 . April 20 15 X II ZR 55 / 14 - Juris Rn. 14 ff., 24 ). Dies gilt aber nur, wenn nach dem Erscheinungsbild der Urku n- de die Unterschrift des Unterzeichners in seine r Eigenschaft als Mitglied des 34 35 36 37 - 13 - mehrgliedrigen Organs abgegeben ist. Nur dann erweckt die Urkunde den A n- schein, es könnten noch weitere Unterschriften, nämlich diejenigen der übrigen Organmitglieder, fehlen ( vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rn. 14 und vom 16. Juli 2003 XII ZR 65/02 NJW 2003, 3053 , 3054 ) . bb) Im vorliegenden Fall hat das Landgericht den Mietvertrag dahing e- hend ausgelegt, dass der Vertrag von G. nicht als Vertreter der Miteigentüme r- gemeinschaft, sondern in eigenem Namen abgeschlossen worden ist. Dieser Auslegung, die aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist, hat sich das Ber u- fungsgericht angeschlossen. Nach dem äußeren Anschein der Vertragsurkunde war demnach ein Vertretungszusatz neben der Unterschriftsleistung von G. nicht erforderlich. b) D ie Einhaltung der Schriftform des Mietvertrags wird auch nicht durch den in dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 21. September 2006 erklä r- ten Vermieterwechsel in Frage gestellt. Diese Vereinbarung wahrt die Schriftform , weil der neue Vermieter seine Vermieterstellung durch eine (notarielle) Urkunde nachweisen kann, die nach den getroffenen Feststellungen ausreichend deutlich auf den Ursprungsmietve r- trag Bezug nimmt und durch die Bezeichnung des veräußerten Grundstücks z ugleich die Lage des Mietobjekts kennzeichnet (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158 , 2160) . Allerdings ist der Vermieterwechsel hier nicht durch dreiseitigen Vertrag, sondern durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (no twendiger) Zustimmung der Mieterin zustande g e- kommen (zu diesen beiden Möglichkeiten vgl. BGHZ 95, 88, 95 = NJW 1985, 2528, 2530) , wobei jedoch die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen früherem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel nicht de r Schriftform bedarf (vg l. Senatsurteil BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158 , 2160 ) 38 39 40 - 14 - und hier jedenfalls konkludent in der Zahlung der Miete an die Klägerin zu s e- hen ist . c) Schließlich ergibt sich ein Mangel der Schr iftform auch nicht aus der in § 24 Ziffer 9 enthaltenen R egelung, mit der dem Mieter das Recht eingeräumt wird, mehr mals eine Option von jeweils maximal fünf Jahren zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auszuüben. Die Revision hält diese Regelung für zu u n- bestimmt, weil dem Adverb " mehrmals " nicht entnommen werden könne, wie oft der Mieter das Optionsrecht ausüben könne. Dem kann nicht gefolgt werden. aa) Zwar ist es zu r Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsät z- lich erforderlich , dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen insbeson - der e Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältni s- ses aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren nach der ständigen Rechtsprechung des Senats dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. S e- natsur teil vom 24. Februar 2010 XII ZR 120/06 NJW 2010, 1518 Rn. 11 mwN ). Die Einhaltung der Schriftform wird dabei nicht dadurch in Frage gest ellt, dass die Vereinbarung über die Mietzeit auslegungsbedürftige Begriffe enthält oder die Feststellung, ob die Umstände, an die die Parteien eine Verlängerung der Vertragslaufzeit geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind (vgl. S e- nats urteil vom 24. Juli 2013 XII ZR 104/12 NJW 2013, 3361 Rn. 24). Ausre i- chend ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für die Mietzeit maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Ver mieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann. 41 42 - 15 - bb) So liegt der Fall hier. Mit der in der Vertragsurkunde enthaltenen O p- tionsregelung haben d ie Vertragsparteien das, was sie zur zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses vereinbart haben, vollständig und richtig niedergelegt. F ür einen möglichen Erwerber des Mietobjekts ist ersichtlich, dass de m Miet er das Recht eingeräumt ist, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung mehrfach zu verlängern. De r Erwerber weiß daher, dass das Mie tverhältnis möglicherweise nicht bereits nach der zunächst vereinbarten Laufzeit von fünf Jahre n enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich noch auf a n- dere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann (Senatsu r- teil vom 24. Juli 2013 XII ZR 104/12 NJW 2013, 3361 Rn. 26 ). Die hinre i- chende Bestimmbarkeit der Mietzeit i.S.v. § 550 Satz 1 BGB wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich der Regelung wegen der Verwendung des Begriffs " mehrfach " nur durch Ausle gung entnehmen lässt, wie oft der Mieter von dem Optionsrecht Gebrauch machen kann . Aufgrund der Vorschrift des § 544 Satz 1 BGB, die auch auf Verträge anwendbar ist, bei denen eine Ve r- län gerung der Mietzeit auf über 30 Jahre durch vertraglich vereinbarte Option s- rechte erzwungen werden kann (vgl. Schmid t - Futterer/Lammel Mietrecht 43 - 16 - 11. Aufl. § 544 BGB Rn. 12; Bub/Treier/Grapentin Handbuch der Geschäfts - und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. IV Rn. 442), weiß der Erwerber jedenfalls , dass er das Mietverhältnis nac h Ablauf von 30 Jahren durch eine außerordentl i- che Kündigung mit der gesetzlichen Frist beenden kann. Dem von § 550 Satz 1 BGB bezweckten Schutz des Grundstückserwerbers ist damit ausreichend G e- nüge getan. 4. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Be stand haben. Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden, da weitere tatsächliche Festste l- lungen, die für die Entscheidung von Bedeutung sein könnten, weder zu erwa r- ten noch erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dose Schilling Günter Nedden - Bo eger Botur Vorinstanzen: LG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.10.2012 - 13 O 113/12 - OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.06.2013 - I - 10 U 98/12 - 44
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