Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2021-3-007 (Devralma)
Karar Sayısı : 21-18/217-90
Karar Tarihi : 01.04.2021
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Birol KÜLE
Üyeler : Arslan NARİN (İkinci Başkan), Şükran KODALAK,
Ahmet ALGAN, Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Ayşe ERGEZEN
B. RAPORTÖRLER : Hakan Deniz KARAKOÇ, Barış BİRCAN, Ahmet Buğra KAZAK
C. BİLDİRİMDE
BULUNAN : - Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş.
Temsilcileri: Neyzar ÜNÜBOL, Av. Ali TUNÇSAV, Av. Umut
KOLCUOĞLU
Sağlam Fikir Sok. Kelebek Çıkmazı No. 5, 34394, Esentepe,
İstanbul
(1) D. DOSYA KONUSU: Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin
paylarının bir kısmının Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş. tarafından
devralınması işlemine izin verilmesi talebi.
(2) E. DOSYA EVRELERİ: Rekabet Kurumu kayıtlarına 01.03.2021 tarih ve 15571 sayı ile
giren ve eksiklikleri 12.03.2021 tarih ve 15929 sayı ile tamamlanan bildirim üzerine
düzenlenen 24.03.2021 tarih ve 2021-3-007/Öİ sayılı Devralma Ön İnceleme Raporu
görüşülerek karara bağlanmıştır.
(3) F. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili raporda, bildirim konusu işleme izin verilmesinde
sakınca bulunmadığı ifade edilmiştir.
G. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
(4) Başvuruda, Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (YAPI KREDİ
KORAY) %(…..) oranındaki hissesinin Koray Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş. (KORAY
GAYRİMENKUL) tarafından YAPI KREDİ ile Selim KORAY, Murat KORAY ve Semra
TURGUT’tan devralınmasına izin verilmesi talep edilmiştir.
(5) İşlem için KORAY GAYRİMENKUL, YAPI KREDİ ile 24.02.2021 tarihinde; Selim
KORAY, Murat KORAY ve Semra TURGUT ile 25.02.2021 tarihinde olmak üzere iki
ayrı hisse devir sözleşmesi imzalamıştır. Bu devir sözleşmelerine göre YAPI KREDİ
sahip olduğu %(…..) oranında hisseyi; Selim KORAY, Murat KORAY ve Semra
TURGUT ise sahip oldukları toplamda %(…..) oranında hisseyi KORAY
GAYRİMENKUL’e devredecektir. KORAY GAYRİMENKUL, YAPI KREDİ KORAY’ın
%(…..) oranındaki A grubu hissesini elinde bulunduran ancak kontrol hakkına sahip
olmayan gerçek kişilerle imzaladığı hisse devir sözleşmeleri aracılığıyla bu payları da
kendi kontrolüne alacaktır. İşlem neticesinde hâlihazırda YAPI KREDİ, KORAY
GAYRİMENKUL, Murat KORAY, Selim KORAY ve Selma TURGUT tarafından ortak
kontrol edilen YAPI KREDİ KORAY üzerinde KORAY GAYRİMENKUL tek kontrole
sahip olacaktır. İşlem öncesi ve işlem sonrası YAPI KREDİ KORAY’ın hissedarlık
tablosuna aşağıda yer verilmektedir.
21-18/217-90
2/4
Tablo-1: YAPI KREDİ KORAY’ın İşlem Öncesi ve Sonrası Hissedarlık Yapısı(%)
İşlem Öncesi Hissedarlık Yapısı İşlem Sonrası Hissedarlık Yapısı
Hissedar Hisse Türü Hissesi Hissedar Hisse Türü Hissesi
YAPI KREDİ
A (…..)
KORAY
GAYRİMENKUL
A (…..)
B (…..)
KORAY
GAYRİMENKUL
A (…..) B (…..)
Murat KORAY A (…..)
Diğer B (…..)
Selim KORAY A (…..)
Semra TURGUT A (…..)
Diğer Gerçek Kişiler A (…..)
Diğer Halka Açık
Paylar
B (…..)
TOPLAM 100 TOPLAM 100
(6) İşlem sonucunda devre konu teşebbüsün kontrolünde kalıcı değişiklik meydana
geleceğinden bildirim konusu işlem 2010/4 sayılı Tebliğ’in 5. maddesi kapsamında bir
devralma işlemidir. Tebliğ’in 7. Maddesinde belirlenen eşiklerin aşılmış olması
nedeniyle işlemin izne tabi olduğu tespit edilmiştir.
(7) KORAY GAYRİMENKUL ve bu teşebbüsü nihai olarak kontrol eden Orhun KARTAL’ın
kontrolünde bulunan teşebbüslerin faaliyet alanları incelendiğinde, söz konusu
teşebbüslerin genel müteahhitlik hizmetleri, gayrimenkul geliştirme hizmetleri, proje
yönetimi hizmetleri, şube yenileme ve restorasyon hizmetleri, gayrimenkul yatırımcılığı,
yüksek öğrenim/öğrenci yurtları geliştirme hizmetleri, yenilenebilir enerji üretimi ile
yenilenebilir enerji üretimi işletme ve bakım hizmetleri alanlarında faaliyette bulunduğu
görülmüştür.
(8) Devre konu YAPI KREDİ KORAY ise gayrimenkul yatırım ortaklığı kapsamında çeşitli
konut ve ticari gayrimenkul projelerinin tasarlanması, geliştirilmesi, inşaatı ve
pazarlanması ile bu projelere yatırım yapılması hizmetlerini sunmaktadır.
(9) Bu bilgiler çerçevesinde YAPI KREDİ KORAY’ın faaliyetleri ile KORAY
GAYRİMENKUL ve Orhun KARTAL’ın kontrolünde bulunan teşebbüslerin
faaliyetlerinin, “konut ve ticari gayrimenkullerin geliştirilmesi ve inşaatı pazarı”nda
yatay; “gayrimenkul yatırım ortaklığı pazarı”nda ise dikey olarak örtüştüğü
anlaşılmıştır. Bu kapsamda “konut ve ticari gayrimenkullerin inşaatı ve geliştirilmesi
pazarı” yatay etkilenen pazar, “gayrimenkul yatırım ortaklığı pazarı” ise dikey etkilenen
pazar olarak tanımlanabilecektir. Etkilenen pazarlardaki tarafların işlem öncesi ve
işlem sonrası bütünleşik pazar paylarına aşağıdaki tabloda yer verilmektedir.
21-18/217-90
3/4
Tablo-2: Tarafların işlem öncesi ve işlem sonrası 2020 yılı bütünleşik pazar payları (%)
Etkilenen Pazar
(Yatay/
Dikey)
Pazar Payları1
KORAY
GAYRİMENKUL
YAPI KREDİ
KORAY
Toplam
Konut ve ticari
gayrimenkullerin
inşaatı ve
geliştirilmesi2
Yatay (…..) (…..) (…..)
Gayrimenkul
yatırım ortaklığı
Dikey (…..) (…..) (…..)
(10) Tarafların etkilenen pazarlardaki pazar paylarının çok düşük seviyelerde olduğu, işlem
akabinde yatay ve dikey etkilenen pazarların her ikisi açısından da meydana gelecek
pazar paylarının (…..)’in altında kalacağı görülmüştür. Pazar paylarının rekabetçi
endişe yaratmaktan uzak olmasının yanında gayrimenkul ve yatırım ortaklığı pazarı
açısından pazara giriş engellerinin bulunmaması ve KORAY GAYRİMENKUL’un
üzerinde rekabetçi baskı oluşturacak Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.,
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
gibi güçlü rakiplerin olması; konut ve ticari gayrimenkul pazarı açısından pazarın
yoğunlaşmadan uzak parçalı bir yapı arz etmesi birlikte dikkate alındığında bildirime
konu işlemin etkilenen pazarlardaki rekabeti olumsuz etkilemeyeceği kanaatine
varılmıştır.
(11) Yukarıda yer verilen inceleme ve değerlendirmeler sonucunda söz konusu işlemin ilgili
pazarlarda 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi kapsamında etkin rekabetin önemli ölçüde
azaltılması sonucunu doğuracak nitelikte olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
1 Konut ve ticari gayrimenkullerin inşaatı ve geliştirilmesi pazarındaki pazar payları birinci el konut satış
adedi bazında, gayrimenkul yatırım ortaklığı pazarındaki pazar payları ise aktif portföy büyüklüğü
bazında hesaplanmıştır
2 Konut ve ticari gayrimenkullerin inşaatı ve geliştirilmesi pazarındaki pazar payları ticari gayrimenkuller
bakımından satış verisi bulunmadığı için sadece konut satışları üzerinden hesaplanmıştır.
21-18/217-90
4/4
H. SONUÇ
(12) Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre, bildirim konusu işlemin 4054
sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 2010/4 sayılı
Rekabet Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ
kapsamında izne tabi olduğuna; işlem sonucunda etkin rekabetin önemli ölçüde
azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilmesine, gerekçeli
kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açık
olmak üzere OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.
Full & Egal Universal Law Academy