MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 6. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 28/11/2006
NUMARASI : 1999/708-325
Taraflar arasında birleştirilerek görülen davada;
Davacı, kayden maliki bulunduğu . sayılı parsele, komşu parsel maliki davalılar tarafından taşkın bina yapılmak suretiyle müdahale edildiğini ileri sürerek, elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.
Davalılar, davanın reddini savunmuş, bunlardan bir kısmı ise birleşen dava ile taşkın kısmın temliken tescilini talep etmişlerdir.
Mahkemece, asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davacı İl Özel İdare Müdürlüğü ve bir kısım davalılar (karşı davacılar) ve arkadaşları vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.
-KARAR- Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil, birleşen dava ise temliken tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davalının kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; İl Özel İdaresinin, ... sayılı parselin, birleşen davanın davacılarının ise buna komşu ..sayılı parseldeki kat mülkiyetine geçilmiş (C) bloktaki bazı bağımsız bölüm malikleri oldukları anlaşılmaktadır.
Davacı idare, ..sayılı parsele davalılar tarafından taşkın bina yapılmak suretiyle elatıldığını, birleşen davanın davacıları ise, taşkın yapının iyiniyetle yapıldığını, yıkımın fahiş zarar doğuracağını ileri sürerek, eldeki davayı açmışlardır.
Bilindiği üzere, Türk Medeni Kanununun 684.maddesine göre zemindeki yapı o taşınmazın bütünleyici parçası niteliğindedir.Bu nedenle, yıkım istekli davaların tüm yapı maliklerine karşı açılması zorunlu olduğu gibi, temliken tescil isteğinin de tüm yapı malikleri tarafından istenebileceği kuşkusuzdur.
Oysa, dosya içeriğinde mevcut tapu kayıt örneklerinden, çekişmeli . sayılı parseldeki (C) bolakta dava dışı bağımsız bölüm malikleri olduğu halde, bu maliklerin davada yer almadıkları ve davada taraf olmadıkları görülmektedir.
Öte yandan, taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Medeni Kanunun 722, 723, 724 ncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre “ Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.”
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medeni Kanunun 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen “ üst toprağa bağlıdır “ kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, anayapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası ( mütemmim cüz’ü ) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça ( mütemmim cüz ) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.
Medeni Kanunun 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasa korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini gösterir. Yapı yapın kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemli durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir. Kural olarak iyiniyetin isbatı 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet sav ve savunması def'i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulmalıdır.
Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan subjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır.
(Durum ve koşulların haklı göstermesi) şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar anlaşılmalıdır.
Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısımın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını istiyebilir.Ayrıca,iyiniyet savunmasının yukarda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi,ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluylada ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağıda kuşkusuzdur. Her davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil,gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Medeni Kanunun 4, Borçlar Kanunun 42. maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.
Öte yandan taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir.Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.
Somut olaya gelince; mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde bir araştırma yapıldığı, belediye encümen kararına dayalı (3194 S.Y. 15,16.md.) ifrazın mümkün olup olmadığının inceleme konusu yapıldığı söylenemez.
Hal böyle olunca, öncelikle 4207 sayılı parselde bulunan taşkın yapıdaki bağmısız bölüm maliklerini gösterir tapu kaydının merciinden getirtilmesi, tüm bağımsız bölüm maliklerinin davada yer almalarının sağlanması, böylece davanın görülebilirlik koşulu olan taraf teşkilinin sağlanması, ondan sonra yukarıda anılan ilkeler doğrultusunda araştırma ve soruşturma yapılarak, temliken tescil koşullarının oluşup oluşmadığının saptanması, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken,yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.
Tarafların temyiz itirazları, bu nedenle yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 21.5.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy