MAHKEMESİ : ANKARA 21. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 25/12/2007
NUMARASI : 2007/232-2007/455
Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, davalı M.ile paydaşı bulunduğu 15 parseldeki 33 nolu bağımsız bölümün M. tarafından diğer davalı şirkete kiraya verildiğini,anılan kira sözleşmesinin geçerli olmadığını,projeye aykırı tadilatların yapıldığını ileri sürerek kira sözleşmesinin iptaline,davalıların elatmasının önlenmesine ,yıkım ve tazminata karar verilmesini istemiştir.
Davalılar,davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece,kira sözleşmesinin şahsi hak sağlayacağı,davalı paydaşın mülkiyet hakkına dayanarak tasarruf yetkisini kullandığı,ortakların Türk Medeni Kanununun 691/3 maddesi gereğince dava açabilecekleri gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davalı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, duruşma isteği değerden reddedilip gereği görüşülüp, düşünüldü.
-KARAR-
Dava, paydaşlar arasında elatmanın önlenmesi,tespit,ecrimisil,eski hale getirme ve tazminat isteklerine ilişkindir.
Mahkemece,davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden,toplanan delillerden; davacı 65 parseldeki 33 nolu bağımsız bölümde davalı M.ile paydaş olduğunu,davalı M.un anılan bağımsız bölümü diğer davalı şirkete kendi rızası olmaksızın kiraya verdiğini,davalı şirketin bir takım tadilatlar yaparak taşınmazın kullanım şeklinin değiştirildiğini ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.
Dosyanın tetkikinde,davacı ile davalı M.'un çekişme konusu bağımsız bölümde 1/2'şer pay sahibi oldukları ve davalı M..'un diğer davalı şirket ile çekişme konusu bağımsız bölümün kiraya verilmesi konusunda 1.5.2007 tarihli sözleşme yaptıkları görülmektedir.
Öyle ise,uyuşmazlığın paylı mülkiyet hükümleri gereği çözüme kavuşturulacağı kuşkusuzdur.Bilindiği üzere;paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamıyan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman istiyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.K.nun 2l3, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, " akte vefa" kuralının yanında M.K.nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa Türk Medeni Kanununun 691. maddesi hükmü gereğince pay ve paydan çoğunluğunun katılmadığı kira sözleşmesinin davacı paydaşı bağlamayacağı gözetilerek paydaş olmayan şirket yönünden 21.6.1944 tarih 13/24 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince mutlak olarak elatmanın önlenmesine, kiralayan paydaş M.yönünden ise uyuşmazlığın yukarıda değinildiği gibi, M.K.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Hal böyle olunca; yukarıda değinilen ilkeler doğrultusunda bir araştırma ve inceleme yapılması,sonucuna göre bir karar verilmesi,keza toplanacak delillere göre de ecrimisil ve yıkım konusunda da bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere davanın reddedilmiş olması doğru değildir. Davacının bu yöne değinen temyiz itirazları yerindedir.kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü H.U.M.K.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine,29.5.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy