MAHKEMESİ : İSTANBUL 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 14/06/2012
NUMARASI : 2011/150-2012/178
Yanlar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece elatma davasının kabulüne, ecrimisl isteğinin kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 9.7.2013 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat H. P. ile temyiz edilen vekili Avukat H. O.geldiler duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ..tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü: Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; altı dükkan havi kargir otel vasıflı 16 ada 12 parsel sayılı taşınmazın davacıya ait olduğu, bu parselde yeralan çekişmeye konu dükkanla ilgili olarak taraflar arasında 01.09.2008 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinin bulunduğu, öte yandan İstanbul ..Noterliğinde düzenlenen 21.12.2009 tarihli düzenleme tahliye taahhütnamesi ile, çekişmeye konu işyerini 01.09.2010 tarihinde hiçbir ihtar ve ihbara gerek olmadan tahliye ederek teslim edeceği yönünde davalının taahhüte bulunduğu, davacınını kira bedelini her ay düzenli olarak davacının banka hesabına yatırdığı görülmektedir.
Davacı, davalıya kiraya verilen çekişme konusu dükkanın, işlettiği otele dahil edilmesi kararlaştırılınca durumun davalıya bildirildiğini ve noterde düzenlenen 01.09.2010 tarihli tahliye taahhütnamesi alındığını, taahhüt tarihinde davalının yer bulup en kısa sürede yeri boşaltacağını söylediğini, karşılıklı güven ilişkisi gereği yeni bir yer buluncaya ve mevcut ürünlerini satıncaya kadar geçici olarak yan dükkanı kullanmasına izin verdiğini, bunun üzerine davalının çekişme konusu yeri 29.12.2010 tarihinde boş teslim ettiğini, hatta elektrik aboneliğini de iptal ettirdiğini, ancak 31.01.2011 tarihinde tadilat sebebi ile dükkanın kapısının açık olmasından faydalanarak çalışanları da yanıltarak çekişme konusu yere eşyalarını taşıyarak eski kiraladığı yeri haksız yere işgal ettiğini, ayrıca Kasım, Aralık ve Ocak kira bedeli açıklamalı hesaplarına para yatırdığını, ne var ki ödemeyi kabul etmediğini
ileri sürerek elatmanın önlenmesine, tahliyeye ve işgal tarihinden itibaren dava tarihine kadar şimdilik 10.800.-TL, ecrimisil ile dava tarihinden itibaren her ay için aylık 4.000.-TL ecrimisilin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ise, iddiaların doğru olmadığını, çekişme konusu yerde kiracı olduğunu ve kira aktifin fesedilmediğini, bu yöndeki iddiaların yazılı belge ile ispat etmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, ecrimisil isteğinin ise kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayanağı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle; davalının çekişmeye konu dükkanı tahliye edeceği yönünde noterde düzenlenmiş taahhütname verdiği, aynı dönemlerde kiralık yer aradığı, Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş Beyazıt İşletme Müdürlüğü'ne başvurarak 29.12.2010 tarihinde çekişmeye konu yerle ilgili elektrik aboneliğini iptal ettirerek dükkanı boşalttığı, davacının tahliyeden sonra bu yere inşaat malzemeleri koyarak yeri tasarruf ettiği, 31.01.2011 tarihinde ise davalının çekişme konusu yeri haklı ve geçerli bir nedeni olmadan işgal ederek her ay düzenli olarak kira bedelini banka kanalı ile yatırdığı halde, Kasım Aralık, Ocak kira bedeli açıklamalı geçmiş döneme ait 3 aylık kira bedelini davacının hesabına aktardığı, davacının ise bu ödemeyi kabul edilmediği, öte yandan yine davalının aynı gün yeniden elektrik aboneliğini yaptırdığı belirlenerek, davalının 31.01.2011 tarihinden sonra çekişme konusu yerde işgalci olduğu benimsenmek suretiyle elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, ecrimisil isteğinin ise kısmen kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalı vekilinin bu yönlere ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Ne var ki, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26. maddesinde; hakimin tarafların talep sonuçları ile bağlı olduğu, ondan fazlasına karar veremeyeceği hüküm altına alındığı ve somut olayda da, ecrimisil için faiz isteğinde bulunulmadığı halde, talep aşılmak sureti ile hüküm altına alınan ecrimisile dava tarihinde itibaren faiz işletilmiş olması doğru değildir.
Davalı vekilinin temyiz itirazı yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedene hasren (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK.'nın 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 29.12.2012 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 990.00.-TL. duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, 9.7.2013 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
-KARŞI OY YAZISI-
Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sözlü olarak feshedildiği, davalının taşınmazı tahliye ettikten sonra haksız olarak işgal ettiği gerekçesi ile elatma davasının kabulüne, ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Davalının temyizi üzerine, elatmanın önlenmesi ve 12.000,00 TL ecrimisilin tahsiline ilişkin kararın doğru olduğu, ancak talep aşılarak faize hükmedilmesinin yerinde olmadığı gerekçesiyle mahkeme kararı faiz yönünden oy çokluğuyla bozulmuştur. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshedilmediği, davalının kiracı olarak dükkanı kullandığı görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.
Davacı şirkete ait dükkanın 01.09.2008 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesiyle davalı tarafından kiralandığı, son dönem kira süresinin 31.08.2010 tarihinde son bulduğu ve davalının kiralananı 01.09.2010 tarihinde tahliye edileceğine dair noterden tahliye taahhüdü verdiği tarafların ve mahkemenin kabulündedir.
Davalı, kira sözleşmesinin bir yıl süreli yenilendiğini, dükkan da yapılacak bakım ve onarımlar nedeniyle geçici olarak davacının gösterdiği yere taşındığını, tadilat uzayınca da kiralanana geri döndüğünü, haksız işgalci olmadığını, tacir olan davacının kira sözleşmesinin feshedildiğini yazılı olarak kanıtlaması gerektiğini savunmuştur.
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin sona erip ermediği, davalının dükkanı kiracı olarak kullanıp kullanmadığı noktasında toplanmaktadır. Taraflar arsındaki kira sözleşmenin sona ermediğinin saptanması halinde davalının dükkanı kullanımının haksızlığından söz edilemeyecektir.
Bilindiği üzere; kira sözleşmesi de, diğer borç doğuran sözleşmeler gibi tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi sona erdirmeleri ( feshi), kiracı, kiralayan sıfatının aynı kişide birleşmesi, taraflardan kaynaklanmayan nedenler sonucu kiralananın tamamen zarar görmesi gibi nedenler yanında iradeyi sakatlayan nedenlerle sözleşmenin baştan beri sakat olması ve tüm sözleşmeler de söz konusu olan genel fesih nedenleri yanında, kira sözleşmelerinin durumuna uygun bazı özel sona erme ve fesih nedenleri de düzenlemiştir.
Kira sözleşmesine özgü son bulma başka deyişle fesih ve tahliye nedenleri, kiralananın Borçlar Kanunu kapsamında veya 6570 sayılı Kanunun kapsamında olup olmayışına göre değişmektedir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile yürürlük den kaldırılmış ise de maddi hukuka ilişkin yasa değişiklikleri özel bir düzenleme yoksa yürürlük tarihinden sonraki olaylara uygulanır.
Çekişme konusu dükkanın çatılı işyeri niteliğinde olduğu gözetildiğinde 6570 sayılı Kanun hükümlerinin uyuşmazlık da uygulanacağı açıktır. 6570 sayılı Kanuna tabi çatılı işyeri kiralarında kiralayan; işyeri ihtiyacı nedeniyle aynı yasanın 7/b-c maddesi ve kiralananın yeniden inşası ve imar amacıyla esaslı onarımı nedeniyle Kanunun 7/ ç maddesi hükümlerine göre, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak yasal süresinde (bir ay) açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu iki hal dışında kiralayanın kendiliğinden tek yanlı olarak kira sözleşmesini sona erdirme (fesih) yetkisi yoktur. Kiracının kiralananı kullanma hakkından açıkça veya zımnen vazgeçerek kira sözleşmesinin sona erdiğini (feshini ) davacı şirket kanıtlamak zorundadır.
Somut olayda; Kira sözleşmesinin son döneminin 31.08.2010 tarihinde son bulduğu, 01.09.2010 tarihinde davalının kiralananı boşaltacağına ilişkin noter tahliye taahhüdünün 30 gün içinde davacı şirket tarafından işleme konulmadığı, 2010 yılı Eylül ayı kira bedelinin davacı şirket tarafından düzenlenen 07.09.2010 tarihli fatura ile tahsil edildiği ve kiralanan dükkanı davalının kullanmaya devam ettiği saptanmış olup bu koşullarda kira sözleşmesinin bir yıl daha uzadığının kabulü gerekir. Davacı ticari işletme olup tüm işlemlerinde basiretli davranmak zorundadır. Borçlar Kanunu m 12 ( TBK m 13) ve HUMK’nun m 288. (HMK’nun m 200) uyarınca yazılı kira sözleşmesinin feshedildiğinin yazılı belge ile ispatı gerekir.
Dosyaya getirtilen Bedaş kayıtlarından; davalının 29.12.2010 tarihli Bedaşa başvurusunda düzenlediği matbu formda, elektrik aboneliğinin iptali bölümünü işaretlediği formda geçici kapatma bölümünün bulunmadığı aynı gün aboneliğin kapatıldığı ancak abone bedelinin geri alınmadığı, 31.01.2011 tarihinde davalının abonelik için yaptığı yeni başvuru üzerine aynı adreste elektrik abonelik sözleşmesi düzenlenerek önceki abonelik ücreti düşülerek yeni tarife üzerinden abonelik ücreti alındığı tespit edilmiştir.
Taraf tanık beyanlarına göre; çekişme konusu dükkan da bakım ve onarım gerektiği, dükkanın bulunduğu otelde tadilatın başlaması üzerine davacının gösterdiği, davacı şirkete ait bitişikteki dükkana davalının taşındığı, bazı eşyalarının çekişme konusu dükkanda kaldığı, anahtarların davacı şirkete teslim edilmediği davalının kendisinde bulunan anahtarlar kullanarak 31.01.2011 tarihinde dükkana taşındığı anlaşılmaktadır.
Açıklanan ilkeler, maddi olgular ve deliller birlikte değerlendirildiğin de; 01.09.2010 tarihli tahliye taahhüdünün 30 gün içinde davacı şirket tarafından işleme konulmadığı, 2010 yılı eylül ayı kira bedeli tahsil edilerek kira sözleşmesinin bir yıl süreli olarak yenilendiği, kiralananın işyeri olması nedeniyle davacının kira sözleşmesini sona erdirme ( fesih) yetkisinin bulunmadığı, kiracı tarafından kira sözleşmesinin sona erdirildiğinin davacı tarafından kanıtlanması gerektiği, kiralananda yapılacak bakım ve onarım nedeniyle davacı şirkete ait ve davacı tarafından gösterilen işyerine davalının geçici olarak taşındığı, kiralananın anahtarının davacı tarafa teslim edilmediği, kendisinde bulunan anahtarı kullanarak davalının kiralanana geri döndüğü, davalının Bedaşa yaptığı başvurunun davalı kiracı tarafından sözleşmenin sona erdirildiğinin kanıtı sayılamayacağı, tarafların karşılıklı olarak kira sözleşmesini sona erdirdiklerine (fesih) ilişkin yazılı belge bulunmadığı gibi davalı kiracının kiralananı kullanma hakkından açıkça veya zımnen vazgeçerek kira sözleşmesinin sona erdiği de davacı şirket tarafından kanıtlanamamıştır.
Hal böyle olunca; kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelik açılmış bir dava bulunmadığı, usulüne uygun olarak sözleşmenin feshedilmediği ve yasal teslimin gerçekleşmediği saptandığından kira sözleşmesinin bir yıl süreli olarak yenilendiği, davalının çekişme konusu dükkanı taraflar arasında düzenlendiği uyuşmazlık konusu olamayan kira sözleşmesine dayalı olarak kiracı sıfatıyla kullandığı, bu durumda kullanımının haksızlığından söz edilemeyeceğinden davanın esastan reddi gerektiği görüşünde olduğumdan, davanın kabulüne ilişkin mahkeme kararının doğru olduğu yönündeki çoğunluk görüşüne belirttiğim gerekçelerle katılamıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy