ÖZET: KİRA SÖZLEŞMELERİ YAZILI VE SÖZLÜ YAPILABİLECEĞİ GİBİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN ESASLI UNSURLARINDA ANLAŞMIŞ OLMAK ŞARTIYLA ZIMNİ OLARAK DA YAPILABİLİR. TANIK DİNLENMESİNE OLANAK BULUNMAYAN HALLERDE KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞI ANCAK, YAZILI DELİLLE İSPAT EDİLEBİLİR. ANCAK, MÜŞTEREK MÜLKÜN KİRAYA VERİLMESİ ÖNEMLİ İDARİ TASARRUFLARDAN OLDUĞUNDAN PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞUNA DAYANMAYAN KİRA SÖZLEŞMELERİNE GEÇERLİLİK TANIMA OLANAĞI YOKTUR.
(İBK 06.05.1955 - 12/18)
Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kayden paydaşı olduğu 466 parsel sayılı halen ekmek fırını olarak kullanılan taşınmazına davalının, haklı bir nedene dayanmaksızın işletmek suretiyle müdahale ettiğini, fırının binaya ve oturanlara zarar verdiğini ileri sürerek, elatmanın önlenmesi isteğinde bulunmuştur.
Davalı, taşınmazda kiracı olduğunu savunarak, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kira sözleşmesine dayalı tahliye davası olduğundan bahisle verilen görevsizlik kararının Daire’ce “...öncelikle gerçekten yanlar arasında bir kira ilişkisinin kurulup kurulmadığı ve kurulmuş ise davalının sözleşme hükümleri dışında bir kullanımının söz konusu olup olmadığının saptanması, kira ilişkisinin varlığı ve davalının bu kapsamda hareket ettiğinin belirlenmesi halinde haksız elatma vaki olmayacağından davanın reddedilmesi, aksi halde fuzuli işgal nedeniyle davanın kabulü cihetine gidilmesi...” gereğine değinilerek bozulması üzerine mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, davalının, davacının rızası ile kurduğu ve işlettiği fırının kiracısı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; tetkik hakiminin raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.
Dava, elatmanın önlenmesi isteğine ilişkin olup, mahkemece hükmüne uyulan bozma ilamından sonra davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 466 parsel sayılı taşınmazın paylı mülkiyete tabi olduğu ve davacının kayden 4/5 payının bulunduğu, 1/5 payın ise, davacının dava dışı oğlu Kemal’e ait olduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni (üstü kapalı) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural 18.03.1942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.
Ne var ki, kira ilişkisi bir hukuki fiil (vakıa) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olan niteliği itibariyle bir hukuki işlem (muamele)dir.
Bu nedenle, dava değeri 40 YTL’yi aşan (23.06.1996 gün ve 4146 sayılı Yasa uyarınca) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK’nın 288. maddesi 21.07.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 sayılı Yasa’nın 2/b maddesi ise değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400 YTL’nin üzerine yükseltilmiştir. Bu oran, 5219 ve 5236 sayılı Yasalara göre yapılan katsayı artışı sonucu 2006 yılı itibari ile 430 YTL, 2007 yılında 460 YTL, 2008 yılında ise 490 YTL olmuştur. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur. Kira sözleşmesinin varlığı ancak, yazılı delille ispat edilebilir. Hemen belirtilmelidir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir. Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın, ilgilisine (davalıya ya da davalılara) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK’nın 292. ve 293. maddelerinde (6100 sayılı 202. ve203. m.) değinilen ayrıcalıklarında gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.
Öte yandan; Medeni Kanun’un 691. (eski 624.) maddesinin son bendi, müşterek mülkiyette mühim olan idari tasarrufların hüküm ifade edebilmesini; pay ve paydaş çoğunluğu ile gerçekleştirilmiş olması koşuluna bağlamıştır. 06.05.1955 tarih 12/18 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Değinilen yasal düzenleme ve yargısal uygulamaya göre pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmelerine geçerlilik tanıma olanağı yoktur.
Somut olaya gelince; davalı, kiracılık savunmasını kanıtlayamamıştır. Kaldı ki, bir an için kira ilişkisinin varlığı kabul edilse bile, olayda pay ve paydaş çoğunluğunun gerçekleştiğini söyleyebilme olanağı yoktur. Başka bir ifadeyle, ortada geçerli bir kira akdinin varlığından söz edilemez.
Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Davacının, temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasa’nın geçici 3. maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 05.04.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy