MAHKEMESİ : ANTALYA 6. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 14/11/2011
NUMARASI : 2011/397-2011/398
Yanlar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı ve davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, tapu iptali ve tescil ile tazminat isteklerine ilişkin olup, mahkemece, hükmüne uyulan bozma ilamı sonrasında davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 564 ada 7 parsel sayılı taşınmazın 280/896 payının dava dışı N...T...’dan 22.10.2004 tarihli akitle davalı M... E...’ye, ondan 04.11.2004 tarihli akitle aynı taşınmazın 140/896 payının davalı F... M...’e, 140/896 payının davacı H...Ş...’e, ondan davacı payının 16.03.2006 tarihli akitle davalı A... D...’e, davalı F... M... Payının da davalı M... Ö...’e satış suretiyle temlik edildiği, davacı adına tapu işlemlerinde davalı F... M... B...’ın vekil sıfatıyla hareket ettiği, vekilin 11.01.2007’de davacı tarafından vekaletten azledildiği anlaşılmaktadır.
Davacı, önceden tanıdığı davalı F... M...’in yönlendirmesi ile Antalya’da yatırım yapmak amacıyla anılan davalıya gayrimenkul alım satım yetkilerini içerir vekaletnameler verdiğini, iyi bir arsa bulduğunu söyleyince 6.000,00 m2.lik arsa alımı için banka aracılığıyla 254.000,00 TL parayı havale ettiğini, vekilin bu parayı aldıktan sonra önce dava konusu 564 ada 7 parselin 280/896 payını üçüncü kişiden yanında çalıştırdığı akrabası davalı M...E...adına satın alıp, ardından 140/896 payı kendi adına, kalan 140/896 payı da adına tescil ettirip, daha sonra her iki payı da diğer davalılara farklı bedellerle satış suretiyle temlik ettiğini, satıştan haberi olmadığını, zarara uğradığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.
Her ne kadar davacı, bankadan havale ile gönderdiği 254.000,00 TL nin 80.000,00 TL si ile taşınmaz payı alındığını, bakiye 174.000,00 TL.nin vekilin uhdesinde kaldığını iddia ederek bu miktarın tahsilini talep etmesine rağmen mahkemece talep aşılarak 214.000,00.-TL'nin hüküm altına alınması doğru değil ise de temyiz edenin sıfatına göre bu husus bozma nedeni yapılmamıştır.
Öte yandan; davacı gönderdiği 254.000,00 TL ile 6.000,00 m²'lik taşınmaz alınacağını iddia etmiş ise de, mahkemece yapılan uygulama sonucu alınan bilirkişi raporu ile 6 dönüm değil dava konusu taşınmazda edinilen 140/896 payın alınabileceği saptandığına; bu payda davacı adına tescil edildiğine ve sonradan da vekaleten satıldığına göre davacının bu iddiasının kanıtlandığından söz etme olanağı da yoktur. Bu durumda, davalı M... Ö... Yönünden davacının temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Davacının diğer temyiz itirazlarına gelince; davacı adına çekişmeli taşınmazda kayıtlı olan 140/896 payın vekil davalı F... M... tarafından davalı A... D...’e vekalet görevi kötüye kullanılarak temlik edildiği iddiası bakımından hükme yeterli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.
Bilindiği üzere; Borçlar Kanununun temsil ve vekalet bağıtını düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 390/2 ( 6098 sayılı Türk Borçlar Yasasının 506/2) maddesinde "vekil, müvekkiline karşı vekaleti hüsnüniyetle ifa ile mükelleftir..." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Medeni Kanunun 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, Medeni Kanunun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Hal böyle olunca; yukarıda açıklanan ilke ve olgular uyarınca araştırma ve inceleme yapılması, dava konusu taşınmazdaki davacı payının davalı A... D...’e vekil F... M... tarafından vekalet görevi kötüye kullanılarak temlik edilip edilmediği hususunun duraksamaya yer bırakmayacak şekilde ortaya konulması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı biçimde hüküm tesisi isabetsizdir.
Bozma nedenine göre davalı M...’ın temyiz itirazları yerinde olmayıp, davacının açıklanan yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK.'nın 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 29.11.2012 tarihinde gerekçe oyçokluğuyla sonuçta (bozmada) oybirliğiyle karar verildi.
-KARŞI OY-
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
Dosya kapsamına göre, davacı H...'ın Antalya'da yatırım yapmaya karar verdiği, bu amaçla önceden tanıdığı olan ve emlak işleri yapan F... M...'e uygun arsa bulunması ve alınması yetkilerini içeren 11.01.2003 tarihli vekaletname verdiği, akabinde 01.03.2006 tarihinde ise satma yetkisini içeren başka bir vekaletname verdiği, ancak sonradan davalı F... M...'in bir takım güven sarsıcı eylemlerini görmesi nedeniyle 11.01.2007 tarihinde vekillikten azlettiği görülmektedir.
İncelenen delillerden, davalı F... M...'in ilk olarak davacıya Antalya'da 6000 m² civarında çok uygun bir fiyata arsa bulduğunu ve kaçırmaması gerektiğini söyleyerek, arsa bedeli olarak 254.000.-TL göndermesini talep ettiği, davacının makbuza "6000m²'lik arsa bedeli" notunu yazdırarak bu parayı davalıya bankadan 22.10.2004 tarihinde havale ettiği, F... M...'in de parayı bankadan çekip aynı gün bu para ile 564 ada 7 parselde bulunan arsanın 6000 m²'ye denk gelen 280/869 payını N... İsimli kişiden davacı H...adına alması gerekirken vekaleti kötüye kullanarak ve müvekkilini zararlandıracak şekilde yanında çalışan yeğeni M... adına tapudan 80.000.-TL bedel göstererek satın aldığı anlaşılmaktadır.
Sonra, M... bu taşınmazın 3000 m²'ye denk gelen 140/896 payını 04.11.2004 tarihinde davacı H... adına vekaleten, kalan 140/896 payını ise F... M... adına 40.000.'er-TL bedelde satış göstererek temlik eder.
F... M...daha sonra, H... üzerinde kayıtlı 140/896 payın tamamını 16.03.2006 tarihinde kabzımallıkla uğraşan A... D...'e 82.000.-TL bedelle, F... M... üzerinde kayıtlı diğer 140/896 payını ise 21.01.2006 tarihinde 380.000.-TL bedelle M... Ö... Adlı başka bir kişiye satış yoluyla temlik eder.
Davacı satış ve temliklerin vekalet görevini kötüye kullanılarak yapılan muvazaalı satışlar olduğunu, davalıların birbirlerini tanıdıklarını ileri sürerek, tapu iptali ve tescil; olmazsa tapuda 140/896 payın satış bedeli olarak gösterilen 380.000.-TL'nin F... M..., M... E... ve A... D...'den tahsiline; ayrıca tapu kaydına göre 280/869 payın 80.0000.-TL'ye alınmış olmasına göre kendisinden fazladan alınmış olan 174.000.-TL'nin davalı F... M... ile M... E...'den tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar iyiniyetli ve sicile güvenerek taşınmazı satın aldıklarını ileri sürerek, davanın reddini istemişlerdir.
Dosya arasındaki belgelerden aynı olay nedeniyle davalılar F... M... ve M... E... Haklarında dolandırıcılık ve resmi belgede sahtecilik suçlarından kamu davası açıldığı görülmektedir.
Genel ilkeler ve diğer yönler bakımından sayın çoğunluk ile aramızda bir görüş ayrılığı bulunmamaktadır.
Ne varki, sayın çoğunluk görüşünde alınan bilirkişi raporundan söz edilerek, davacının gönderdiği 254.000.-TL ile ancak 3 dönüm arazi alınabileceğinden bahisle davacının davalı M... Ö... yönünden temyiz itirazları yerinde olmadığından reddedilmiştir.
Oysa, davaya konu parselin arsa mı, yoksa arazi mi olduğunun saptanmadığı, emsal diye raporda gösterilen bedellerin dayanakları olan satış senetlerinin getirtilmediği, dava konusu taşınmazın üstün ya da düşük yönleri, satışın tam pay satışı olmayıp hisse satışı olması nedeniyle alım satım bedelinin emsallerine oranla daha düşük olabileceği, belediye hizmetlerinden ne ölçüde yararlandığı, yapılaşmaya açık olup olmadığı gibi objektif olarak değerini tespit etmeye yarayan kıstaslar raporda yer almadığı ve tartışılmadığı, değerlendirmenin tamamen mimar ve ziraat mühendisinden oluşan bilirkişilerin kişisel görüşlerine dayandırılarak yapıldığı anlaşılmaktadır. Kaldı ki, davacı tarafın bu rapora itirazları da dikkate alınmamıştır.
Hal böyle olunca, öncelikle dava konusu taşınmazın arsa mı arazi mi niteliğinde olduğu, şehre ve değerini arttıracak yerlere yakınlığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, eğer arsa ise emsal karşılaştırma metoduna göre, arazi ise tarımsal gelir metoduna göre raiç değerinin denetlenebilir bir şekilde tespiti ve taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurların denetime uygun bir şekilde incelenip tartışıldıktan sonra bedelin tespiti gerekir.
Bu şekilde davanın çözümünde kritik önemi olan davacı tarafından gönderilen 254.000.-TL'nin 3 dönüm taşınmaz için mi yoksa 6 dönüm taşınmaz alımı için mi gönderildiği tespit edilmeden, davacı tarafından banka havalesiyle gönderilen para bakımından havale notu olarak "6 dönüm arazi bedeli" yazılmasına rağmen hiçbir ihtirazi kayıt dermayan edilmeden paranın bankadan çekilmesinin dikkate alınmasının gerekip gerekmeyeceği tartışmadan, mahkemece davalı M... Ö... yönünden davanın reddedilmiş olmasını doğru bulmadığından, hükmün bu yönlerden de araştırmaya yönelik olarak bozulması gerektiği görüşündeyim.
Full & Egal Universal Law Academy