MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 6. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 12/03/2013
NUMARASI : 2008/91-2013/137
Yanlar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekilince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; dava dışı K. M. ve H. H. ile davacılar ve davalıya kiralayan H. ve Ş.ın paylı mülkiyet üzere maliki oldukları, buna rağmen paydaşlar H. ve Ş.'ın davalı ile yaptığı kira sözleşmesi uyarınca çekişmeli taşınmazı davalının kullandığı ancak diğer paydaşların akde icazet vermedikleri, aksine bir kısım davacıların yapılan aktin geçersiz olduğu ve davalının fuzuli şagil durumunda bulunduğu iddiasıyla taşınmazı terketmesi yolunda davalı ile paydaşlar H.ve H.H.'ye ihtarname gönderdikleri anlaşılmaktadır. Bilindigi üzere; paylı mülkiyet konusu taşınmazların kiraya verilmesi TMK'nun 691. maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğuna bağlı olduğu gibi ve 6.5.1955 tarih 12/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararlarında ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır.Değinilen yasal düzenleme ve yargısal uygulamaya göre pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmelerine geçerlilik tanımak olanağı bulunmadığından çekişme konusu taşınmaza davalının haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın müdahale ettiği belirlenmek suretiyle elatmanın önlenmesi isteğinin kabul edilmesinde bir isabetsizlik yoktur. Davalı vekilinin elatmanın önlenmesi yönünden temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Davalı vekilinin ecrimisil yönünden temyiz itirazlarına gelince;
Mahkemece; davacılar vekiline herbir davacı için yıllara göre talep edilen ecrimisil miktarı açıklattırılmadan talep edilen 1.000 TL üzerinden hüküm kurulmuştur.6100 sayılı HMK. nun 31.maddesine (1086 sayılı HUMK. nun 75/2 ve 179/3. maddelerine) göre herbir davacı için yıllara göre istenilen ecrimisil miktarının açıklatılması,hakimin hukuki aydınlatma görevinin bir parçasıdır. Öncelikle bu husus açıklattırılarak sonuçta verilecek hükmünde, bu talebe uygun şekilde olması anılan madde hükümlerinin gereğidir.
Öte yandan, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, dosyaya ibraz edilen üç bilirkişi raporu ecrimisil bakımından birbirleriyle çelişkilidir.
Hal böyle olunca,oluşturulacak uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yukarıda açıklanan ilkelere uygun düşecek şekilde özellikle raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi suretiyle değerlendirme yapılması ve sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken,hükme hangi bilirkişi raporunun esas alındığı bile tartışılmadan yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
Davalı vekilinin temyiz itirazları değinilen yönler itibariyle yerindedir. Kabulü ile yerel mahkeme kararının açıklanan nedenlere hasren (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların incelenmesine şimdilik yer olmadığına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 23.10.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy