MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ: ECRİMİSİL
Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'nın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Toplanan deliller ve tüm dosya içeriğinden, davacının kayden maliki olduğu 2454 parsel 43 nolu bağımsız bölümü icra müdürlüğünce yapılan ihale sonucu aldığını, ihale tarihinden itibaren davalı tarafından bizzat ve kiraya vermek suretiyle kullandığını ileri sürerek ihale tarihi olan 04/02/2010 dan 01/03/2012 tarihine kadar ki dönem için ecrimisile karar verilmesi isteği ile eldeki davayı açtığı, mahkemece ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği hususunun icra dairesi tarafından kararlaştırılması gerekirken davaya konu taşınmazın satıldığı ... 2. İcra Müdürlüğü'nün 2008/2325 Esas sayılı dosyası ile bu yönde bir karar alınmadığı, bu suretle davalı tarafın her hangi bir sorumluluğunun doğamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bilindiği üzere, çaplı taşınmaza elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle çap kaydının yada kayıtlarının getirtilerek tarafların tüm delilleri toplanılmalı, dosya keşfe hazır hale geldikten sonra yapılacak uygulamada çekişmeli yer ile yanların ellerinde bulunan kısımların sınırları tarafların ortak beyanlarına göre açıklığa kavuşturulmalı, gerektiğinde bu yön taşınmaz başında dinlenecek yerel bilirkişi ve tanık sözleri ile kuşkuya yer bırakmayacak biçimde saptanmalıdır. Daha sonra, belirlenen bu durum göz önünde tutularak, hazır bulundurulan kadastro fen memuru veya mühendisi sıfat ve yeteneğini taşıyan uzman bilirkişi veya bilirkişilere kadastro sırasında konan nirengi noktalarından, bunlar yoksa hem paftada hem arazide mevcut sabit noktalardan yararlanılarak takometrik aletlerle kadastral yöntemlere uygun biçimde ölçüm yaptırılmalı, bilirkişilerden uygulamayı yansıtan, infazı sağlamaya yeterli ve özellikle davacı tarafın taşınmazına bir tecavüzün bulunup bulunmadığını varsa miktarını açıkça gösteren kroki ve rapor alınmalıdır.
Öte yandan, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, çekişme konusu 2454 parsel 43 nolu bağımsız bölümün dava dışı .....ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlıyken, ... 2. İcra müdürlüğünün 2008/2325 esas sayılı dosyasından ihale yoluyla satıldığı, ihalenin 25/01/2010 tarihinde yapıldığı, ihale ilgili olarak açılan ihalenin feshi davasının 22/01/2010 tarihinde reddine karar verildiği, kararın 20/03/2012 tarihinde onanarak kesinleştiği, 03.04.2012 tarihli yazı ile taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinin istenildiği, 04/04/2012 tarihinde taşınmazın davacı adına tescil edildiği, dava konusu yerin 15/03/2011 tarihinde ... tarafından yaprak isimli kişiye kiraya verildiği, Türk Medeni Kanunu 705. maddesi gereğince, ihalenin kesinleştiği tarih itibariyle taşınmazın mülkiyetinin, tapuya tescil edildiği tarih itibariyle de tasarruf hakkının davacıya geçtiği, tescil tarihinden itibaren ecrimisil isteyebileceği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, yukarıdaki ilkeler doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılarak davalının çekişme konusu taşınmaza el atıp atmadığının tespiti ile el attığının tespiti halinde ecrimisile karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.
Davacının, bu yöne değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 02.12.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.