MAHKEMESİ : ADANA 6. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 14/05/2013
NUMARASI : 2012/775-2013/312
Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Toplanan delillerden ve tüm dosya içeriğinden; 438 ada 24 parsel sayılı 298m2 yüzölçümlü taşınmazın arsa niteliği ile 15/16 payının davacı adına 1/16 payının ise davalı adına kayıtlı olduğu, 23.12.2009 ila 13.04.2011 tarihine kadar davacının tapudaki payının 8/16 iken pay satın olma yoluyla 13.04.2011 tarihinden itibaren 15/16 payın maliki olduğu, henüz kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulmadığı, çekişmeli arsanın tamamı üzerine oturmuş bina bulunduğu, bina içinde 2 ayrı 2 katlı büro , depo yapı ve girişte tek katlı küçük ofisin yer aldığı, taşınmazın tamamının davalı tarafından kullanıldığı, davalının çekişmeli taşınmaz üzerindeki binanın mülkiyetinin kendisine ait olduğunun tespiti isteğiyle açtığı davanın Adana 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/329E-2011/396 K sayılı ilamıyla reddedildiği, temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiği, davacı tarafından 23.12.2009 tarihinde tahliye ve ecrimisil istekli ihtarname keşide edildiği halde davalının ödemede bulunmadığı, bunun üzerine davacının 23.12.2009-15.06.2012 tarihleri arasındaki dönem için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak toplam 15.000.-TL ecrimisil isteğiyle eldeki davayı açtığı, 05.03.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile 23.417,90.-TL ecrimisil istediğinde bulunduğu anlaşılmaktadır..
Bilindiği üzere;gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.
Somut uyuşmazlıkta mahkemece, emsal incelemesi yapılmadan taşınmazın ekonomik özelliklerine göre ecrimisil hesabı yapan bilirkişi raporu esas alınarak dava kabul edilmiştir.
Bu durumda , mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, dava konusu taşınmazın bulunduğu mevkiideki diğer binaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenen süre içerisinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler nasıl ve ne şekilde kiralandıklarının taraflardan delilleri sorulmak suretiyle belirlenmesi ve varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek yukarıda açıklanan ilkeler de gözetilmek suretiyle kira esasına göre, emsallerde incelenerek hüküm vermeye elverişli,ayrıntılı ,denetlenebilir rapor alınması sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 12.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy