(818 S. K. m. 44) (6100 S. K. m. 266)
Dava: Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne dair olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği düşünüldü:
Karar: Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacıya ait kat mülkiyeti kurulu 398 ada 26 parseldeki 1 numaralı garaj vasıflı taşınmazın ihale yoluyla davalılara kiraya verildiğini, ancak kira ilişkisi karşılıklı feshedilmesine rağmen taşınmazın tahliye edilmemesi sebebiyle elatmanın önlenmesi istekli açılan davanın Elazığ 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/394 Esas, 2009/245 Sayılı kararıyla kabul edilerek derecattan geçmek suretiyle kesinleştiğini, ancak 22.4.2011 tarihli yer teslim tutanağının düzenlendiği tarihe kadar davalıların anılan yeri fuzuli şagil olarak otopark olarak işletmeye devam ettiklerini ileri sürerek, 22.4.2011-15.9.2011 tarihleri arası için şimdilik 10.000,00-TL ecrimisilin yasal faizi birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, 3.2.2012 tarihli dilekçe ile; ecrimisile konu yapılan tarihlerin dava dilekçesinde yanlış gösterildiğini, gerçekte 1.1.2008 - 22.9.2011 tarihleri arası için ecrimisil istendiğini, dilekçeyi bu şekilde düzelttiğini bildirmiş, yargılama sırasında da dava dilekçesini ıslah ederek 229.694,00-TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiş, davalılar ise, çekişmeye konu yeri 11 aydan daha kısa bir süre işlettiklerini, istenen miktarı kabul etmediklerini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, çekişme konusu taşınmazda davalıların işgalci oldukları, elatmanın önlenmesine karar verildiği ve karar kesinleştiği halde hükmü infaz ettirmeyen davacının da bu duruma katkıda bulunduğu gerekçesi ile 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 44. maddesi hükmü de gözetilerek ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 8.3.1950 tarih 22/4 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleriyle kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarıyla haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal sebebiyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal sebebiyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zararla kullanmadan kaynaklanan olumlu zararla malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.2.2004 gün ve 2004/1-120-96 Sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde H.M.K.nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı sebebiyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, davaya konu taşınmazla emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara üfe artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hüküm kurmaya yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur.
Şöyle ki; ecrimisile konu taşınmaza emsal olabilecek kira sözleşmelerinin taraflardan istenmediği, benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paralarının tespiti yönünde resen emsal araştırılması yapılmadığı, feshedilen taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki kira bedelinin de değerlendirilmediği görülmektedir.
Hal böyle olunca, yukarda değinilen ilkeler uyarınca araştırma ve inceleme yapılması, bu bağlamda taraflara emsal bildirme olanağının tanınması ve resen emsal araştırılması yapılması, daha sonra mahallinde yeniden keşif icra edilerek emsal taşınmazlar da incelenmek ve çekişmeye konu yerle karşılaştırılması yapılmak, öte yandan feshedilen kira sözleşmesindeki kira bedeli de değerlendirilmek suretiyle işgal tazminatı yönünden konusunda uzman bilirkişilerden denetime açık, gerekçeli ve bilimsel verilere uygun rapor alınması ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.
Sonuç: Davacı vekilinin belirtilen sebeplerle temyiz itirazları yerindedir kabulüyle hükmün (6100 Sayılı Kanunun geçici 3. maddesi yollaması ile) 1086 Sayılı H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene iadesine, 16.01.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy