MAHKEMESİ : ÖDEMİŞ 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 09/07/2013
NUMARASI : 2012/464-2013/390
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
Mahkemece, iddianın sabit olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davacının kayden paydaşı olduğu 93 parsel sayılı taşınmazda bulunan 7 nolu bağımsız bölümdeki 1/2 payı ile 18 parsel sayılı taşınmazdaki 1/3 payının yapılan ihale ile davalı tarafından satın alındığı, bilahare davacının, ihalenin feshi talepli açtığı davanın kabulüne dair verilen kararın 23.11.2010 tarihinde kesinleştiği, bu arada davalının da anılan taşınmazlardaki dava dışı diğer hissedarların paylarını 17.09.2009 tarihinde satın alarak paydaş olduğu anlaşılmaktadır.
Davacı, sözkonusu taşınmazların tamamını davalının işyeri olarak kullandığı halde tarafına herhangi bir ödeme yapılmadığını ileri sürerek, 2007-2011 tarihleri arası için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak toplam 6.000,00-TL ecrimisilin kademeli kanuni faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince, yapılan araştırma ve incelemenin hüküm kurmaya yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur.
Şöyle ki; ecrimisile konu arsa ve işyeri vasıflı taşınmaza emsal olabilecek kira sözleşmelerinin taraflardan istenmediği, benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paralarının tespiti yönünde resen emsal araştırılması yapılmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da bu konuda değerlendirmede bulunulmadığı, yukarıda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın soyut bir takım belirlemeler ile ecrimisil hesabı yapıldığı görülmektedir.
Hemen belirtilmelidir ki, bilirkişi raporu, somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstererek ve Yargıtay denetimini sağlayacak bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir.
Hal böyle olunca, yukarıda değinilen ilkeler uyarınca araştırma ve inceleme yapılması, bu bağlamda taraflara emsal bildirme olanağının tanınması ve resen emsal araştırılması yapılması, daha sonra mahallinde yeniden keşif icra edilerek emsal taşınmazlar da incelenmek ve çekişmeye konu yerle karşılaştırılması yapılmak suretiyle işgal tazminatı yönünden konusunda uzman bilirkişilerden denetime açık, gerekçeli ve birimsel verilerek uygun rapor alınması ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalı vekilinin belirtilen nedenlerle temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 13.02.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy