MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 24. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 15/05/2013
NUMARASI : 2013/43-2013/178
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece, asıl dava yönünden 2795 ada, 34 nolu parselle ilgili açılan tapu iptal tescil davasının reddine; tazminat isteği yönünden davanın kısmen kabulü ile 1.650.000TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan alınarak tapuda hissesi olan davalı A.. Ç.. ve Z.. Ç..' e verilmesine, cezai şart yönündeki taleplerinin reddine; karşı davanın kısmen kabulü ile 16/04/2001 tarihli sözleşmenin feshine, sözleşme gereği ödenen 314.330-Amerikan Dolarınının devlet bankalarını yabancı parayla açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabında ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden ödeme tarihindeki TL karşılığı olarak davacılar Z.. Ç.. ve A.. Ç.. tarafından davalı karşı davacılara ödenmesine, cezai şart talebinin reddine ilişkin olarak verilen karar taraflar vekillerince yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 20.01.2015 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı N.. Ç.. ve vekili Avukat M.K., davalı karşı davacılar N. K. vd.vekili Avukat S. K. ile diğer temyiz edenler vekili Avukat H. S. geldiler duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi . tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Asıl dava, inançlı işlem hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil, olmazsa tazminat, sözleşmenin haksız feshi nedeniyle cezai şartın tahsili; karşı dava ise , sözleşmenin feshi, sözleşme hükümleri gereğince önceden ödenen paranın ve cezai şartın tahsili, cezai şartı aşan zararın tazmini ve işlemiş faizin tahsili isteklerine ilişkindir.
Asıl davanın davacıları İsmet, Ali ve Zerbap vekili; davacı İsmet'in, kendi adına asaleten diğer davacılar Ali ve Zerbap'a vekaleten davalı BKM Şirketinin yetkilisi davalı Nurullah arasında düzenlenen 16.04.2001 tarihli sözleşmeyle 2795 ada 19, 34, 48, 84 ve 85 parsel sayılı taşınmazların imar plan tadilatı neticesinde ticari imar planına çevirip elde edilecek ticari parselin 6.800 m2 sinin alıcı davalı BKM Şirketine devir edilmesinin kararlaştırıldığını, bu sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi için alıcı olan davalılar BKM Şirketi ve Nurullah'ın imar tadilatı öncesinde davacı İsmet'e ödedikleri peşin paraların teminatı olarak davacılar Ali ve Zerbap'ın 1/2'şer paydaşı oldukları davaya konu .. ada.. parsel sayılı taşınmazın davalı Nurullah'a tapuda yapılan satış işlemiyle temlik edildiğini, davalı alıcıların sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediklerini, sözleşmenin feshedildiğini, davalı Nurullah'ın kendisine teminat olarak verilen dava konusu 34 parsel sayılı taşınmazı iade etmeyip diğer davalı Nesim'e satış yoluyla devir ettiğini ileri sürerek, .. ada, .. parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptaline, davacılar adına tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin 9. maddesi nazara alınarak bu maddede belirtilen m² sinin 500 USD üzerinden hesaplanarak bulunacak gerçek bedelinden şimdilik 20.000 USD’nin ve sözleşmenin haksız feshi nedeniyle 5.000 USD cezai şartın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Nesim vekili, davalı Nesimi'nin diğer davalılarla ortaklığı olmadığını, satın alma tarihinden bir gün önce Türkiye F. Katılım Bankası E. şubesinden para çektiğini, satış bedelini ödediğini, taraflar arasındaki sözleşme ile bu davalının bir ilgisinin bulunmadığını, iyiniyetli olduğunu ve tapuya güven ilkesi gereğince taşınmazı eski malikinden satın aldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalılar BKM Şirketi ve Nurullah vekili; davacıların iddialarının doğru olmadığını belirterek asıl davanın reddini savunmuştur.
Karşı davada; davalılar karşı davacılar BKM Şirketi ve Nurullah vekili, davacı karşı davalı İsmet aleyhine, toplam 11.711 m2 alanlı .. ada, ve 85 sayılı parsellerin imar planı tadilatına tabi tutularak 6.800 m2 alanlı ticari bir imar parseli haline getirilmesi ve belirli bir bedel karşılığında satıcı davacı-karşı davalı İsmet tarafından BKM Şirketine satılması için 16.04.2001 tarihli sözleşmenin imzalandığını, karşı davacıların, satıcı İsmet'in verdiği söz ve güven üzerine C. A.Ş ile bir sözleşme imzaladıklarını, İsmet'in üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediğini, imar plan değişikliğinin 20.06.2003 tarihinde tasdik edilip itiraza uğramadan kesinleştiğini; ancak, taraflar arasında çeşitli ihtarnameler keşide edildiğini, İsmet'in diğer arsa malikleri ile ihtilafı çözmesinin ve sözleşmede öngörülen taşınmazlara ilişkin olarak 6.800 m2 alanlı ticari imar parseli haline getirerek karşı davacılara tesliminin gerçekleşmesinin mümkün olmadığını, ileri sürerek 16.04.2001 tarihli sözleşmenin feshini, davacı-karşı davacının sözleşmeye aykırı davranması nedeni ile kendisine ödenen 314.330 Amerikan Dolarının işlemiş faizinden şimdilik 5.000 USD'nin ve sözleşmede 500.000 Amerikan Doları cezai şartın, ayrıca cezai şartı aşan zararlardan şimdilik 5.000 Amerikan Dolarının davalı İsmet'ten tahsilini talep etmiştir.
Mahkemece, asıl dava yönünden .. ada, .. nolu parselle ilgili açılan tapu iptal tescil davasının reddine; tazminat isteği yönünden davanın kısmen kabulü ile 1.650.000TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan alınarak tapuda hissesi olan davalı A.. Ç.. ve Z.. Ç..' e verilmesine, cezai şart yönündeki taleplerinin reddine; karşı davanın kısmen kabulü ile 16/04/2001 tarihli sözleşmenin feshine, sözleşme gereği ödenen 314.330-Amerikan Dolarınının devlet bankalarını yabancı parayla açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabında ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden ödeme tarihindeki TL karşılığı olarak davacılar Z.. Ç.. ve A.. Ç.. tarafından davalı karşı davacılara ödenmesine, cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davacılar Ali ve Zerbap vekili davacı İsmet'in, kendi adına asaleten diğer davacılar Ali ve Zerbap'a vekaleten, davalılar BKM Şirketinin, ortağı ve yetkilisi sıfatıyla davalı Nurullah ile 16.04.2001 tarihinde düzenlenen sözleşme ile .. ada .. parsel sayılı taşınmazların imar plan tadilatı neticesinde ticari imar planına çevirip elde edilecek ticari parselin 6.800 m2 sinin alıcısı BKM Şirketine devir edilmesinin kararlaştırıldığı, bu sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi için alıcı BKM Şirketi ve temsilcisi Nurullah tarafından imar tadilatı öncesinde İsmet'e 314.330 Amerikan Dolara ödedikleri, ödenen peşin paraların teminatı olarakta asıl davanın davacıları Ali ve Zerbap'ın 1/2 şer oranda paydaşı oldukları davaya konu .. ada .. parsel sayılı taşınmazın adı geçen davacılara vekaleten diğer davacı İsmet tarafından 16.04.2001 tarihli resmi akitle davalı Nurullah'a satış yoluyla devredildiği, Nurullah'ın da 6.4.2007 tarihli resmi akitle diğer davalı Nesimi'ye satış suretiyle devrettiği anlaşılmaktadır.
Asıl ve karşı dava yönünden, 16/04/2001 tarihli sözleşmenin her iki tarafında kusurlu davranışları sonucu yerine getirilmediği, tapunun devrinin imar planı tadilatının gerçekleşmesine bağlı olması ve bu şartın gerçekleşmemesinde tarafların karşılıklı kusurlu davrandıkları belirlendiğinden sözleşmenin feshine ve karşılıklıklı olarak cezai şart ve cezai şartı aşan zarara ilişkin tazminat taleplerinin reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Tarafların bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Ancak, hemen belertilmelidir ki, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 33. (1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 76.) maddesi hükmü uyarınca olayları bildirmek taraflara, hukuki nitelendirmeyi yaparak olaya uygulanacak yasa hükümlerini tespit ve tayin etmek mahkemeye aittir.
İddianın ileri sürülüş biçimi itibarıyla davada inançlı işlem hukuksal nedenine dayanıldığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere inanç sözleşmeleri, tarafların karşılıklı iradelerine uygun bulunduğu için, onlara karşılıklı borç yükleyen ve alacak hakkı veren geçerli sözleşmelerdir. (818 sayılı Borçlar Kanunu mad.81 6098 sayılı TBK'nun 97) md. Anılan sözleşmelerde, taraflar, sözleşmenin kendilerine yüklediği hak ve borçları belirlerken, inançlı işlemin sona erme sebeplerini; devredilen hakkın inanılan tarafından inanana iade şartlarını, bu arada tabii ki süresini de belirleyebilirler. Bunun dışında, akde aykırı davranışın yaptırımına da sözleşmelerinde yer verebilirler. Buna dair akit hükümleri de Borçlar Kanununun 19 ve 20 maddelerine aykırılık teşkil etmediği sürece geçerli sayılır.
5.2.1947 tarih 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir. İnanç sözleşmesi olarak adlandırılan bu belgenin sözleşmeye taraf olanların imzasını içermesi gereklidir. Bunun dışındaki bir kabul, hem İçtihadı Birleştirme kararının kapsamının genişletilmesi, hemde taşınmazların tapu dışı satışlarına olanak sağlamak anlamını taşıyacağından kendine özgü bu sözleşmelerle bağdaştırılamaz.
Bu durumda, somut olayda, inançlı işlem olgusunun varlığı imzası inkar edilmeyen ve taraflarca kabul edilen 16.04.2001 ve 06.06.2003 tarihli belgelerle kanıtlandığı sabittir.
O halde, Mahkemece, taşınmazın teminat amaçlı inanç sözleşmesi gereği verildiğine ilişkin bu yöndeki bir belgenin dosyaya sunulamaması ve satın alan kişinin kötü niyetli olduğununda ispatının yapılamaması, aralarındaki 06/06/2003 tarihli mutabakatnamenin taşınmazın tapuda tescil tarihinden sonra düzenlenmiş olması sebepleriyle asıl davada tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmesi kural olarak doğru değildir.
Ne var ki, dava konusu .. parsel sayılı taşınmazın davalı Nurullah'a yapılan temlikin inançlı işlem olduğu kanıtlandığı halde, son kayıt maliki davalı Nesimi'nin iyiniyetli olup olmadığının bir başka ifadeyle TMK'nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yaralanıp yararlanamayacağının yönünde yapılan araştırma ve incelemenin yeterli olduğu söylenemez.
Bilindiği üzere Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih, l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
O halde yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinden gerekli araştırmanın yapılması, toplanan ve toplanacak delillerin birlikte değerledirilmesi sonucuna göre, ikinci el durumundaki davalı Nesimi'nin, davanın diğer tarafları arasındaki hukuki ilişkiye bilen veya bilebilecek konumda olduğu, dolayısı ile iyiniyetli olmadığı, TMK'nin 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağının belirlenmesi halinde tapu iptal ve tescil davasının kabul edilmesi, aksi halde, belirlenen tazminatın davalılar BKM Şirketi ve Nurullah'tan tahsiline karar verilmesi gerekirken, bu yönde yeterli araştırma yapılmaksızın davalı Nesimi iyiniyetli kabul edilerek tazminata karar verilmesi doğru olmadığı gibi, kabule göre de, davalı Nesimi'yi de kapsar şekilde tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesi de isabetsizdir.
Karşı dava yönünden ise, sözleşmenin feshi nedeniyle önceden davalı İsmet'e ödenen 314.330-Amerikan Dolarının kural olarak davacı karşı davalı İsmet'ten tahsiline karar verilmesi gerekirken, karşı davanın, sadece davacı karşı davalı İsmet aleyhine açıldığı gözardı edilerek, kendileri aleyhine dava açılmayan davacılar Ali ve Zerbap aleyhine, haklarında açılmış bir dava bulunmadığı gözetilmeksizin, 314.330-Amerikan Dolarınının devlet bankalarını yabancı parayla açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabında ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden ödeme tarihindeki TL karşılığı olarak davacılar Z.. Ç.. ve A.. Ç.. tarafından davalı karşı davacılara ödenmesine şeklinde karar verilmiş olması doğru olmadığı gibi; davalı İsmet'e ödenen 314.330-Amerikan Dolarından imar tadilatı için davalı İsmet tarafından yapılan olağan masraflar belirlenerek, ödenen 314.330-Amerikan Dolarından mahsup edilip edilmeyeceğinin tartışılması gerekirken bu hususunda gözetilmemesi isabetsizdir.
Öte yandan, karşı davada talep edilen 314.330-Amerikan Doları için talep edilen işlemiş faiz talebi yönünden olumlu olumsuz bir karar verilmemiş olması da doğru değildir.
Hal böyle olunca, tarafların bu yönlere değinen temyiz itirazları açıklanan nedenlerden ötürü yerindedir. Kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 31.12.2014 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz edenler vekilleri için 1.100.00.'er-TL. duruşma vekâlet ücretinin karşılıklı olarak alınıp birbirlerine verilmesine, 09.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy