Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraflarca yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, münhasıran ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazda bulunan 1, 3 ve 4 nolu dairelerin davalı tarafından haklı ve geçerli bir neden olmaksızın kullanıldığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden dava konusu 615 ada 37 parsel sayılı taşınmazın elbirliği mülkiyeti ile davacı, davalı ve dava dışı G.Ö. adına kayıtlı olduğu, Kartal 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/493 E., 2007/273 K., sayılı dosyasında davacı ile dava dışı G.ve M.nın davalı aleyhine muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı iptal ve tescil davası açtığı, yargılama sonunda davanın kabulü ile 1/20'şer payın davacılar adına tesciline karar verildiği ve kararın derecattan geçerek 27.3.2008 tarihinde kesinleştiği, Kartal 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/859 E. 2009/1665 K. Sayılı dosyasında davalının davacı ve dava dışı G. aleyhine satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası açtığı, yagılama sonunda muris M. taraflara intikal eden %15'er miras payından %1'er payların iptali ile davalı adına tesciline karar verildiği ve kararın derecattan geçerek 28.06.2010 tarihinde kesinleştiği, davacının paydaş olduğu dava konusu 1615 ada 37 parsel sayılı taşınmazı davalının kiraya vermek suretiyle kullandığını ileri sürerek ecrimisil isteğinde bulunduğu anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, dava konusu taşınmazda taraflar paydaş olup taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadığından davanın müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmesi gerekmektedir. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil istiyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.
Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı)
Somut olayda, davalının dava konusu taşınmazda kullandığı dairelerin hukuksal semere elde edilen yerlerden olması nedeniyle davada intifadan men koşulunun gerçekleştiği, taşınmazdaki davalı adına kayıtlı bir kısım payların muris muvazaası nedeniyle iptal edilerek davacı adına tescil edildiği, muvazaa nedeniyle davalının bu payları kullanımının baştan beri kötüniyetli kabul edilmesi ve davacının murisin ölüm tarihinden itibaren hak sahibi olduğunun gözetilmesi, diğer taraftan davalı R. dava konusu taşınmazda davacıya ait bir kısım payları satış vaadi sözleşmesi ile aldığı, bu sözleşme kişisel hak sağlamakla birlikte sözleşme tarihinden itibaren davalının anılan payı kullanımının kötüniyetli kabul edilemeyeceğinin dikkate alınması ayrıca davacının dava tarihinden sonra kardeşi M.'dan edindiği payın ise hesaba dahil edilmemesi gerektiği açıktır.
Öte yandan gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, mahkemece yapılan araştırmanın hükme yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur. Zira somut verilere esas alınmadan, dava konusu taşınmazlar ve benzer nitelikli yerlerin emsal kira bedelleri araştırılmadan ve taşınmazları kullanan kiracılardan ödedikleri kira bedelleri de değerlendirilmeden soyut ve genel ifadelerle ecrimisil belirlenmesi doğru olmadığı gibi sonraki dönemler için ÜFE artış oranı yansıtılmadan yapılan ecrimisil hesabı da doğru değildir.
Ayrıca davacı dava dilekçesinde 01.12.2004 tarihinden itibaren ecrimisil talep ettiği halde talep aşılmak suretiyle 26.11.2004 tarihinden itibaren ecrimisile hükmedilmesi de isabetsizdir.
Hal böyle olunca yukarıda değinilen hususlar ve belirtilen ilkeler doğrultusunda araştırma yapılması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Tarafların bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü(6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 13.01.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy