Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı vekili ve davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, çaplı taşınmazdaki bağımsız bölüme elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, ecrimisil isteğinin reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 1459 ada 90 parsel sayılı taşınmazda bulunan 3 numaralı bağımsız bölümün 6.10.2008 tarihinde davacı tarafından dava dışı kişiden satın alındığı, 15.10.2008 tarihinde keşide edilen ihtarname ile davalının oturmakta olduğu daire için tebliğden itibaren kira bedeli ödenmesi ve taşınmazın tahliyesinin istenildiği, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı bulunmadığı, taşınmazı haricen satın aldığı savunmasında bulunduğu anlaşılmaktadır.
Çap, iptale kadar geçerli olduğundan davalının müdahalesi saptanmak ve ileri sürdüğü iddiaların eldeki davada dinlenemeyeceği gözetilmek suretiyle elatmanın önlenmesine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalının bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Davacının ve davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Davacı, 6.10.2008 tarihinden itibaren taşınmaza malik olup, temlikten kısa bir süre sonra davalıya gönderdiği ihtarname ile taşınmazın tahliyesini istediğine göre, artık davalının intifadan men edilmediğini kabul etmek olanaksızdır. Kayda üstünlük tanınarak ve geçen süre içerisinde mülkiyetten kaynaklanan hakların kullanılmasının haksız olarak engellendiği dikkate alınarak davacı yararına ecrimisile karar verilmesi gerekirken, ancak tapu iptal ve tescil davasında dinlenilme olanağı bulunan davalının savunmalarına değer verilerek isteğin reddedilmesi doğru görülmemiştir.
Kabule göre de; bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, mahkemece yapılan keşif neticesinde bilirkişilerce düzenlenen raporda yukarda belirtilen ilke ve usullere aykırı olarak, emsal kira sözleşmeleri incelenmeksizin dava tarihi itibariyle soyut olarak tespit edilen aylık ecrimisile katsayılar uygulanmak suretiyle geriye doğru belirleme yapıldığı görülmektedir. Bilirkişi raporu, somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermeli ve Yargıtay denetimini sağlayacak bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir.
Hal böyle olunca; yukarıda değinilen ilke ve usul çerçevesinde mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak ve somut emsaller incelenerek ihtarnamenin tebliğ edildiği tarih ile dava tarihine kadar geçen süre için belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
Tarafların bu yönlere ilişkin temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 12.02.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy