ESAS NO : 2013/18220
KARAR NO : 2014/5010
MAHKEMESİ : KÜÇÜKÇEKMECE 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 23/05/2013
NUMARASI : 2011/162-2013/239
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraf vekillerince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ..ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 140 parsel sayılı taşınmazda davacı ve davalıların paydaş oldukları, davacının dava konusu taşınmaza davalılar tarafından yapı ve tesisler yapıldığını, bu yapı ve tesisleri kullanmak ve kiraya vermek suretiyle gelir elde edildiğini, kendisine payı oranında herhangi bir ödeme yapılmadığını ileri sürerek, dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için 20.000,00-TL ecrimisil isteği ile eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.
Türk Medeni Kanunun 688. ve devamı maddelerinde öngörülen paylı mülkiyet hükümleri gözetilerek, 140 parsel sayılı taşınmazdaki davacının payının tamamını davalıların haklı ve geçerli bir neden olmaksızın, üzerine bina ve tesisler yapmak suretiyle kullandıkları ve kiraya verdikleri, davacının bu taşınmazda payına karşılık kullandığı ya da kullanabileceği bir yer bulunmadığı, kira geliri getirebilecek taşınmaz yönünden intifadan men şartının aranmayacağı belirlenmek suretiyle ecrimisil isteğinin kabul edilmesinde ve tazminata dönem sonlarından itibaren yasal faiz yürütülmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalıların bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Tarafların öteki temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, malikin, kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; dosya kapsamından Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/317 D.İş dosyası ile yapılan tespitte, dava konusu taşınmazın Halkalı Caddesi cephesinde bulunan teşhir ve satış yeri, ofis ve atölye olarak kullanılmak üzere kiraya verilen yerler bakımından 2002-2003 yılları için aylık 7.000,00-TL ecrimisil belirlendiği, davalılar Seyfettin ve Gökhan ile dava dışı bir şirket arasında düzenlenen 1.1.2008 tarihli kira sözleşmesine göre, taşınmazda sadece 3.000 m2 alanın aylık 6.000,00-TL üzerinden kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Oysa, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın soyut belirlemeler ile taşınmazın tamamı için 2006 yılında aylık 5.000,00-TL ecrimisil tespit edilmiş, emsal araştırması yapılmadan, sözü edilen kira sözleşmesi, davacı tarafça varlığı ileri sürülen diğer kira sözleşmeleri ile tespit dosyası değerlendirilmeden mahkemece bu rapor ile sonuca gidilmiştir. Bilirkişi raporu, somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermeli ve Yargıtay denetimini sağlayacak bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir.
Hal böyle olunca; yeniden konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturulmak suretiyle mahallinde keşif yapılması, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde somut emsaller belirlenmesi, dava konusu taşınmaza ilişkin olarak davalılarca yapılan kira sözleşmeleri ve Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/317 D.İş dosyası ile yapılan tespitler de değerlendirilerek ecrimisil hesabını içeren bilirkişi raporu alınması, hasıl olacak sonuca göre, her bir dönem için belirlenen ecrimisil miktarları ayrı ayrı gösterilmek suretiyle hüküm kurulması gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.
Tarafların bu yönlere ilişkin temyiz itirazının kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 05.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy