MAHKEMESİ : KÜÇÜKÇEKMECE 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 23/10/2012
NUMARASI : 2008/836-2012/566
Yanlar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar bir kısım davalılar tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davalıların haklı ve geçerli bir neden olmaksızın taşınmazı kullandıkları gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu 299 ada 13 parsel sayılı taşınmazın eşit hisse ile davacılar V.ve R.adına kayıtlı olduğu, anılan taşınmazda davalılar da paydaş iken davacıların, Küçükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/318 E., 2002/2034 K., sayılı dosyasında, yüklenici Kaptan ve yükleniciden pay satın alan, aralarında davalıların da bulunduğu 12 kişi hakkında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile iptal tescil davası açtıkları ve yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne dair verilen kararın onandığı ve karar düzeltme taleplerinin de 12.04.2004 tarihinde reddedildiği, davacının dava konusu taşınmazda bulunan bağımsız bölümleri haksız olarak davalıların kullandığını ileri sürerek el atmanın önlenmesi ve 25.05.2004 tarihinden sonraki dönem için ecrimisil istemiyle eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, mahkemece, dava konusu taşınmazlar ve benzer nitelikli yerlerin ayrı ayrı getireceği kira bedelleri araştırılmadan ve varsa emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmeden soyut ve genel ifadelerle ecrimisil belirlenmesi ve sonraki dönemler için ÜFE artış oranı yansıtılmadan ecrimisil hesabı yapılması isabetsizdir.
Diğer taraftan, davanın 05.12.2008 tarihinde açıldığı gözetilmeksizin dava tarihinden sonraki dönemi de kapsayacak şekilde 24.12.2008 tarihine kadar olan dönem için ecrimisile hükmedilmesi de hatalıdır.
Kabule göre de, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ecrimisil bedelleri davalılar için ayrı ayrı ve daha düşük belirlenmişken mahkemece gerekçe gösterilmeksizin daha yüksek ecrimisil bedellerine hükmedilmesi doğru olmadığı gibi el atılan bağımsız bölümlerin değeri ve kabul edilen ecrimisil bedelleri toplamı üzerinden karar ve ilam harcına hükmedilmesi gerekmektedir.
Hal böyle olunca yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda araştırma yapılması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve noksan soruşturma ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir. Bir kısım davalıların bu yönde değinenen temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 16.12.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.