MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 8. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 23/01/2013
NUMARASI : 2008/214-2013/21
Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 22.04.2014 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat M.K. ile temyiz edilenler vekili Avukat C. G.geldiler duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; kayden davacı, davalı ve dava dışı kişiler adına paylı mülkiyet üzere kayıtlı bulunan 406 ada 15 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binada yer alan 2 numaralı dairenin, yer belirleme sonucunda davacının bayiilerine bırakıldığı, özellikle taşınmazın önceki paydaşları aleyhine Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/205 E. 2007/180 K. sayılı dosyası ile Bakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/974 E. 2009/160 K. sayılı dosyasında öteki maliklerce önalım isteğiyle açılan davalarda anılan bina maliklerinin fiili taksime göre daireleri kullandıkları, fiili paylaşımın bulunduğu hallerde de önalım hakkının kullanılamayacağı gerekçesi ile davaların reddedilip kesinleşmiş olması nedeniyle eldeki davada paydaşlar arasında fiili paylaşımın bulunduğu, dava konusu edilen bölümün de davacının bayiilerinin kullanımına özgülendiği, buna karşın 2 numaralı dairenin davalı tarafından kiraya verilerek tasarruf edildiği saptanmak suretiyle el atmanın önlenmesine ve ecrimisile karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalı tarafın bu hususa değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Ne var ki, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
. Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266. vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince, hükme esas alınan bilirkişi raporunun yukarıdaki ilke ve esaslara uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, davaya konu 2 numaralı dairenin dava konusu ilk dönemde ( 2003 yılında ) mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası belirlenirken, herhangi bir emsal kira sözleşmesi getirtilmediği gibi emsal incelemesi de yapılmamıştır.
Hal böyle olunca, açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle kira esasına göre emsallerde incelenmek suretiyle dava konusu taşınmazın 2003 yıllında getirebileceği ecrimisilin belirlenmesi , sonraki dönemler için ÜFE artış oranının uygulanması, böylelikle hüküm vermeye elverişli rapor alınarak, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde ecrimisile karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalı vekilinin bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 28.12.2013 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 1.100.-TL. duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, 22.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy