MAHKEMESİ : KARŞIYAKA 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 09/10/2013
NUMARASI : 2012/114-2013/522
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa uyarlama davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş süresinden sonra temyiz incelemesinin duruşmalı yapılması talep edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi raporu okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelendi. Duruşma isteği temyiz süresi içerisinde istenmediğinden reddedildi. Gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, aşırı yararlanma (gabin) hukuksal nedenine dayalı tapu iptali tescil, mümkün olmaz ise sözleşmenin uyarlanması isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davacı şirketin 1 Ekim 2003 tarihinde davalı bünyesine katıldığını, ekonomik krizden etkilenmesi ve aldığı kredileri ödemekte zorlanması sebebi ile 04.03.2010 tarihinde alınan genel kurul kararı ile tasfiyeye karar verildiğini ve tasfiye aşamasında, 1972 yılında satın alınan ve kayden davacıya ait olan 2135 ada 1 parsel sayılı taşınmazın ifraz edilerek değerlendirilmesinin düşünüldüğünü, 4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve ve uygulama yönetmeliği gereğince ifraz konusunda yetkili olan davalıya birden çok kez başvurularda bulunulduğunu, ancak başvurularının usul ve yasaya aykırı olarak reddedildiğini, taşınmaza tek parça alıcı çıkmaması, ekonomik yönden sıkıntıda olup müzayaka halinde bulunması sebebi ile 30.09.2011 tarihinde rayiç bedelinin yarısı kadar bir bedelle taşınmazı davalıya devretmek zorunda kaldığını, taşınmazı kötüniyetli edinen davalının satıştan hemen sonra taşınmazı birden çok parçaya ifraz ederek m2'sini 182,75.-TL'den aldığı yeri ifrazdan sonra m2'sini 400.-TL'den ihaleye çıkarttığını, diğer bir söyleyişle yetkisini kötüye kullanarak ifraz talebini reddeden davalının taşınmazı ucuza satın aldıktan sonra ifraz işlemlerini gerçekleştirerek satın aldığı fiyatın iki katından fazlaya taşınmazı satışa çıkardığını, davalının kötüniyetli ve kasıtlı olarak müzayaka halinden yararlanarak haksız menfaat elde ettiğini ileri sürerek gabin ve müzayaka hali sebebi ile satış sözleşmesinin iptali ile taşınmazın davacı şirket adına tesciline, mümkün olmaz ise edimler arası orantısızlığın taşınmazın ifraz edildikten sonraki rayiç bedeli dikkate alınarak sözleşmenin uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, iddiaların doğru olmadığını, dava konusu taşınmazın Organize Sanayi Bölgesi içinde kaldığını, gabin iddiasının objektif ve subjektif unsurlarının oluşmadığını, davacının aynı bölgedeki 2135 ada 5 ve 6 nolu parsellerini de yakın değerlerle sattığını, taşınmazın satın alınmasına ilişkin konunun görüşüldüğü olağanüstü genel kurulu toplantısına davacı firma yetkilisinin de katıldığını, öte yandan; 4562 Sayılı Kanun ve ilgili yönetmeliğin 76. maddesi hükmü gereğince davacının kendisine ait sanayi parselinin ifrazını talep etmesinin hukuken mümkün olmadığını, bu nedenle ifraz taleplerinin reddedildiğini, diğer taraftan gabinde sözleşmenin uyarlanmasının da istenemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının sunduğu raporlarının bağlayıcı nitelikte olmadığı, dava konusu yerin alınan kararlarla satıldığı, ticari şirketlerin basiretli tacir olarak hareket etmeleri gerektiği, bu suretle gabin sebebi ile aşırı yararlanma iddiası yerinde olmadığı gibi, tacir olan davacının satış sözleşmesinin bedelinin uyarlanması isteminin de bu nedenle yerinde olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, davacının 2135 ada 1 parsel sayılı taşınmazını, ipotekli olarak 30.09.2011 tarihinde 73.250.000.-TL bedelle davalıya sattığı, sözkonusu taşınmazın dava açıldıktan sonra 27.03.2012 tarihinde 40 parçaya ifraz edilerek bir kısım ifraz parsellerinin ihaleye çıkartıldığı ve yine yargılama sırasında bu parsellerden 2135 ada 15, 16, 17 nolu, 22485 ada 1,2, 3, 7, 27 nolu, 2135 ada 18, 19 ve 20 nolu parsellerin dava dışı kişiler adına satış suretiyle devredildiği anlaşılmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki; dava açıldıktan sonrada sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde, dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanın da doğal bir sonucudur. Usûl Hukukumuzda da ayrık durumlar dışında dava konusu mal veya hakkın davanın devamı sırasında devredilebileceği kabul edilmiş, 6100 sayılı HMK'nin 125. (1086 sayılı HUMK'nin l86. md.) maddesinde dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usûli işlemler düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeye göre, iki taraftan biri dava konusunu (müddeabihi) bir başkasına temlik ettiği takdirde diğer taraf seçim hakkını kullanmakta dilerse temlik eden ile olan davasını takipten vazgeçerek davayı devralan kişiye yöneltmekte, dilerse davasına temlik eden kişi hakkında tazminat davası olarak devam edebilmektedir.
Bu usûl kuralının kendiliğinden (re'sen) gözetilmesi gerektiği de açıktır.
O halde, yargılama sırasında üçüncü kişilere devredilen taşınmazlar bakımından HMK'nin 125. maddesindeki usuli işlemlerin tekemmül ettirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, değinilen hususun gözardı edilerek sonuca gidilmiş olması doğru değildir.
Davacı vekilinin, halen davalı adına kayıtlı ifraz parsellerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği üzere; sözleşmenin aşırı yararlanma (gabin) nedeniyle illetli olduğunun kabulü için edim ve karşı edim arasındaki oransızlığın, taraflardan birinin, diğerinin şahsında mevcut özel bir durumu bilerek istismar etmesi, sömürmesi sonucu oluşması gerekir. Dar ve zor durumda kalmaları nedeniyle, sözleşme yapmaya, mallarını çok düşük bedel ile devretmeye sürüklenmiş kişileri korumak zayıfı güçlüye ezdirmemek için hukukumuzda da düzenlemeler yapılmış 6098 s. Türk Borçlar Kanunun (TBK) 28. (818 s. Borçlar Kanunun (BK) 21) maddesi ile aynen; "Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.
Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir." hükmü getirilmiştir.
O halde, aşırı yararlanmadan (gabinden) söz edilebilmesi, objektif unsur olan edimler arasındaki aşırı oransızlık yanında, bir tarafın darda kalma, tecrübesizlik, düşüncesizlik (hafiflik) hallerinin bulunması, diğer yanın ise yararlanmak, sömürmek kastını taşıması biçiminde iki sübjektif unsurun dahi gerçekleşmesine bağlıdır. Gabinin varlığı zarar görene (sömürülene), sözleşme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek iptal davası açıp iddiasını her türlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkı ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme hakkı verir.
Hemen belirtmek gerekir ki aşırı yararlanma davasında öncelikle edimler arasındaki, aşırı oransızlık üzerinde durulmalı, objektif unsur ispatlandığı takdirde zarar gördüğünü iddia edenin kişiliği, yaşı, sağlık durumu, toplumdaki yeri, ekonomik gücü psikolojik yapısı gibi maddi, manevi yönler yani sübjektif unsur derinliğine araştırılıp incelenmelidir.
Somut olaya gelince; mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hükme yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur.
Şöyle ki; Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/1 Değişik İş sayılı dosyasının tamamının evrak arasına alınmadığı, tespit dosyasından düzenlenen 10.02.2010 tarihli bilirkişi raporu ile yargılama sırasında teknik bilirkişiler E..K.., K..T.., Ö..K.. ile R.E..T..'den alınan 21.05.2013 tarihli raporlar arasında kaldı ki her iki rapora imza atan mali müşavir bilirkişi de aynı kişi olduğu halde taşınmazın m2 değeri konusunda fahiş çelişki bulunduğu halde, bu çelişki giderilmeden sonuca gidildiği görülmektedir.
Hal böyle olunca, öncelikle, çekişmeye konu taşınmazdan yargılama sırasında ifrazla oluşan ve dava dışı kişilere devredilen parseller bakımından HMK'nin 125. maddesindeki usuli işlemlerin tekemmül ettirilmesi, Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/1 Değişik İş sayılı dosyasının evrak arasına alınması, ondan sonra Organize Sanayi Bölgesi mevzuatı konusunda uzman olan hukukçu bilirkişi ile gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişilerinin de aralarında yeraldığı taraflarla ilgisi ve irtibatı bulunmayan bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile birlikte mahallinde yeniden uygulama yapılarak, çekişmeye konu taşınmazın davalıya devredildiği tarihteki değeri hususunda denetime imkan verecek ve önceden düzenlenen bilirkişi raporları ile arasındaki çelişkileri giderecek şekilde rapor alınması, yukarıda belirtilen ilkeler gözetilmek suretiyle, toplanacak delillerin, toplanan delillerle birlikte değerlendirilerek varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.
Davacı vekilinin temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 15.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy