MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ: ECRİMİSİL
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraf vekillerince yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 11.10.2016 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat ... geldi, davetiye tebliğine rağmen diğer temyiz eden davalılar ... vd. vekili Avukat gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı; kayden maliki olduğu 61 ada 1 parsel sayılı taşınmazı 19.07.2001 tarihinde satın aldığını, davalıların haklı ve geçerli bir neden olmaksızın taşınmazı kullandıklarını, .... Asliye Hukuk Mahkmesinin 2007/211 Esas, 2007/377 Karar sayılı kararı ile davalıların müdahalesinin menine karar verildiğini, men kararı sonrası davalılar ile 06/12/2007 tarihli sulh sözleşmesi yapılarak 03/11/2008 tarihinde taşınmazın teslim edileceği hususunda anlaşmalarına rağmen taşınmazın boşaltılmadığını, davalıların taşınmazı terkettiğini haricen öğrendiğini ileri sürerek, taşınmazın satın alındığı 19.01.2001 tarihinden 20.04.2009 tarihine kadar ki dönem için 50.000,00 TL ecrimisilin (ıslahla 200.000,00 TL) ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, çekişme konusu taşınmazın tamamının değil bir köşesinde bulunan binanın kullanıldığını, taşınmazın 1/2 payının 08/05/2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile kendilerine satıldığını ve taşınmazın 1/2 payında zilyet olunmasının haklı bir nedene dayandığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, 08.05.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile çekişme konusu taşınmazın 1/2 payının davalı şirkete satıldığı, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/500 Esas, 2007/202 Karar sayılı dava dosyasında davalının satış vaadinin feshini talep ettiği, davacının 19.04.2007 tarihli kabul beyanı doğrultusunda satış vaadi sözleşmesinin feshine karar verildiği, davalının yasal zilyetliğinin davayı kabul tarihi olan 19.04.2007 tarihine kadar geçerli olduğu, akabinde taraflar arasında yapılan sulh sözleşmesi uyarınca 06.12.2007 - 03.11.2008 tarihleri arasında taşınmazın davalılar tarafından kullanımı yönünden tarafların anlaştıkları, sulh sözleşmesinin bitim tarinden taşınmazın boşaltıldığının bildirildiği 20.04.2009 tarihi arasındaki dönem için davalıların taşınmazı kullanımlarının haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığı gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, taraflar arasında düzenlenen 06.12.2007 sulh sözleşmesiyle, taşınmazın 03.11.2008 tarihinde davalılarca tahliye edilip davacıya teslim edileceği kararlaştırıldığı hâlde, 20.04.2009 tarihinde davalılar tarafından tahliye edildiği, bu durumda, 03.11.2008 tarihine kadar taşınmazın davalılar tarafından kullanılmasının iyiniyetli olduğunun kabulünün gerekeceği, 03.11.2008 tarihinden taşınmazın davalılarca terk edildiği 20.04.2009 tarihine kadar kötüniyeli kullanıldığı saptandığından, davacının temyiz izirazıları yerinde değildir. Reddine.
Davalıların temyiz itirazlarına gelince,
.... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/500 Esas, 2007/202 Karar sayılı dosyasında verilen karar ile ilgili karar düzeltme isteği 27.05.2009 tarihinde reddedilmiş ve karar bu tarihte kesinleşmiş ise de yukarıda açıklandığı üzere davalıların taşınmazı 03.11.2008 tarihinde tahliye edeceklerini kabul etmelerine göre mahkemece ecrimisil başlangıç tarihi olarak 03.11.2008 tarihinin esas alınmasında bir isabetsizlik yoktur. Davalıların bu hususa dair temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; yukarıda açıklanan ilke ve olgulara uygun araştırma yapılarak doğru şekilde ecrimisil hesabı yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.
Hâl böyle olunca, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenip, yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile mahallinde keşif yapılması, ilk dönem ecrimisil bedeli belirlenip, tespit edilen bu değere sonraki yıllar için enflasyon rakamları da yansıtılarak hesaplanacak ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalıların temyiz itirazları değinilen yön itibariyle yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı vekilinin vekâlet ücretine yönelik temyiz isteminin bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, 21.12.2015 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 1.350.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin temyiz edenlerden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 11.10.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.