MAHKEMESİ: SAPANCA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ: 23/01/2014
NUMARASI: 2013/97-2014/37
Taraflar arasında görülen davada;
Davacı; K.. Köyü 2242 parsel sayılı taşınmazdaki 6 numaralı bağımsız bölümü, Sapanca İcra Müdürlüğü'nün 2008/1768 esas sayılı dosyasında yapılan ihale ile satın aldığını, ihalenin 22.06.2009 tarihinde kesinleştiğini, taşınmazın boş olarak teslimi için davalıya İİK.nun 135. maddesi uyarıca tahliye emri gönderildiğini, tebligata rağmen taşınmazın tahliye edilmediğini, Mahkemenin 2010/243 esas sayılı dosyasında ecrimisil isteği ile dava açtığını, davalının işgalci olduğu belirlenerek 22.06.2009 tarihinden 18.01.2011 tarihine kadar ecrimisilin tahsiline karar verilmesine karşın davalının halen hiçbir bedel ödemeksizin meskeni kullanmaya devam ettiğini ileri sürerek, 18.01.2011 tarihinden itibaren 23.000,00 TL haksız kullanım tazminatının yasal faizi ile birlikte tahsili isteğinde bulunmuştur.
Davalı; davacı şirketin ihale ile mülkiyet hakkını kazandığını, ancak tescil işlemini yaptırmadığını, yabancı sermayeli bir şirket olması nedeniyle mülkiyeti kazanımının dayanaktan yoksun olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, iddianın sabit olduğu gerekçesi ile ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davalı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 03.03.2015 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat A.. G.. geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen vekili Avukat gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava ecrimisil isteğine ilişkindir.
Toplanan deliller ve dosya içeriğinden, davacının çekişme konusu taşınmazı cebri ihale ile edindiği anlaşılmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için kural olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705/1 fıkrasında ''Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur.'' hükmü düzenlenmiştir. Ancak, bu kural mutlak olmayıp, bazı yasal sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti kazanılabilir. Bu istisnai haller TMK. nun 705/2. fıkrasında düzenlenmiş olup '' Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. ” hükmünü içermektedir.
Yine, İcra İflas Kanununun 134/1 maddesinde “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur.” düzenlemesi mevcuttur. Bu yasal düzenlemelere göre; ihale ile taşınmazı satın alan kişi veya kurum taşınmazın mülkiyetini ihale tarihinde kazanmış olur.
Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz; çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak gözükmemektedir. Anılan bu husus TMK. 705/2. maddesinde "Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır" şeklinde ifade edilmiştir. Ne var ki; yasa maddesinde belirtilen işlemler temliki tasarruflar olup, mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır. Tapuda temliki işlem yapılmasını gerektirmeyen tüm işlemleri de yapabilir. Yasa maddesindeki düzenlemenin, ihale ile mülkiyeti kazanan kişinin, her hangi bir hakka dayanmaksızın taşınmazı işgal eden kişiye karşı ecrimisil davası açamayacağı şeklinde değerlendirilmesi olanaklı değildir. Keza, İİK'nun 135/2. maddesinde, alıcıya ihale edilen taşınmaz üçüncü bir kişi tarafından işgal edilmekte ise, ihalenin kesinleşmesi ile alıcının icra dairesinden üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir.
O halde, mahkemece tüm bu yasal düzenlemeler gözetilerek, işgalci konumundaki davalıdan usulünce saptanan ecrimisilin tahsiline karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalının temyiz itirazları bu bakımdan yerinde görülmediğinden reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 1.271,00 TL. onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, 03.03.2015 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
-KARŞI OY-
Hukukumuzda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK.)’nun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.
Öte yandan, Türk Hukuku’nda tescil ilkesi mutlak değildir. Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olur. Ancak, tescil prensibinin istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka Kanun tarafından öngörülmüş olması gerekir.
Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu, TMK’nun 705/II maddesi ile aynı Kanunun 54, 105 ve 599 maddelerinde, kısmen de mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 151 inci maddesinde gösterilmiştir.
TMK’nun 705/II. maddesi “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”hükmünü içermektedir.
Anılan madde gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyi niyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK.'nun 1023.maddesi hükmü bu kişi hakkında da uygulanır. Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır; fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmamıştır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır.
Mülkiyet hakkı ise öğretide, bir mal üzerinde sahibine en geniş hakimiyet (hakkın sağladığı yetki) sağlayan bir ayni hak olarak tanımlanmıştır(Bertan, Suat: Ayni Haklar, Cilt 1, Ankara 1976, Sahife 30; Ertaş, Şeref: Eşya Hukuku, D.E.Ü.H.F. Yayınları, 2.Bası, Ankara 1995, Sahife 169; Oğuzman, M.Kemal-Seliçi, Özer-Özdemir, Saibe Oktay: Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul 2006, Sahife 18, 229). Mülkiyet hakkı, sahibine hakkın konusu olan şeyden kullanma (usus), ürünlerinden yararlanma (fructus) ve malı tüketme, eski deyimle sarf ve istihlak edebilme (abusus) yetkilerini sağlar (Oğuzman, M.Kemal-Seliçi, Özer-Özdemir, Saibe Oktay: a.g.e., s.18; Ertaş, Şeref: a.g.e., s.170). Mülkiyet hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 683 ila 778.maddeleri arasında düzenlenmiş olup, açık bir tanımı yapılmış değildir. Mülkiyetin unsurlarını belirten T.M.K.'nun 683.maddesi aynen: “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”Hükmünü içermektedir.
Bu madde hükmü dikkate alındığında; mülkiyetin sağladığı aktif yetkiler (mülkiyetin müspet unsurları da denilmektedir), “o şeyde hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi tasarruf etme hakkı”dır. Bu tasarruf, malın fiilen kullanılması, semerelerin toplanması, malda değişiklik yapılması, malın tahrip ve tağyir edilmesi gibi fiili tasarrufları içine aldığı kadar, malı başkasına devretme, üzerinde hak tesis etme gibi hukuki tasarrufları da içine alır. Mülkiyeti koruyucu yetkiler (buna mülkiyetin menfi unsurları da denilmektedir) kapsamında; malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir. Bu talepler mülkiyet hakkından kaynaklanır ve varlıklarını mülkiyet hakkına ayrılmaz bir biçimde bağlı olarak sürdürürler (Oğuzman, M.Kemal-Seliçi, Özer-Özdemir, Saibe Oktay: a.g.e., s.229,230,231; Ertaş, Şeref: a.g.e., s.171).
Nitekim, Hukuk Genel Kurulu'nun 11.05.1988 gün ve 1987/1-826 E., 1988/399 K. ve 03.02.2010 gün ve 2010/4-4 E.-2010/56 K.,19.09.2012 gün ve 2012/5-344 E. 2012/585 K sayılı kararlarında da, tapu kaydının iptal edilinceye kadar geçerliliğini koruyacağı benimsenerek, mülkiyet hakkına değer verilmiştir.
Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz; çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak görünmemektedir.
Nitekim bu husus TMK'nun705/II.maddesinde “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” Hükmünü içermektedir.
Anılan madde gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyi niyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK.m. 1023 hükmü bu kişi hakkında da uygulanır. Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır; fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmış değillerdir. Bu sebepledir ki bu kişinin, tescilsiz kazanmış olduğu mülkiyet hakkını vakit geçirmeden hemen tescil ettirmesinde büyük yarar vardır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır (Jale G. Akipek, Türk Eşya Hukuku, Aynî Haklar, İkinci Kitap, Mülkiyet, İkinci Bası, Sevinç Matbaası, Ankara, 1973, s:121-122).
Öte yandan mülkiyeti kazandıran veya kaybettiren ve tapu dışı kazanma hallerinden olarak maddede sayılan mahkeme kararının temelini oluşturan dava açılması işlemi mülkiyet nakline sebebiyet vermesi nedeniyle de tasarrufi işlem olarak kabulü zorunludur.
Somut olayda; davacı şirket dava konusu taşınmazı cebri ihale yoluyla icradan almış ancak halen tapuda tescil sağlanmamıştır.
Hukuk Genel Kurulu’nun 01.11.1972 gün ve 1968/2-869 E., 1972/891 K.; 13.03.2002 gün ve 2002/8-160 E., 2002/191 K. ve 13.11.2013 gün ve 2013/6-299 E 2013/1566 K.sayılı, Dairemizin 06.06.2013 gün ve 2013/4095 E, 2013/9429 K.; 8. Hukuk Dairesinin 29.11.2013 gün ve 2013/5 E. 2013/17988 K.; 16. Hukuk Dairesinin 25.12.2013 gün ve 2013/12611 E 2013/13469 K.; 20 .Hukuk Dairesinin 19.12.2013 gün ve 2013/6282 E, 2013/11910 K sayılı kökleşmiş ilamlarında da açıkça anlaşılacağı üzere dava açmak tasarruf işlemi olup, henüz adına tescili sağlamayan davacının eldeki davayı açma hakkı bulunmamaktadır. Yerel Mahkemece, bu husus gözetilerek davacıya tescili sağlama konusunda süre ve imkan verilmesi, tescil sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığı gibi sayın daire çoğunluğu tarafından kararın farklı bir gerekçe ile onanmış olması da doğru değildir. Bu nedenlerle daire çoğunluğunun onama gerekçesine katılmıyoruz.