MAHKEMESİ : MANAVGAT 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 13/06/2013
NUMARASI : 2012/151-2013/406
Taraflar arasında görülen itirazın iptali davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 08.10.2015 Perşembe günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılardan R.. A.. ve vekili Avukat B. T. ile temyiz edilen vekili Avukat M.Y. Y. geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava, itirazın iptali isteğine ilişkindir.
Davacı, davalılar adına satın aldığı üzerinde apart otel bulunan ... ada 6 parsel sayılı taşınmazın davalılar tarafından otel olarak işletilmeye başlandığını, ancak davalıların satış bedelini ödemediklerini, kendisi hakkında icra takibi başlatılınca dolandırıldığını anladığını, davalıların oteli işletmeleri nedeniyle kendisine herhangi bir ödeme yapmadıklarını, haksız işgal nedeni ile ecrimisil alacağı için başlatılan icra takibine yapılan itiraz sonucu takibin durdurulduğunu ileri sürerek itirazın iptaline, takibin devamına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, taşınmazı kendilerinin satın aldıklarını, satış bedeli olarak davacıya ve önceki malike olmak üzere toplam 215.000 € ödeme yapıldığını, otelin anahtarının kendilerine teslim edildiğini, ancak davacının tapuda kendilerine devir yapmadığını, haksız işgalci olmadıklarını ve ecrimisil koşullarının oluşmadığını belirtip davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davalıların haksız işgalci oldukları gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu betonarme apartman niteliğindeki 6 parsel sayılı taşınmazın davacı tarafından önceki maliki Gabriele Emirgen'den 1.11.2010 tarihinde satın alınmak suretiyle davacı adına sicil kaydının oluştuğu, taşınmaz üzerinde bodrum+zemin+ 2 normal ve çatı katından oluşan toplam 5 katlı otelin bulunduğu anlaşılmaktadır.
Öte yandan; Manavgat 3. İcra Dairesinin 2011/2590 Esas sayılı dosyasında, davacı tarafından davalılar aleyhine 1.11.2010 – 1.10.2011 dönemi için aylık 10.000,00 TL ecrimisil bedeli üzerinden 120.000,00 TL asıl alacak ve faizleri ile birlikte 125.483,83 TL toplam alacak için 19.10.2011 tarihli ilamsız ödeme emri düzenlendiği, davalı tarafın ise takibinin haksız olduğunu ve borçlu olmadığını bildirip icra takibine itiraz ettiği, Manavgat İcra Dairesince 2.11.2011 tarihinde icra takibinin durdurulmasına karar verildiği görülmektedir.
Bu durumda; davacının kayıt maliki olduğu, Türk Medeni Kanunun 683. maddesinden kaynaklanan mülkiyet hakkına dayandığı, taraflar arasında bir kira ilişkisi de bulunmadığı gözetildiğinde mahkemece, kayda üstünlük tanınmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalıların bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Ancak, ecrimisil hesabına yönelik bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli olduğu söylenemez.
Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; yerinde yapılan keşif sonucu, fen ve inşaat mühendisinden oluşan bilirkişi heyetinden alınan raporda, dava tarihinden geriye doğru beş yıl için ecrimisil hesabı yapılmış ve mahkemece bu rapora değer verilmek suretiyle hüküm kurulmuştur.
Hâl böyle olunca; yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma, inceleme ve değerlendirme yapılıp, alanında uzman bilirkişi heyeti oluşturularak, Manavgat 3. İcra Dairesinin 2011/2590 Esas sayılı dosyasında istenilen 1.11.2010 – 1.10.2011 dönemi için ecrimisilin belirlenmesi, icra dosyasındaki talep miktarıda gözetilerek hesaplanacak ecrimisil miktarına göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Davalıların bu yöne değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 31.12.2014 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 1.100.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilenden alınmasına, 08.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy