MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 19.03.2019 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ... geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ... vekili Avukat gelmedi yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.
-KARAR-
Dava, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, paydaşı olduğu 161 ada 31 parsel sayılı taşınmazdaki payın ortaklığın giderilmesi davası açılması üzerine yaptıkları anlaşmaya uyarınca alınan vekaletname ile davalıya devredildiğini, amacın tüm payların tek elde toplanmasını sağlamak ve daha sonra davalı ile aralarında paylaşım yapmak olduğunu, 158 ada 366, 369, 372, 161 ada 134, 158 ada 102, 180, 229, 227, 18, 311, 161 ada 29, 97; 118 ada 57, 115 ada 200, 115 ada 205 parsel sayılı taşınmazlardaki payların da davalı adına tescil edildiğini, işlem sırasında birçok paydaşın vekili olarak hareket ettiğini, açılan ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazlar satılacağı için bu şekilde hareket ettiklerini ancak davalının aralarındaki anlaşmaya aykırı davrandığını ileri sürerek 161 ada 31 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmadığı takidirde taşınmazın üzerindeki binanın değerinin arsa değerinden fazla olması sebebi ile uygun görülecek tazminat karşılığında adına tapuya tesciline, 158 ada 366, 369, 372, 161 ada 134, 158 ada 102, 180, 229, 227, 18, 311, 161 ada 29, 97, 118 ada 57, 115 ada 200, 115 ada 205 parsel sayılı taşınmazların da tapu kaydının iptali ile 1/2 payının adına tesciline, olmadığı takdirde kayıtların miras payı oranında adına tesciline karar verilmesini istemiş, aşamada 158 ada 366 parsele yönelik isteminden feragat etmiştir.
Davalı, davacı ile aralarında iddia edildiği şekilde bir anlaşma olmadığını, taşınmazlardaki payların kayıtsız ve şartsız olarak kendisine satış suretiyle devredildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacı ile davalı arasında taşınmazların davacıya devredileceğine ilişkin bir anlaşma bulunmadığından bu taşınmazlar yönünden davanın reddine ve 158 ada 366 parsel yönünden davadan feragat edildiği gerekçesiyle davanın reddine, 161 ada 31 parsel sayılı taşınmazdaki evin davacıya ait olduğunun davalı tarafça kabulü sebebiyle tespitine karar verilmiştir.
Hemen belirtmek gerekir ki, davacının dava konusu taşınmazların paylaşımı konusunda anlaşma olduğu yönündeki iddiasını kanıtlayamadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacının bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde bulunmadığından reddine.
Davacının diğer temyiz itirazlarına gelince;
Davacı terditli olarak dava konusu 161 ada 31 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki binanın kendisi tarafından yapıldığı ve değerinin arsa değerinden fazla olması sebebi ile uygun görülecek tazminat karşılığında taşınmazın adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiş, mahkemece bu istek bakımından taşınmaz üzerindeki evin davacıya ait olduğunun tespitine karar verilmiştir.
Bilindiği üzere; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince hakim, kural olarak tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır. Ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Buna usul hukukunda taleple bağlılık ilkesi denilmektedir. HMK'nın 26. maddesi uyarınca davacının tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğu ve başka bir isteği de olmadığı halde anılan şekilde tespit hükmü kurulamayacağı açıktır.
Öte yandan, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 11.4.1990 gün ve 1990/1–152, 1990/236 sayılı kararında vurgulandığı gibi, davada dayanılan maddi olaylar bakımından birkaç hukuki nedenin bir arada gösterilmesinde ilke olarak usul ve yasaya aykırı bir yön yoktur. Hukuki sebeplerden bir tanesinin diğer hukuki sebebin incelenmesine olanak verir niteliği bulunduğu sürece önem ve lüzum derecesine göre birden fazla hukuki sebep aynı davada inceleme ve araştırma konusu yapılabilir Buna karşılık mahkemece, davacının terditli olarak ileri sürdüğü temliken tescil istemi bakımından inceleme ve araştırma yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.
TMK’nrn 684. ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Hal böyle olunca, davacının Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil isteği yönünden yukarıda belirtilen ilke ve olgular doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemenin yapılması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.
Davacının yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 02.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 2.037.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 19.03.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy