MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraf vekillerince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'nin raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı, kayden davalılar ile paydaş olduğu 4 ve 5 parsel sayılı taşınmazların tapuda arsa niteliğinde olduklarını ancak zeminde fiilen birleştirilerek üzerine bina inşa edildiğini, 4 parselde bulunan hissesinin binada bulunan 2, 15, 16 ve 17 numaralı dairelere karşılık geldiğini, dairelere haklı bir neden olmaksızın davalılar tarafından elatıldığını, daha önce açmış oldukları ecrimisil davasının kabul edilerek kesinleştiğini, ancak davalıların elatmaya devam ettiklerini ileri sürerek 22.06.2006 tarihinden dava tarihine kadar herbir davalıdan ayrı ayrı 3.600,00 TL ecrimisilin her dönem sonundan hesaplanacak faiziyle birlikte tahsilini istemiş, ıslah ile istemini her bir davalı için toplam 7.114,00 TL’ye çıkartmıştır.
Davalılar, dava konusu taşınmazdaki binanın 4, 5 ve dava dışı 6 parsel sayılı taşınmazların fiilen tevhidi suretiyle inşa edildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca inşasına başlanan ve dava dışı yüklenicinin yarım bıraktığı inşaatı yükleniciden devralan davalı ...’ün tamamlayarak mevcut haline getirdiğini, sahip oldukları daireleri gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile tapudan da pay satın almak suretiyle edindiklerini, iyi niyetle hareket ettiklerini belirtip davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davaya konu 15 ve 17 numaralı dairelere davalılar tarafından haksız elatıldığı gerekçesiyle 22.06.2006-05.10.2007 arası dönem için herbir davalıdan ayrı ayrı 2.997,00 TL ecrimisilin dönem sonlarından itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden, davacı ile davalıların dava konusu 5 parsel sayılı taşınmazda paydaş oldukları, dava konusu 4 parselde ise davacı paydaş iken davalıların da 05.10.2007 tarihinde paydaş oldukları, 4-5 ve dava dışı 6 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde 2 ..., zemin, 7 normal kat ve çekme katlı 2 ayrı girişi olan bina bulunduğu, anılan taşınmazların fiilen tevhit edilerek bina yapıldığı resmi tevhit işleminin yapılmadığı gibi kat irtifakı yada kat mülkiyetinin kurulmadığı ayrıca yapının imara aykırı olduğu anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, dava konusu 4 ve 5 parsel sayılı taşınmazlar paylı mülkiyet üzere olup, taraflar arasındaki çekişmenin Türk Medeni Kanunu'nun 688. ve devamı maddelerinde öngörülen yasal düzenlemeler gözetilmek suretiyle çözüme kavuşturulacağı çekişmesizdir.
Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı).
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Hal böyle olunca, öncelikle yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda taraflar arasında fiili taksim yapılıp yapılmadığının, taraflar arasında fiili taksim mevcut ise bunun hangi tarihte bozulduğunun açıkça saptanması, fiili taksim olgusu saptanamazsa paylı mülkiyet hükümlerine göre tarafların dayandıkları, toplanan ve toplanacak delillerin birlikte değerlendirilmesiyle oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, mahkemece dava konusu edilen 15 ve 17 nolu dairelerin üzerinde bulunduğu 4 parselde davalıların paydaş oldukları tarih olan 05.10.2007 tarihi haksız elatmanın sona erdiği tarih olarak kabul edilerek 22.06.2006-05.10.2007 tarihleri arası dönem için ecrimisile hükmedilmesi ve eksik inceleme ile yetinilerek sonuca gidilmesi isabetli olmamıştır.
Davacının bu yöne değinen temyiz itirazı yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, davalının temyiz itirazının reddine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 17.04.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy