MAHKEMESİ: FOÇA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ: 08/05/2012
NUMARASI: 2010/291-2012/151
Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece, her iki davalı yönünden elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, davalı G. yönünden ecrimisil isteğinin reddine, davalı S. yönünden ise ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı vekili ile davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 03.11.2015 Salı günü saat 9.55 da daireye gelmeleri için taraf vekillerine tebligat yapıldığı halde gelmedikleri anlaşıldı, incelemenin dosya üzerinde yapılmasına, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hakimi G. Ü.'ın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava, bağımsız bölüme elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Davacı, kayden paydaşı olduğu 1186 ada, 5 nolu parselle ilgili olarak dava dışı yüklenici E. Ç. ile noterde düzenlenen 09.10.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Foça Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2001/8 Esas, 2006/296 karar sayılı kararı ile feshedildiğini, anılan dosya ile birleştirilen davalı S.'nın 2 nolu bölüm için açtığı tapu iptal ve tescil davasının da reddedildiğini, ancak davalının çekişmeye konu yeri işgal etmeye devam ettiğini, davalı G.'ın da diğer davalının kiracısı olduğunu ileri sürerek, davalıların 1186 ada 5 sayılı parseldeki .... Blok ... nolu ( N:...., Daire:...) bağımsız bölüme elatmalarının önlenmesine, şimdilik 10.000.-TL işgal tazminatının işgal tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Sıtkı'dan tahsiline karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında ıslah dilekçesi ile, 14.12.2005-14.12.2010 tarihleri arası için ecrimisil talep ettiğini bildirerek ecrimisil miktarını 28.909,05.-TL'ye yükseltmiştir.
Davalılar, 5 yıldan fazla süre için istenen ecrimisilin zamanaşımına uğradığını, tüm maliklerin birlikte dava açması gerektiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi kararının 27.05.2010 tarihinde kesinleştiğini, dava açılmadan önce herhangi bir talepte bulunulmadığını, dairenin eksikliklerini davalı S..'nın tamamladığını, vergileri de onun ödediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, kayden davacının maliki olduğu çekişmeye konu taşınmaza davalıların haksız yere müdahale ettikleri gerekçesi ile 1186 ada 5 sayılı parseldeki .. Blok ... nolu bağımsız bölüme elatmalarının önlenmesine, davalı G.'ın çekişme konusu taşınmazda kiracı olup, kira bedellerini diğer davalıya ödediği gerekçesi ile davalı G. yönünden ecrimisil isteğinin reddine, davalı S. yönünden ise ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; kat mülkiyeti kurulu 1186 ada 5 sayılı parseldeki ... Blok zemin kattaki 1 ve 2 nolu meskenlerin 05.11.2010 tarihinde satışa istinaden davacı adına kayıtlı olduğu, davalıların kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan haklarının bulunmadığı kayden sabittir.
Hemen belirtmek gerekir ki, elatma haksız eylem olup elatmanın önlenmesi davalarında haksız elatmayı gerçekleştiren kişi ya da kişiler aleyhine açılır. Öte yandan, ecrimisil kötüniyetli zilyedin malike ödemekle yükümlü olduğu bir nevi haksız işgal tazminatıdır.
Somut olaya gelince; dava dilekçesinde çekişmeye konu taşınmazın '' 1186 ada 5 parseldeki ... Blok 1 nolu ( N:.., Daire:...) bağımsız bölüm'' olarak gösterilmesine karşılık, mahallinde yapılan uygulama neticesinde düzenlenen 26.09.2011 tarihli teknik bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın 1186 ada 5 sayılı parseldeki ... Blok ... nolu bağımsız bölüm olduğu belirtilerek bu doğrultuda değerlendirme yapılarak rapor tanzim edildiği hâlde, mahkemece dava konusu yapılan bağımsız bölümün hangisi olduğu açıklığa kavuşturulmadan sonuca gidilmiştir.
Hâl böyle olunca, dava edilen bağımsız bölümün hangisi olduğunun davacıdan sorularak kuşkuya yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi, ondan sonra varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken anılan husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Mahkemenin kabulüne göre ise;
Bilindiği ve gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nin 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı). 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266. vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; hükme esas alınan bilirkişi raporunun yukarıda belirtilen ilke ve olgulara uygun düzenlenmediği, özellikle; taşınmazın dava konusu ilk dönemdeki ecrimisil miktarı belirlenip sonraki dönemler için ecrimisil hesaplaması yapılması gerekirken, bilirkişi raporunda yakın tarihin ecrimisili belirlenerek geriye gitmek suretiyle hesaplama yapılmış olmasının doğru olmadığı, yine, davacı taşınmaza 05.11.2010 tarihinde malik olduğu hâlde, bu dönemden öncesini de kapsar şekilde ecrimisil hesaplaması yapılmış olması, davalı Sıtkı natamam olan bağımsız bölümde iyileştirmeler yaptığı savunmasında bulunduğu ve bu konuda Foça Asliye Hukuk Mahkemesinde 2011/134 E sayılı dosyada yaptığı imâlat nedeniyle bedelin tahsili için dava açtığını bildirdiği hâlde, anılan tazminat davasının sonucu da gözetilerek davalının bu savunması üzerinde durulmamış olması da isabetsizdir.
Yine kabule göre; davacı, sadece S.'dan ecrimisil talep etmesine ve davalı G. yönünden ecrimisil talebi bulunmamasına rağmen sanki G.'dan da ecrimisil istenmiş gibi değerlendirme yapılarak G. hakkında ecrimisil bakımından hüküm kurulmuş olması da isabetsizdir.
Davacı vekili ile davalılar vekilinin belirtilen nedenlerle temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 03.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.