MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : ECRİMİSİL
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı, davalı ile paydaş oldukları 1528 ada 7 parseldeki fabrika binasının 2010 yılı Temmuz ayında aylık 10.000.-TL bedelle kiraya verildiğini ancak 2 yılı aşkın süredir davalının kira almasına rağmen payına isabet eden miktarı ödemediğini ileri sürerek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 6.000.-TL kira bedeli olan alacağın ödenmesini istemiş, 14.01.2014 tarihli dilekçeyle isteğini 25.243.21.-TL'ye yükseltmiştir.
Davalı, taşınmazı davacının rızası ile kiraya verdiğini, kira bedelinin 2012 yılı Nisan ayına kadar 5.000.-TL, 2012 yılı Temmuz ayından itibaren 8.500.-TL olduğunu, kiracıdan kira alacağına karşılık çek aldığını ve ekonomik durumunun kötü olması sebebiyle 61.550.-TL bedelli çeklerin davacı adına ...'a teslim edildiğini ancak kiracının 21 ay sonra mecuru tahliye ettiğini, toplam 105.000.-TL ödediğini ve davacı payına 13.041.-TL isabet ettiğini, daha sonra 8.500.-TL bedelle 5 aylığına taşınmazın kiralandığını ve davacı payına 5.278.-TL isabet ettiğini ödenen 61.550.-TL tutarlı çekten toplam 18.319.-TL kira alacağının mahsubu ile davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, taşınmazın davalı tarafından kiraya verilip davacının kira gelirinden faydalandırılmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, 1528 ada 7 parsel sayılı taşınmazda davacının 148/1192 , davalının ise 1044/1192 paya sahip olduğu, davalının taşınmazı 01.08.2010 tarihli kira sözleşmesiyle aylık 5.000.00.-TL bedelle, 01.07.2012 tarihli kira sözleşmesiyle de aylık 8.500.00.-TL bedelle kiraya verildiği, davacının kira esası üzerinden 2010 yılı temmuz ayı ile dava tarihi olan 08.11.2012 tarihleri arasındaki dönem için ecrimisil bedeli istediği anlaşılmıştır.
Hemen belirtilmelidir ki, dava konu taşınmazda taraflar paydaştırlar. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil istiyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.
Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı)
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık, değerlendirmenin gereçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olay yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde değerlendirildiğinde; ecrimisil belirleme yöntemi açıkça ortaya konulmadan, saptamada esas alınan kriterler gösterilmeden hazırlanan bilirkişi raporunun hükme esas alınmak suretiyle karar verilmesinin doğru olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.
Hâl böyle olunca; yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, taşınmazın niteliklerinin kuşkuya yer bırakmayacak şekilde saptanması, ondan sonra hasıl olacak sonuca göre koşulları oluştuğunda usulüne uygun şekilde belirlenecek ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken eksik soruşturma ile yetinilerek karar verilmesi doğru değildir.
Davalının bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 11.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy