MAHKEMESİ : ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL - TAZMİNAT
Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa tazminat davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Asıl ve birleştirilen davalar, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali, mümkün olmazsa tazminat isteklerine ilişkindir.
Davacılar, asıl davada; davalı ...’i ... 1. Noterliği’nin 27.11.2008 tarih ve 30674-30675 yevmiye no’lu vekaletnameleri ile maliki oldukları dava konusu ... ada ... sayılı parseldeki 8. Blok 1 ve 2 ile 9. Blok 1 ve 2 no’lu bağımsız bölümlerin satışı konusunda vekil tayin ettiklerini, davalı ...’in uzun süre taşınmazların satılamadığını söylediğini, ancak verilen yetki ile anılan bağımsız bölümleri diğer davalı ...’e sattığını, ...’in de çekişmeli bağımsız bölümleri davalı ...’in eşi ve kızları olan diğer davalılar ..., ... ve ...’a devrettiğini, bu devirlerin bilgisi ve rızası dışında yapıldığını, herhangi bir bedel ödenmediğini, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ve devam eden temliklerin de muvazaalı olduğunu ileri sürerek, dava konusu dört adet bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptalini, mümkün olmazsa tespit edilecek bedelin davalılardan tahsilini istemişler, birleştirilen davada ise; çekişme konusu bağımsız bölümlerin dava açıldıktan sonra kötüniyetli olarak davalılar ..., ... ve ...’e devir edildiğini ileri sürerek, tapu kayıtlarının iptalini, olmadığı takdirde bedele hükmedilmesini istemişlerdir.
Davalı ..., davacıların kendisine olan borçlarına karşılık dava konusu bağımsız bölümlerin satışı konusunda vekaletname verdiklerini, vekil sıfatıyla diğer davalı ... ’e taşınmazları sattığını, 330.000,00 TL’yi davacıların borçlarından mahsup ettiğini, ilk günden beri davacıların satıştan haberdar olduğunu bildirip, davanın reddini savunmuştur.
Davalılar ..., ... ve ..., iddiaların haksız ve yersiz olduğunu, iyiniyetli 3. kişi olduklarını, kazanımlarının korunması gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
Davalı ..., dava konusu 9. Blok 1 ve 2 no’lu bağımsız bölümleri dava dışı ...’tan ( vekili ... aracılığıyla ) satın aldığını, satış bedelini banka kanalıyla ödediğini, iyiniyetli 3. kişi durumunda bulunup, iddialardan haberdar olmadığını bildirip, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., diğer davalıları ve taşınmazı satın aldığı kişileri öncesinde tanımadığını, iddia edilen olaylar ile ilgisi bulunmadığını, tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetli olarak bedeli karşılığında çekişmeli taşınmazı satın aldığını bildirip, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacılar ... ve ...’ın ... 1. Noterliği’nin 27.11.2008 tarih ve ...-... yevmiye no’lu vekaletnameleri ile ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki 8. Blok 1 ve 2 ile 9. Blok 1 ve 2 no’lu bağımsız bölümlerini dilediği kişi ya da kişilere dilediği bedel ve şartlarda satması ve gerekli işlemleri yapması için davalı ...’i vekil tayin ettikleri, davalı ...’in anılan bağımsız bölümleri 03.12.2008 tarihinde davalı ...’a temlik ettiği, davalı ...’in 23.03.2012 tarihinde 8. Blok 1 no’lu bağımsız bölümü davalı ...’e, 8. Blok 2 no’lu bağımsız bölümü ...’e; 19.03.2012 tarihinde 9. Blok 1 ve 2 no’lu bağımsız bölümleri davalı ...’e satış suretiyle devir ettiği, davalı ...’ın 8. Blok 2 no’lu bağımsız bölümü 02.08.2012 tarihinde birleştirilen davanın davalısı ...’e, davalı ...’ın 8. Blok 1 no’lu bağımsız bölümü asıl dava açıldıktan 3 gün sonra yani 13.09.2012 tarihinde birleştirilen davanın davalısı ...’ya, davalı ...’in 9. Blok 1 ve 2 no’lu bağımsız bölümleri dava açıldıktan 3 gün sonra 13.09.2012 tarihinde dava dışı ...’a, ...’in de anılan bağımsız bölümleri 06.03.2013 tarihinde birleştirilen davanın davalısı ...’e satış yoluyla temlik ettiği kayden sabittir.
Öncelikli olarak çözümlenmesi gereken uyuşmazlık, çekişmeli bağımsız bölümlerin davalı ...’a temliki sırasında vekalet görevinin kötüye kullanılıp kullanılmadığı hususudur.
Davalı vekil ..., davacıların kendisine olan borçlarından mahsup edilmek üzere dava konusu taşınmazların satışı konusunda yetki verdiklerini, bir başka değişle taşınmazların satışından sonra davacılara herhangi bir ödemede bulunmadığını, satış ile davacıların borçlarından 330.000,00 TL mahsup ettiğini savunmuş, davacılar ise gerçek olmayan bir alacak-borç ilişkisinin ileri sürüldüğünü beyan etmişlerdir.
4721 sayılı TMK’nın 6. maddesinde; ‘’ Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. ‘’, 6100 sayılı HMK’nın 190/1. maddesinde; ‘’ İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. ‘’ düzenlemelerine yer verilmiştir.
Anılan yasal maddeler karşısında, davacılardan alacaklı olduğunu ve dava konusu bağımsız bölümleri alacağına karşılık davalı ...’e devrettiğini davalı ..., satış bedelini vekile ödediğini de diğer davalı ... Ahmet ispatlamak zorundadır.
Ne var ki davalı ..., davalılar ile arasındaki ticari ilişkiyi ve davacılardan 330.000,00 TL’yi aşar şekilde alacaklı olduğunu herhangi bir belge ile ispatlamış değildir. Bu noktada soyut bir savunma getirdiği ortadadır. Öte yandan, davalı ... satış bedelini diğer davalı ...’ten aldığını da kayda dayalı olarak kanıtlayamamıştır. Dosya içerisinde bu hususu ispata yarar bir delil yoktur. Davalı ... davacılara satış bedelini ödediğini de savunmamıştır.
Bu tespitler ışığında, davalılar ... ve ...’in el ve işbirliği içerisinde davacıları zararlandırma kastı ile hareket ettikleri, davalı ...’in sadakat ve özen görevini ihlal edip, davacıların iradesine aykırı hareket ederek vekalet görevini kötüye kullandığı tespit edilmiştir.
Şu an uyuşmazlığın düğümlendiği nokta ise, davalı ... Ahmet’ten sonraki maliklerin 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacaklarıdır.
Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Hal böyle olunca, davalı ... Ahmet’ten sonraki maliklerin tapu kaydına güvenerek iyiniyetli mülk edinen kişiler olup olmadıklarının üzerinde özenle durulması, farklı bir söylem ile durumu bilen ya da kendilerinden beklenen özeni göstermeleri halinde bilebilecek durumda olup olmadıklarının saptanması, bunun için yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca tüm deliller toplanarak derinliğine irdelenmesi, davalılar arasındaki akrabalık ilişkileri, önceye dayalı tanışıklık, kayda dayalı satış bedeli ödenip ödenmediği, ödenmiş ise ilişkileri perdeleme amacı taşıyıp taşımadığı vb. hususlar üzerinde özellikle durulması, gerekirse yeniden tanık beyanlarına başvurulması, tüm bu incelemeler neticesinde iptal ve tescile karar verilecek ise; asıl ve birleştirilen davalarda tescil isteğinde bulunulmadığı gözetilerek, davacılara tescil davası açmaları için usulüne uygun süre verilmesi, açmaları halinde eldeki dava ile birleştirilmesi, aksi bir karar verilecek ise davacıların tazminat isteklerinin de bulunduğu nazara alınarak bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davacıların yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 04.04.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy