MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 24.10.2019 Perşembe günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Avukat ... geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ...vekili Avukat ve diğerleri gelmedi, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
-KARAR-
Dava, tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacılar, maliki oldukları 1649 ada 9 sayılı parseldeki 2, 5, 13, 26 ve 45 no’lu bağımsız bölümleri davalılardan ...’in satın almak istediğini, önceden tanıdıkları Koral’a güven duyduklarını, davalı ...’ın satış bedelini nakit olarak ödeyeceğini beyanı ile tapu müdürlüğüne işlem yapmak üzere gittiklerini, ancak eksiklik nedeniyle devri yapamadıklarını, bunun üzerine davalı ...’ın zaten ödemeyi kredi kullanarak yapabileceğini ve işlemlerin devam ettiğini, bu aşamada 2 adet çek ve 7 adet senet ile ödeme yapacağını, senetlerde muacceliyet şartının bulunması yanında babasının da senetlere karşı teminat çeki vereceğini bildirmesi üzerine zaman kaybetmemek için Koral’ın yanında çalışan dava dışı ...’ı satışa da yetkili olmak üzere vekil tayin ettiklerini 18.06.2015 vadeli 60.000,00 TL’lik çekin ödendiğini, satış bedelinin tamamı ödenmeden dava konusu bağımsız bölümlerin anlaşmaya aykırı olarak vekil tarafından davalı ...’a devredildiğini, kandırıldıklarını o aşamada anladıklarını, ödenen çek bedelini iade ettiklerini, taşınmazların iade edilmemesi üzerine 25.07.2015 tarihli 30.000,00 TL’lik çeki de tahsil ettiklerini, davalı ...’ın çekleri ödemesinin de oyalama amaçlı olduğunu, akabinde açılacak davalardan kurtulmak maksadıyla davalı ...’ın anılan bağımsız bölümleri diğer davalı şirkete muvazaalı olarak devrettiğini, davalı şirket ile Koral arasında farklı taşınmaz satışlarının da yapıldığını, davalıların birlikte hareket ettiklerini ileri sürerek, tapu kayıtlarının iptali ile adlarına tescilini istemişlerdir.
Davalı ..., dava konusu bağımsız bölümlerin satışı konusunda davacılar ile anlaştığını, satış bedelini senet ve çekler ile ödediğini, ilk iki çek bedelinin davacılar tarafından tahsil edildiğini, vadesi gelen senetleri maddi sıkıntıları nedeniyle ödeyemediğini, davacıların iradesinin sakatlanması gibi bir durumun söz konusu olmadığını, sadece satış bedeli ödenmesi konusunda sorun olduğunu, davalı ... şirketi vekili, davalı ...’ın müvekkil şirketten 9 adet araç satın aldığını, verdiği çeklerin karşılıksız çıktığını, bu nedenle borcuna karşılık çekişmeli taşınmazların ipotekle yükümlü olarak edinildiğini, müvekkil şirketin iyiniyetli 3. kişi konumunda bulunduğunu belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, hile iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden;
Davacılar ..., ... ve ..., ... 10. Noterliği’nin 10.06.2015 tarih ve 12452 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile; maliki oldukları ... ili Kozan ilçesinde kain 1649 ada 9 sayılı parseldeki kat irtifakına ayrılan 2 no’lu bağımsız bölümdeki hak ve hisselerinin tamamını veya bir kısmını 65.000,00 TL bedelle dilediğine dilediği bedelde satması ve gerekli işlemleri yapması için 23.10.1974 doğumlu ...’ı vekil tayin ettikleri,
12.06.2015 tarih ve 6527 yevmiye no’lu akitle; dava konusu 2 no’lu bağımsız bölümün ¼ payı ..., ½ payı ... ve ¼ payı ... adına kayıtlı iken; anılan kişiler adına ... 10. Noterliği’nin 10.06.2015 tarih ve 12452 yev no’lu vekaletnamesine dayalı olarak vekil ...ın, anılan bağımsız bölümün tamamını toplamda 65.000,00 TL bedelle davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği, aynı akitte ... tarafından bağımsız bölüm üzerine ‘’ ... adına açılmış ya da açılacak kredilere teminat amacıyla ‘’ Anadolubank Anonim şirketi lehine 200.000,00 TL üzerinden ipotek tesis ettirildiği,
12.06.2015 tarih ve 6528 yevmiye no’lu akitle; dava konusu 5 no’lu bağımsız bölümün tamamı ... adına kayıtlı iken; ... adına ... 10. Noterliği’nin 10.06.2015 tarih ve 12453 yev no’lu vekaletnamesine dayalı olarak vekil ...'ın tamamını 65.000,00 TL bedelle davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği aynı akitte ... tarafından bağımsız bölüm üzerine ‘’ ...İnş isimli şirket adına açılmış ya da açılacak kredilere teminat amacıyla ‘’ Anadolubank Anonim şirketi lehine 210.000,00 TL üzerinden ipotek koydurulduğu,
12.06.2015 tarih ve 6530 yevmiye no’lu akitle; dava konusu 13 no’lu bağımsız bölümün tamamı ... adına kayıtlı iken; ... adına ... 10. Noterliği’nin 10.06.2015 tarih ve 12451 yev no’lu vekaletnamesine dayalı olarak vekil ...'ın tamamını 65.000,00 TL bedelle davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği, aynı akitte ... tarafından bağımsız bölüm üzerine ’ ...İnş isimli şirket adına açılmış ya da açılacak kredilere teminat amacıyla ‘’ Anadolubank Anonim şirketi lehine 220.000,00 TL üzerinden ipotek koydurulduğu,
12.06.2015 tarih ve 6531 yevmiye no’lu akitle; dava konusu 26 no’lu bağımsız bölümün tamamı ... adına kayıtlı iken; ... adına ... 10. Noterliği’nin 10.06.2015 tarih ve 12451 yev no’lu vekaletnamesine dayalı olarak vekil ...'ın tamamını 65.000,00 TL bedelle davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği, aynı akitte ... tarafından bağımsız bölüm üzerine ‘’ ...İnş isimli şirket adına açılmış ya da açılacak kredilere teminat amacıyla ‘’ Anadolubank Anonim şirketi lehine 220.000,00 TL üzerinden ipotek koydurulduğu,
12.06.2015 tarih ve 6532 yevmiye no’lu akitle; dava konusu 45 no’lu bağımsız bölümün tamamı ... adına kayıtlı iken; ... adına ... 10. Noterliği’nin 10.06.2015 tarih ve 12453 yev no’lu vekaletnamesine dayalı olarak vekil ...'ın tamamını 65.000,00 TL bedelle davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği, aynı akitte ... tarafından bağımsız bölüm üzerine ‘’ ...İnş isimli şirket adına açılmış ya da açılacak kredilere teminat amacıyla ‘’ Anadolubank Anonim şirketi lehine 210.000,00 TL üzerinden ipotek koydurulduğu,
14.08.2015 tarih ve 8330 yevmiye no’lu akitle; dava konusu 2, 5, 13, 26 ve 45 no’lu bağımsız bölümler üzerindeki ipotekler ile birlikte davalı ... adına tam pay üzere kayıtlı iken, Koral tarafından bizzat, her birini 90.000’ar TL bedelle diğer davalı ... Müteahhitlik Taş. Tic. Ltd. Şti’ye satış suretiyle temlik ettiği anlaşılmaktadır.
6100 sayılı HMK’nın 33. (1086 sayılı HUMK 76.) maddesi hükmü uyarınca olayları bildirmek taraflara hukuki nitelendirmeyi yapmak ve ona uygun yasal düzenlemeyi tayin ve tespit ederek uygulamak mahkemeye aittir.
Dava dilekçesi, aşamalarda verilen dilekçelerdeki iddiaların içeriği ve ileri sürülüş biçiminden; vekaletin hile ile alındığı iddiasına dayanıldığı açıktır. Bilindiği üzere vekaletin hile ile alındığı iddiası, vekalet görevinin kötüye kulanıldığı iddiasını da içermektedir. Öte yandan, diğer davalı şirkete yapılan temlik nedeniyle muvazaaya dayanıldığı da ortadadır.
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olayda, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedeni bakımından bir inceleme yapılmamıştır.
Öte yandan davalı şirket, çekişmeli bağımsız bölümleri tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetle satın aldığını, üçüncü kişi konumunda bulunup, 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanacağını savunmuştur. Böyle bir savunma karşısında, davalı şirketin iyiniyetli olup olmadığının tespiti mülkiyet hakkı yönünden hayati öneme sahiptir.
Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Hal böyle olunca, temliklerde kullanılan ... 10. Noterliğinin 10.06.2015 tarih 12451 ve 12453 yevmiye numaralı vekaletnamelerin temin edilmesi, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedeni üzerinde durulması ve toplanan delillerin bu yön ile değerlendirilmesi, davalı ...’a yapılan devirlerde vekalet görevinin kötüye kullanıldığı tespit edilir ise; ikinci el ( 3. kişi ) konumunda bulunan davalı şirketin iyiniyetli olup olmadığının açıklığa kavuşturulması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken hukuki nitelemede yanılgıya düşülüp hata ve hile nedenleri üzerinden sonuca gidilmesi doğru değildir.
Davacıların yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 02.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edenler vekili için 2.037.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilenlerden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 24/10/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy