MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL-ELTAMANIN ÖNLENMESİ
Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi davası sonunda, yerel mahkemece asıl ve birleşen 2011/475 Esas sayılı davanın reddine, birleşen 2011/8 Esas sayılı davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı ... vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...’ün raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Asıl ve birleştirilen 2011/475 Esas sayılı dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil, birleştirilen 2011/8 Esas sayılı dava ise el atmanın önlenmesi isteklerine ilişkindir.
Asıl davada davacı, yoksul olması sebebiyle Kaymakamlık’tan yardım istemeye gittiği esnada öncesinde tanıdığı olan davalı ...’den işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla yardım istediğini, davalı ...’in “bana bir vekaletname verirsen ben senin işlerini takip eder kaymakamlıktan yardım alırım” şeklindeki telkini üzerine notere gittiklerini ve davalı ...’in kendisinin okuma yazma bilmemesinden ve cahil olmasından faydalanarak dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazın satış yetkisini içeren vekaletname aldığını ve vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazı diğer davalı ...’a satış suretiyle devrettiğini, taşınmazının hileli davranışlarla, muvazaalı olarak ve vekalet görevinin kötüye kullanılması sonucu bilgisi ve iradesi dışında satıldığını, herhangi bir satış bedeli de ödenmediğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
Birleştirilen 2011/475 Esas sayılı davada aynı davacı, asıl dava açıldıktan 1 gün sonra, çekişme konusu taşınmazın asıl davanın davalısı ... tarafından 05.10.2010 tarihine el ve işbirliği içerisinde olduğu davalı ...’a satış yoluyla devredildiğini ileri sürerek aynı iddialarla tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
Birleştirilen 2011/8 Esas sayılı davada davacı ... (birleşen 2011/475 E. sayılı dosyada davalı), davacı ...’in maliki olduğu çekişme konusu taşınmazı haksız olarak kullandığını ileri sürerek, el atmanın önlenmesine karar verilmesini istemiştir.
Asıl davanın davalıları ... ve ... davaya cevap vermemiş, birleştirilen 2011/475 Esas sayılı davada davalı İbrahim ... taşınmazı bedeli karşılığında satın aldığını ve iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı ... ve ... yönünden vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasının ispatlanamadığı gerekçesiyle asıl davanın reddine, son kayıt maliki davalı ... yönünden iktisabının kötüniyetli olduğu iddiasının da kanıtlanamadığı gerekçesiyle birleşen 2011/475 Esas sayılı davanın reddine, davacı ...’in haksız olarak çekişmeli konusu taşınmazda ikamet ettiği gerekçesiyle de birleşen 2011/8 Esas sayılı davanın kabulü ile el atmanın önlenmesine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...’in çekişme konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazı dilediği bedelde dilediği kişiye satma ve satış bedellerini alma yetkilerini de içeren 30.12.2009 tarihli vekâletname ile davalı ...’i vekil tayin ettiği, vekil ...’in çekişmeli taşınmazı 14.09.2010 tarihinde diğer davalı ...’a, davalı ...’un da yargılama sırasında 05.10.2010 tarihinde davalı ...’a satış yoluyla temlik ettiği, davalı ... tarafından sunulan 30.12.2009 tarihli “Satış Sözleşmesi” başlıklı belge içeriğinde davacının; dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazı satmak için davalı ...’i vekil tayin ettiğini, satış bedelinin tamamını nakit olarak davalı ...’tan aldığını, davalı ...’tan hiç bir alacağının kalmadığını beyan ettiği, anılan belgedeki imzanın davacı tarafça kabul edilmediği, itiraz üzerine Adli Tıp Kurumu Fizik İhtisas Dairesince yapılan inceleme sonucunda ise belgedeki imzanın davacının eli ürünü olup olmadığının tespit edilemediği anlaşılmaktadır.
Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olayda; davalı ...’un dayandığı 30.12.2009 tarihli “Satış Sözleşmesi” başlıklı belge altındaki imzanın davacıya ait olduğunun ispat edilemediği, yine davacı tanıklarının beyanları ile davalı vekil Tamer ile davalı alıcı Mesut’un(ilk el) el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri, vekalet görevi kötüye kullanılarak temlikin yapıldığı anlaşılmaktadır.
Diğer davalı ...’ın durumuna gelince;
Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Somut olaya gelince; ikinci el durumunda bulunan kayıt maliki davalı ...’ın iyiniyet savunmasının sübutu halinde adı geçenin taşınmazı edinimine değer verileceği ve Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanacağı kuşkusuzdur. Ne var ki, mahkemece bu hususta hükme yeterli bir araştırma yapılmamış, davacının göstermiş olduğu tanığı ... dinlenilmemiştir.
Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle kayıt maliki davalı ...’ın iyiniyetli olup olmadığı yönünde tarafların gösterdikleri ve gösterecekleri tüm delillerin eksiksiz toplanması, dinlenmeyen davacı tanığının dinlenmesi, davalı ...’ın diğer davalılarla ilişkisinin açıklığı kavuşturulması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Davacı ...'in bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 13/05/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy