MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'nün raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava , ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı, 296 ada 40 parsel sayılı taşınmazda bulunan 18 kapı numaralı odanın 1/2 oranında paydaşı olduğunu, davalının, haklı bir nedene dayanmaksızın baz istasyonu yapmak suretiyle taşınmaza müdahale ettiğini ileri sürerek, 26.11.2006-25.11.2011 tarihleri arasında ecrimisil istemiştir.
Davalı, dava konusu yapılan taşınmazda baz istasyonlarının bulunmadığını, üzerinde ... A.Ş.'ye ait baz istasyonu bulunan dava konusu taşınmazın, ... Grubuna ait ... Matbaacılık A.Ş.'ye ait iken, Tasarruf Mevduat Sigorta Fonu tarafından satışa çıkarıldığını, ... İktisadi Bütünlüğü ihalesini 24.05.2006 tarihinde kendilerinin kazandığını, bu şekilde baz istasyonunun mülkiyetinin kendilerine geçtiğini, ihale hükümleri uyarınca ihale tarihinden sonra ortaya çıkacak borçlardan kendilerinin, öncesi borçlardan ise ... A.Ş.'nin sorumlu olacağını, baz istasyonunun bulunduğu taşınmazın ise yine ihale yolu ile 06.12.2006 tarihinde dava dışı kişilerce satın alındığını, taşınmazın malikleri tarafından kendileri aleyhine kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası açıldığını, kesinleşen mahkeme ilamı doğrultusunda taşınmazın 29.12.2008 tarihinde tahliye edildiğini, bu tarih itibari ile dava konusu taşınmaz üzerinde baz istasyonlarının bulunmadığını, 24.05.2006-29.12.2008 tarihleri arasına ilişkin olarak 365,00TL haricinde ecrimisilden sorumlu olmadıklarını, ecrimisil talebinin 5 yıllık zamanaşımına tabi bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu yapılan taşınmazın kapı nosunun 18 olduğu, davalının tahliye ettiği yerin ise ... sokak no:22 olup 296 ada 40,92,187,189 parsellerin olduğu, ...’in taraf olduğu kira sözleşmesinde 40 nolu parselin kira sözleşmesi konusu yapıldığı, ancak 40 parselin ayrı konumda olup, farkına varılmaksızın buranın tahliye edilmediği, zamanaşımı süresi dikkate alınarak, davacının 09.04.2007-25.11.2011 tarihleri arasına yönelik olarak 3.092,55 TL ecrimisil isteyebileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği, toplanan deliller ve noksanın tamamlanması suretiyle getirtilen belgelerden; çekişme konusu 296 ada 40 parsel sayılı taşınmazda ...Paşa Vakfı ve dava dışı ...’in paydaş oldukları, vakfın payının 1/12 olduğu, davalının taşınmazda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının olmadığı, 06.06.2013 tarihli keşifte, dava konusu taşınmazın ... ilçesi, ... i Mahallesinde, ... Yolu Caddesinden ... Sokak tarafından girildiğinde, 22 kapı nolu inşaat halindeki taşınmaza bitişik 40 nolu parsel üzerinde, ... Caddesi tarafından kemerli kapıdan girildiğinde ise, iki katlı tarihi hanın giriş katında, sol baş tarafında, 18 kapı nolu ve üzerinde “...” tabelası olan dükkan olduğu, baz istasyonu bulunmadığı, 40 parselin, sözleşmede tarif edilen binadan ayrı bir konumda olduğu ve halen bu binanın yerinde inşaat - tadilat yapılmakta olduğu, yani 40 parselin diğer parsellerden ayrı bir konuma sahip olduğu, tahliye edilmediği, bu durumun farkına dahi varılmadığı tespit edilmiş, 23.09.2013 tarihli bilirkişi raporunda keşif tarihinden geriye doğru hesaplama yapılmak suretiyle davacı payının ½ olduğu kabulüyle bedel tespit edildiği anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, kayden davacının paydaş olduğu taşınmazı her hangi bir haklı neden olmaksızın kullanan davalının kullanımının haksız işgal niteliğinde olduğu gözetilerek yazılı olduğu üzere ecrimisile karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davalının bu husustaki temyiz itirazları yerinde değildir, reddine.
Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda mahkemece bir inceleme ve araştırma yapıldığını söyleyebilme imkanı olmadığı gibi davacının taşınmazdaki payı 1/12 iken ½ payı olduğu kabul edilerek ve keşif tarihinden itibaren geriye doğru artış miktarı belirtilerek yapılan bilirkişi raporundaki dönem bedellerine itibar edilerek karar verilmiş olması doğru değildir.
Hâl böyle olunca; mahkemece, yeniden bilirkişi heyeti oluşturmak suretiyle dava konusu taşınmaz üzerinde keşif yapılması, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde emsaller de incelenerek ve özellikle davacının payı gözetilerek bilirkişilerce ilk dönem için ecrimisil belirlenip, sonraki dönemler için bu miktara ÜFE oranın tamamının yansıtılmak suretiyle belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bilimsel verilere uygun denetime elverişli olmayan ecrimisil hesabını içeren bilirkişi raporu hükme esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
Davalı vekilinin temyiz itirazı açıklanan nedenden ötürü yerindedir. Kabulü ile hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin hacrın temyiz edene geri verilmesine, 17.05.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy