MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istekli asıl dava ile el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istekli birleştirilen dava sonunda yerel mahkemece, asıl davanın davalılar ... ve ... yönünden reddine, davalı ... yönünden kabulüne; birleştirilen davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar asıl davada davacı ... ile birleştirilen davada davalı ... tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...’un raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Asıl dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel; birleştirilen dava, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Asıl davada davacı ..., maliki olduğu dava konusu 1633 ada 42 parsel sayılı taşınmazın satışı konusunda hemşehrisi olan ve aynı yerde ikamet eden, ailecek görüştüğü davalı ...’e 23.03.2012 tarihinde vekaletname verdiğini, davalının ise vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazı 26.04.2012 tarihinde akrabası olan davalı ...’a, adı geçenin de kısa bir süre sonra diğer davalı ...’e satış yoluyla temlik ettiğini, herhangi bir satış bedeli ödenmediğini, taşınmazda oğlunun ikamet ettiğini, ancak davalı ...’in taşınmazın tahliyesini istediğini, taşınmazın durumunu incelemeyen ve değerinin 114.000 TL’den daha yüksek olduğunu bilebilecek durumda olan davalı ...’in iyiniyetli olmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini, olmadığı taktirde fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000 TL’nin 26.04.2012 satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı vekil ...’den tahsilini istemiş; aşamalarda, iki kızı ve bir oğlu olduğunu, kızlarının haklarını köyden tarla ve para vermek suretiyle ödediğini, tek oğlu ...’e evin kalması ve ilerde kardeşler arasında problem çıkmaması için tapuyu oğlu ...’e devretmek istediğini, davalı ... Arslan’ın oğlunu kandırarak taşınmazın tapusunu üzerine alıp daha sonra da diğer davalıya sattığını, herhangi bir ödeme yapılmadığını beyan etmiştir.
Asıl davada davalı ..., davacıyı tanımadığını, kayınbiraderi ve işvereni olan davalı ...’ın kendisini notere göndererek vekaletname aldırdığını, onun talimatı doğrultusunda hareket ettiğini, herhangi bir para almadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Asıl davada davalı ..., davaya cevap vermemiş; temyiz aşamasında sunduğu 25.04.2018 tarihli dilekçede, davacı ...’in oğlu ... ile uzun süredir tanıştıklarını, dava konusu taşınmazla ilgili bazı resmi işlemlerin yapılması için yanında çalışan ve akrabası olan davalı ... adına vekaletname aldığını, piyasaya borçlu olduğu için taşınmazı önce üzerine alıp daha sonra borç aldığı davalı ...’e teminat olarak devrettiğini, borcunu ödediği halde davalı ...’in taşınmazı iade etmediğini, davacıyı mağdur ettiği için pişman olduğunu beyan etmiştir.
Asıl davada davalı ..., dava konusu taşınmazı emlakçı aracılığı ile satın aldığını, tapu kaydına güvenen iyiniyetli 3. kişi olduğunu, 114.000 TL satış bedelinin çok düşük bir bedel olmayıp, belediye rayiç değerlerine uygun olduğunu, davalı ...’ın taşınmazı 6 ay sonra tahliye edebileceğini söylemesi üzerine adı geçen davalı ile kira sözleşmesi yaptıklarını, 3 aylık kirayı peşin aldığını belirterek asıl davanın reddini savunmuş; birleştirilen davada, taşınmazı haklı ve geçerli bir nedene dayanmaksızın davalı ...’un kullandığını ileri sürerek el atmanın önlenmesini ve şimdilik 26.02.2013-05.04.2013 tarihleri arasındaki dönem için 1.000 TL ecrimisilin davalıdan tahsilini istemiştir. Birleştirilen davada davalı ..., öncelikle mülkiyet ihtilafının çözülmesi gerektiğini, dava konusu taşınmazı iyiniyetli olarak kullandığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, asıl davada davalı ... ...’ün iktisabının iyiniyetli olduğu gerekçesiyle iptal tescil isteği yönünden sübut bulmayan davanın reddine, asıl davada davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddine, bedelin talep doğrultusunda asıl davada davalı vekil ...’den tahsiline; birleştirilen davada davacı ... ...’ün, davalı ...’a yönelttiği el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 1633 ada 42 parsel sayılı taşınmazın tamamı asıl davada davacı ... adına kayıtlı iken 23.03.2012 tarihinde vekil tayin ettiği davalı ... tarafından 26.04.2012 tarihinde 100.000 TL bedelle davalı ...’a, adı geçen tarafından da 26.02.2013 tarihinde 114.000 TL bedelle davalı ...’e satış yoluyla temlik edildiği, dava konusu taşınmazın 26.04.2012 satış tarihi itibariyle keşfen saptanan değerinin 250.000 TL olduğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karış en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesi (818 sayılı Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekalet borcunun bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hallerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Vekaletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK’de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Bilindiği üzere, Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
Somut olaya gelince, davalı vekil ...’in, ilk el davalı ...’ın akrabası ve aynı zamanda çalışanı olup, onun talimatı doğrultusunda davacıdan vekaletname alarak satış işlemini gerçekleştirdiği, ancak satış bedeli almadığını ifade ettiği, ilk satıştan çok kısa bir süre sonra taşınmazı edinen ikinci el davalı ... tarafından her ne kadar dava konusu taşınmazın resmi senette gösterilen 114.000 TL satış bedelinin rayice uygun olduğu ileri sürülmüş ise de, bu bedelin dava konusu taşınmazın keşfen saptanan gerçek değerinden düşük olduğu, kaldı ki davalı ...’ün taşınmazın gerçek değeri üzerinden satış bedeli ödediğini de ispatlayamadığı açıktır. Bu durumda davalı vekilin vekalet görevini kötüye kullanmak suretiyle davacı ...’i zararlandırdığı, ilk el davalının da durumu bilen kişi konumunda olup, davalı vekil ile el ve işbirliği içinde hareket ettikleri anlaşılmaktadır. Kötüniyet iddiasının 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kuşkusuzdur. Taşınmazın gerçek değeri üzerinden satış bedelini ödediğini ispatlayamayan son kayıt maliki davalı ...’ün ise iyiniyetli olmadığı, TMK 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır.
Hal böyle olunca, asıl davanın iptal tescil isteği yönünden kabulüne karar verilmesi gerekirken bedele hükmedilmesi doğru değildir.
Birleştirilen davada davalı ...’un temyiz itirazlarına gelince;
Birleştirilen el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istekli davanın, iptal tescil istekli asıl davanın sonucuna göre karara bağlaması gerektiğinde kuşku yoktur. Asıl davada iptal tescile karar verilmesi gerektiğine göre, birleştirilen davada el atmanın önlenmesi ve ecrimisile karar verilemeyecektir.
Hal böyle olunca, birleştirilen davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulü doğru değildir.
Asıl davada davacı ... ile birleştirilen davada davalı ...’un yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 05.11.2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.