MAHKEMESİ: İZMİR BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL - BEDEL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa bedel davası sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, davalılar vekilinin istinafı üzerine, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen, davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin karar, davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli olarak temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 12/01/2022 Çarşamba günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılardan ... ile temyiz edilen davacı vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen temyiz eden davalılar ... ... vd. vekili gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin ve asilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, 1355 parsel sayılı taşınmazdaki payının satışı için davalı ... ile birlikte dava dışı kişileri vekil tayin ettiğini, taşınmazdaki payının vekil ... tarafından diğer davalı ...’e 10.000,00 TL bedelle temlik edildiğini, payın bedeli en az 70.000,00 TL olduğu halde düşük bedelle satılmasıyla zarara uğratıldığını, satış bedelinin de kendisine verilmediğini, karı- koca olan davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ettiklerini ileri sürerek tapu iptali ve tescile, mümkün olmazsa 70.000,00 TL’nin satış tarihinden itibaren yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş; terditli tazminat isteğini ıslahla 110.828,86 TL’ye çıkartmıştır.
II. CEVAP
Davalılar, ekonomik olarak zor durumda olan davacının teklifi sonucunda taşınmazdaki davacı payını 2012 yılı başında toplam 50.000,00 TL bedelle satın aldıklarını, satış bedelini davacıya ödediklerini, Toprak Koruma Kanunu gereğince tapuda pay satışı gerçekleştirilemediğinden taşınmazın temlikini garanti altına almak için anılan vekaletnamenin verildiğini, ayrıca tapu devrine kadar güvence olması için davacıdan 35.000,00 TL ve 15.000,00 TL bedelli iki ayrı senet alındığını, daha sonra diğer paydaşlarla da anlaşılarak taşınmazın tamamının temlik alınıp, tapuda devrin gerçekleştirildiğini, davanın kötüniyetle açıldığını belirtip davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Torbalı 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 14/03/2019 tarihli ve 2017/26 E., 2019/67 K. sayılı kararıyla, bedeller arasında fahiş fark bulunduğu, davalının bedel ödediğine yönelik savunmasını usulünce kanıtlayamadığı, vekil olan davalı tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, diğer davalı alıcının ise bu durumu bilen veya bilebilecek konumda olduğu gerekçesiyle davanın kabulüyle iptal-tescile karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar:
İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davalılar vekili, davacının dava dilekçesinde taşınmazın 2014 yılında tapuda satış tarihinde dönümünün 10.000 TL, paylarının da 70.000 TL olduğunun belirtildiğini, bu tarihten iki yıl önce taşınmazın davalıya satıldığını, bedelinin haricen ödendiğini, devrin mümkün olmaması nedeniyle, tapuda işlem yapılamadığını, bu nedenle davacının teminat olarak 50.000 TL senet verdiğini, sonra da vekalet verdiğini ancak hisse satışının yapılamadığını, icra takibi yapılarak taşınmaza haciz konulduğunu, diğer paylı hissedarların da paylarını davalıya satmayı kabulü üzerine taşınmazın devralındığını, bu hususun icra dosyası ve tanık beyanları ile sabit olduğunu, senetlerin sebebi belli olmayan bir borç olarak kabul edilmesinin ve yazılı delil olarak kabul edilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, bir kimsenin satış bedelini almadan, alıcıya veya alıcının yakınına taşınmaz devrini gerçekleştirmek üzere vekalet vermesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, devirden 3 yıl sonra açılan davada davacının iyi niyetli olmadığını belirtip, Yerel Mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 16/10/2020 tarihli ve 2019/1168 E., 2020/722 K. sayılı kararıyla, İlk Derece Mahkemesince verilen kararın hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK.'nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalılar vekili, istinaf dilekçesindeki taleplerini tekrar ile hükmün bozulmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa bedel isteğine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
Bilindiği üzere, Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya ve toplanan delillerden, davacının Torbalı 3. Noterliğinin 08/03/2013 tarihli, 2657 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile çekişme konusu 1355 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerinin dilediği kişiye, dilediği bedelle satışı hususunda davalı ...’yi vekil tayin ettiği, vekil ...’nin davacının taşınmazdaki 7/16 payının tamamını 06/03/2014 tarihinde 3.000,00 TL bedelle diğer davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği, aynı akitle dava dışı ...’ün de taşınmazdaki 3/16’şar paylarının tamamını davalı ...’e devrettikleri, böylelikle davalının taşınmazın tamamına malik olduğu, davacı tarafından davalı ...’e 11/09/2012 düzenleme tarihli; 08/03/2013 ödeme tarihli 15.000,00 TL bedelli, 08/05/2013 ödeme tarihli, 35.000,00 TL bedelli 2 adet bono verildiği, davalı ... tarafından belirtilen bonolara dayalı olarak 16/09/2013 tarihinde davacı aleyhine İzmir 1. İcra Müdürlüğünün 2013/10754 Esas sayılı dosyasında kambiyo senetlerine mahsus haciz yoluyla takip başlatıldığı, takibin itiraz edilmeksizin kesinleştiği, 06/11/2013 tarihinde taşınmaz üzerine haciz şerhi konulduğu, icra takip alacaklısı olan eldeki davalı ...’ün 03/03/2014 tarihinde takipten feragat ettiği, daha sonra taşınmaz üzerindeki haciz şerhinin terkin edilip davaya konu temlikin gerçekleştirildiği, davalının, taşınmazdaki davacı payını 2012 yılı başında toplam 50.000,00 TL bedelle satın aldığını savunduğu, taşınmazın değerinin 2012 yılı başında 78.000,00 TL civarında olduğunun keşfen saptandığı anlaşılmaktadır.
3.3.2. Somut olayda; davacının taşınmazdaki payını davalı ...’e sattığı, almış olduğu satış bedeli karşılığında davacı tarafından davalı ...’e 2 adet senet verildiği, anılan senetlere dayalı olarak başlatılan icra takibinin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi neticesinde taşınmazın 3. kişiye satışının engellenmesi amacıyla taşınmaz üzerine haciz şerhi konulduğu, takipten feragatle haczin kaldırıldığı, tapuda yapılan resmi sözleşme ile davacının taşınmazdaki payının vekil kıldığı davalı ... aracılığıyla, diğer dava dışı paydaşların paylarının ise bizzat davalıya satış suretiyle temlik edildiği görülmekle, vekil tarafından vekil edenin iradesine uygun davranıldığı, taşınmaz bedelinin davacı tarafından alınıp karşılığında teminat senetleri verildiği, vekalet görevinin kötüye kullanılmasından bahsedilemeyeceği sonucuna varılmaktadır.
3.3.3. Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
VI. SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1. maddesi uyarınca İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerle 6100 HMK'nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Torbalı 1. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, peşin alınan harcın temyiz edenlere geri verilmesine, 12/01/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.