MAHKEMESİ: İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 2. HUKUK DAİRESİ
..........
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL - TAZMİNAT
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil-tazminat istekli dava sonunda Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12/03/2020 tarihli, 2014/292 Esas, 2020/157 Karar sayılı kararı ile iptal – tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kabulüne dair verilen kararın davacı vekili ile davalı ... tarafından istinafı üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinin 26/10/2021 tarihli ve 2021/554 Esas - 2021/1592 Karar sayılı kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin olarak verilen karar yasal süre içerisinde davacı vekili ile davalı ... tarafından temyiz edilmiş olmakla; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, davalı ...’den davaya konu 30 no.lu bağımsız bölümü bedelini ödeyerek, iyiniyetli olarak satın aldığını, satış işleminin satıcı olan davalı ... adına vekaleten diğer davalı ... tarafından gerçekleştirildiğini, davalı ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı olarak aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasında, yargılamanın usulsüz yapılan tebligatlarla yokluğunda yapılıp, davanın kabulüne karar verildiğini, kararın temyiz edilmeksizin kesinleştirilmesi neticesinde infazıyla taşınmazın davalı ... adına hükmen tescil edildiğini, ... ...’nin taşınmazı diğer davalı ...’a gerçek değerinden çok düşük bedelle satış suretiyle temlik ettiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescile, son kayıt maliki davalı ...’ın iyiniyetli olduğunun ispatlanması halinde diğer davalılar yönünden taşınmazın belirlenecek değeri üzerinden tazminata karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ..., derdestlik ve husumet itirazında bulunmuş, davanın süresinde açılmadığını, taşınmazının vekil aracılığıyla davacıya satılmasından sonra açtığı davada haklı bulunup kesinleşen mahkeme kararıyla taşınmazını geri aldığını, davacı tarafından satış bedelinin ödenmediğini bu nedenle Savcılığa suç duyurusunda bulunduğunu, davanın kötü niyetle açıldığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., taşınmazı 100.000,00 TL bedelle iyiniyetli olarak satın aldığını, bunun için 72.500,00 TL banka kredisi kullandığını, geriye kalandan 22.500,00 TL'yi satış sırasında tanıklar huzurunda satıcıya elden ödediğini, yine satış bedelinin 2.000.00 TL'sini kapora olarak emlakçıya, 3.000,00 TL'sini de taşınmaz üzerindeki haczi kaldırmak üzere satıcıya verdiğini, satıcı olan diğer davalı ...'yi ilk defa tapu dairesinde gördüğünü, alım- satım işinin emlakçılar aracılığıyla yapıldığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
3. Davalı ..., cevap dilekçesi sunmamış, yargılama aşamasında satış işlemini vekaleten gerçekleştirdiğini, paranın ödendiğini belirtip davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12/03/2020 tarihli ve 2014/292 Esas - 2020/157 Karar sayılı kararıyla; davalı ...’ın taşınmazı bedelini ödeyerek iyiniyetle satın aldığı gerekçesiyle davalı ... yönünden tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, taşınmaz davacı adına kayıtlı iken mahkeme kararıyla tescilin iptal edilip taşınmazın davalı satıcı ... ... adına yeniden tescili ile davalının sebepsiz zenginleştiği gerekçesiyle davalılar ... ... ve ... yönünden tazminat isteğinin kabulüyle, 125.000,00TL'nin davalılar ... ... ve ...’den tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar:
İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
2.1. Davacı vekili, Mahkemenin davalı ... yönünden iyi niyet araştırması yapmadığını, hesap hareketlerinin incelenmediğini, ... yönünden davacı aleyhine vekalet ücreti hükmedilmesinin hatalı olduğunu, davalı ...'in Erçiş 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/45 talimat sayılı dosyasındaki ifadesinde davacıdan 100.000,00 TL aldığını kabul ettiğini, Mahkeme kararının hatalı olduğunu ileri sürerek, kararı istinaf etmiştir.
2.2. Davalı ..., kendisinin sadece vekaletle taşınmaz devri yaptığını, davacıdan başka kimseyi tanımadığını, davalılarla iş birliği içerisinde olmadığını ileri sürerek, kararı istinaf etmiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinin 26/10/2021 tarihli ve 2021/554 Esas - 2021/1592 Karar sayılı kararıyla; yolsuz tescil iddasının sabit olduğu, davacının bedelini ödeyerek satın aldığı taşınmazın aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davasının usulsüz yapılan tebligatlarla kabulle sonuçlandırılıp kesinleştirildiği, böylelikle taşınmazı elinden alınan davacının ödediği taşınmaz bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteme hakkının oluştuğu, vekilin vekil edene taşınmaz bedelini ödememesinin aralarındaki iç ilişki olduğu, davalı ... ve davalı ...’in taşınmaz bedelinden birlikte sorumlu oldukları, öte yandan, taşınmazı davalı ...’den bedelini ödeyerek satın alan davalı ...’ın iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğu gerekçesiyle davacı ve davalı ...’in istinaf başvurusu 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca esastan reddedilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... tarafından tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
2.1. Davacı vekili, son kayıt maliki olan davalının taşınmazı ediniminin iyiniyetli olup olmadığının yöntemince araştırılmadığını, davalı ... tarafından ödendiği iddia edilen satış bedeli ile taşınmazın gerçek bedeli arasında fark olduğunu, davalı ...'ın bedel konusunda kendi muvazaasına dayandığını, ara maliki davalı ...'nin kendi beyanlarına göre dava konusu taşınmazı satmak gibi bir mecburiyeti olmamasına rağmen değerinin altında bir fiyatla satmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalıların satış sonrası banka hesap hareketlerinin incelenmediğini, davalılar arasında önceye dayalı taşınmaz satışının olup olmadığının araştırılmadığını, terditli olarak açılan eldeki davada kademeli ileri sürülen taleplerden tazminat talebi kabul edildiğine göre davanın kısmen değil tamamen kabul edildiğini, bu nedenle davalı ... vekili lehine ücret takdirine gerek bulunmadığını, kabul anlamına gelmemekle davalı ... için verilen karşı taraf vekalet ücretinden davadaki haklılık durumu gereğince öncelikle davalılar ... ... ve ... sorumlu tutulması gerektiğini, dava açılmadan davalı ...'ın iyi niyetli olup olmadığının bilinmeyeceği gibi davalılar arasında fikir ve eylem birliğinin olup olmadığını öğrenme imkanının da bulunmadığını, kaldı ki; tüm davalıların davaya karşı çıktıklarını, bu itibarla davacı aleyhine vekalet ücretine karar verilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek hükmün bozulmasını istemiştir.
2.2. Davalı ..., davacı ...'nin yapmış olduğu inşaatlardan birinde işçi olarak çalışmakta iken taşınmazı vekil eden davalı ...'nin iradesi ve isteği doğrultusunda davacıya sattığını, alıcının satış parasını satıcıya verip vermediğini sormadığını, dosya kapsamında davalı ... ile arasında bir ticari ilişki olduğunu, onunla birlikte hareket ettiğini, kötüniyetli olduğunu gösteren bir delil olmadığını, mahkemece eksik inceleme ve araştırma ile karar verildiğini, davanın tarafları ile bir bağlantısının bulunmadığını, kararın hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürerek maddi durumunun iyi olmadığını belirtip adli yardım istekli olarak temyiz isteğinde bulunup kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil ile mümkün olmaz ise tazminat istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk:
3.2.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “ Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
3.2.2. TMK’nın 1023. maddesinde; “ Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/1. maddesinde; “ Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” 1024/3. maddesinde; “ Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
3.2.3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 77. maddesinde; "Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.",
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, davalı ...’nin çekişme konusu 981 ada 4 parseldeki E-1 Blok 30 no.lu meskenini 04/06/2012 tarihinde davacı ...’e satış suretiyle temlik ettiği, satış işlemini satıcı olan ... ... adına vekaleten diğer davalı ...’in gerçekleştirdiği, daha sonra satışa konu taşınmaz hakkında davalı ... tarafından davacı ... aleyhine, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davası açıldığı, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/832 Esas, 2013/713 Karar sayılı, 01/07/2013 tarihli kararıyla davanın kabulüne karar verildiği, kararın taraflarca temyiz edilmemesi üzerine 09/09/2013 tarihinde kesinleştiği ve taşınmazın hükmen davalı ... adına tescil edildiği, davalı ...’nin taşınmazı 17/12/2013 tarihinde diğer davalı ...’a satış suretiyle temlik ettiği anlaşılmaktadır.
Öte yandan, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/832 Esas sayılı dosyasında, davalı olan (eldeki davacı) ...’in, 25/04/2014 tarihinde dosyanın fotokopisini talep ettiği, daha sonra sunduğu dilekçe ile, gerekçeli kararın kendisine usulsüz tebliğ edildiğini ileri sürerek tebliğ tarihinin öğrenme tarihi olan 12/05/2014 olarak tespiti isteğinde bulunduğu, Mahkemece 20/05/2014 tarihli ek kararla, istemin kabulüne, gerekçeli kararın tebliğ tarihinin 25/04/2014 olarak tespitine karar verildiği, bunun üzerine ... tarafından aynı dosya üzerinden yargılamanın iadesi talebinde bulunulduğu, Mahkemece, bu kez de 19/06/2014 tarihli ek kararla, önceki ek kararın temyizi kabil olup henüz kesinleşmediği gerekçesiyle talebin reddedildiği ve anılan ek kararın temyiz edilmeksizin kesinleştiği, daha sonra ...’in Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/650 Esas sayılı dosyası üzerinden yargılamanın iadesi isteğinde bulunduğu, yargılamanın iadesi sebeplerinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, kararın derecattan geçerek kesinleştiği anlaşılmaktadır.
3.3.2. Hukuk sistemimizde kesinleşmiş mahkeme kararlarının 6100 sayılı HMK’nın 374. vd. maddelerinde düzenlenen yargılamanın iadesi usulü dışında başka bir mahkeme kararı ile değiştirilmesi mümkün değildir.
Somut olayda, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/832 Esas sayılı dava dosyasında, davalı (eldeki davacı) ... tarafından, kendisine yapılan tebligatların usulsüz olduğu iddiasıyla temyiz isteğinde bulunulmuş, mahkemenin 20/05/2014 tarihli ek kararıyla tebligatların usulsüzlüğü belirlenip gerekçeli karar 25/04/2014 tarihinde tebliğ edilmiş sayılmış, bu tarihe göre temyiz süresi geçtiği ve ek karar da temyiz edilmediği için hüküm kesinleşmiş, bu gerekçeye dayalı açılan yargılamanın iadesi davası da reddedilerek derecattan geçerek kesinleşmiştir.
Bu durumda hakkında kesinleşmiş hüküm bulunan tapu iptali ve tescil isteği yönünden davanın kabulü mümkün bulunmadığından, tapu iptali ve tescil isteğinin reddine karar verilmiş olması bu gerekçe ile sonucu itibariyle doğru olduğuna göre, davacının temyiz itirazlarının yerinde görülmediğinden reddine karar vermek gerekmiştir.
3.3.3. Davalı ...’in temyiz itirazlarına gelince;
Her ne kadar kesinleşmiş mahkeme kararı nedeniyle eldeki davada tapu iptali ve tescil istenemez ise de vekaleten işlem yapan ve anılan davada taraf olmayan davalı ...’in davacı tarafından kendisine ödenen bedel bulunması halinde sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince kendisine verilen bedelin iadesinden sorumlu olduğunda bir kuşku bulunmamaktadır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, davalı ...’in taşınmazın rayiç bedelinden değil davacı tarafından kendisine teslim edilen bedel kadar sorumlu olduğudur. Davacı dava dilekçesinde, taşınmazı davalı ...’den satın alırken satıcı vekili olan diğer davalı ...’e 105.000,00 TL ödediğini bildirmiş, davalı ... ise duruşmada, davacıdan 100.000,00 TL aldığını ve bu parayı davalı ... ve dava dışı ...’ye teslim ettiğini beyan etmiştir. Davacı teslim ettiği miktarın ne olduğunu yazılı delille ispat edemediğine göre davalının kabul ettiği bedel üzerinden tazminata hükmedilmesi gerekmektedir.
Ne var ki Mahkemece, bu husus gözardı edilerek fazla tazminata hükmedilmesi hatalıdır. Davalı ...’in bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulüne, sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
VI. SONUÇ
1. (V/3.3.2.) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.
2. Davalı ...'in (V.3.3.3.) numaralı paragrafta değinilen yön itibariyle yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1 maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 HMK'nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, davalının sair temyiz itirazlarının reddine, dosyanın kararı veren Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesine gönderilmesine, peşin alınan harcın temyiz edenlere geri verilmesine, kesin olmak üzere, 07/04/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy