MAHKEMESİ: SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL - BEDEL
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil - bedel istekli dava sonunda Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 18/02/2021 tarihli ve 2021/129 Esas - 2021/285 Karar sayılı karar, yasal süre içerisinde davalılardan ... vekili tarafından duruşma istekli olarak temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 26.01.2022 Çarşamba günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Avukat ... geldi, davetiye tebliğine rağmen başka gelen olmadı. Duruşmaya başlandı süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, Düzce ilinde atıl olarak bulunan taşınmazlarını çocuklarının müteahhite verip değerlendirebilmesi için çocukları olan ..., ... ve ...'e, Kadıköy 15. Noterliği'nin 13981 yevmiye no.lu 18/09/2017 tarihli vekaletnamesi uyarınca gereken yetkiyi verdiğini, buna dayanarak ailesini temsilen ...'in Düzce ilinde CNG Yapı ve İnşaat Ltd. Şti adlı şirketin yetkilisi ... ... ile görüşmelere başladığını, belirli bir süreçte yapılan görüşmelerde temsili bir proje ortaya çıkartıldığını, daire ve dükkan sayısı tam olarak ortaya çıkartılamamışsa da tarafların prensipte anlaştıklarını, buna göre dükkanların %45'i, dairelerin %40'ının davacının olacağını, tapu işlemlerinin bir an önce halledilmesi için ve ... ...’nin bilgisi dahilinde, ...’in Kadıköy 15. Noterliği'nin 10/04/2018 tarihli ve 5391 yevmiye no.lu vekaletnamesi ile davalılardan ... ile dava dışı ... ...’yi vekil tayin ettiğini ve maliki olduğu 23 ada 35 parsel sayılı taşınmazın taraflar arasında mutabakata varılan kat karşılığı inşaatın amacına aykırı bir şekilde 11/04/2018 tarihinde diğer davalı ...’e satış yolu ile devredildiğini, çocuklarının ve kendisinin bu dolandırıcılık sonucu büyük bir mağduriyete uğradıklarını, vekaletnamenin kötüye kullanılması ile hata ve hileye düşülerek taşınmazlarından olduklarını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000 TL'nin davalılardan ...’ten tahsiline karar verilmesini istemiş, yargılama aşamasında 03/02/2020 tarihinde ölümü üzerine mirasçıları olan çocukları tarafından davaya devam edilmiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., dava konusu taşınmazı diğer davalı ...'ten usul ve yasaya uygun şekilde satın aldığını ve satış bedelini de ödediğini, tapu siciline ve usulüne uygun düzenlenmiş vekaletnameye güvenerek taşınmaz satın aldığı için mülkiyet hakkının ve iyi niyetinin korunması gerektiğini, diğer davalı ile davacı taraf arasındaki ilişkinin ise vekalet sözleşmesinden kaynaklanan nisbi ilişki olup tamamen kendilerini bağladığını belirterek, davanın reddini savunmuş, diğer davalı ... davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Düzce 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/09/2020 tarihli ve 2018/155 E. - 2020/332 K. sayılı kararıyla; tanık ... ve ... ...'ın beyanından da anlaşılacağı üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflar arasında yapıldığı, davacı ... tarafından ...’in arandığı ve ... ile davacılar arasında ilişki bulunduğu ve dairelerin teslim edilmediğinin anlaşıldığı, davalının sosyo-ekonomik durum araştırmasına ve ... Bankasından istenen hesap hareketlerine de bakıldığında; kendi bildirdiği tanık tarafından belirtilen tutarı karşılamaya yetecek maddi gücünün olmadığının tespit edildiği, ayrıca davacı ...'in vekaletname vermesinden 1 gün sonra satış işleminin gerçekleştiği, davacı ve davalı ile tanık beyanları ve davalının sosyo-ekonomik durum araştırması ve ... Bankasından istenen hesap hareketleri birlikte incelendiğinde davalının iyiniyetli olmadığı kanısına varıldığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davalı vekili, dosya kapsamında davacı olarak gözüken 3 kişinin daha önce tanık olarak dinlendiğini, bu sebeple bu kişilerin beyanlarının dikkate alınmaması gerektiğini, dinlenen diğer davacı tanıklarının ise; zaten esasa ilişkin bir bilgilerinin olmadığını, diğer davalının beyanı ve ertesi gün satış için usulüne uygun düzenlenmiş vekâletname getirmesinin müvekkilinde güven uyandırdığını, müvekkilinin hem tapu siciline, hem de usulüne uygun düzenlemiş vekâletnameye güvenerek taşınmazı satın aldığını, Yerel Mahkemenin davalının iyi niyetli olmadığından bahisle hüküm kurmasının hatalı olduğunu, somut olayda davalının kendisinden beklenebilecek özeni gösterdiğini, davalının ticaretle uğraşmakta olup, gelirinin oldukça yüksek olduğunu belirterek mahkemece verilen kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 18/02/2021 tarihli ve 2021/129 E. - 2021/1285 K. sayılı kararıyla; davacıdan (davacılardan) vekaletnamenin vekil ... tarafından hile ile alındığı, vekil ... tarafından taşınmazın tam hissesinin 3. kişi/alıcı ...’e satılmasından doğan satış bedelinin davacıya (davacılara) ödenmediği ve böylelikle vekil ...'in vekalet görevini kötüye kullanıldığı, yine ... taşınmazı 800.000,00 TL'ye aldığı savunmasında bulunulmuş ise de, resmi senette satış bedelinin 720.000,00 TL olarak gösterilmesi, rayiç değer ile satış bedeli arasında aşırı fark olması, vekalet tarihi ile satış (temlik) tarihi arasındaki kısa aralık zamanı/süresi (1 gün), davalılar ... ile ...' in arkadaş/tanıdık oldukları, davalı ...' in savunması ve tüm dosya kapsamı dikkate alındığında çekişmeli taşınmazı satın alabilecek ekonomik gücünün bulunmadığı, davalı ...' in ödeme yaptığı savunmasının ise; ticaretle uğraşan birisinin yüklü miktarda parayı (800.000,00 TL' yi) otomobilin içinde diğer davalıya verdiği savunmasının hayatın olağan akışına aykırı olması, ticaretle uğraşan bir kişinin (...' in) diğer davalının maddi sıkıntılar çektiğini bildiği ve gerekli özeni göstermeden vekil eliyle yapılan bir satışta bu şekilde hareket etmesi hayatın olağan akışına aykırı olup, vekalet görevini kötüye kullanan davalı/vekil ... ile el ve işbirliği içerisinde davacıyı (davacıları) zararlandırma kastı ile hareket ederek davacının (davacıların) dava konusu taşınmazı iyi niyetli olmayan davalı ...'e temlik ettiği dosya içerisinde mevcut deliller ile kanıtlandığı anlaşılmış olduğundan ilk derece mahkemesince davacının (davacıların) davasının (davalarının) kabulüne karar verilmiş olmasında usul ve esas ve de dosya kapsamı/içeriği yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle davalı ... vekinin istinaf başvurusunun 6100 s. HMK' nun 353/1-b.1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalı vekili, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü itirazlarını tekrarlayarak ve davalının iyiniyetli olarak, tapu kaydı ve usulüne uygun şekilde düzenlenmiş vekaletnameye güvenerek dava konusu taşınmazı edindiğini, davacının iddialarını kanıtlayamadığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.3. Değerlendirme
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı (V/3.2) paragraftaki yasal ve hukuksal gerekçeye göre Bölge Adliye Mahkemesince (V/3) paragrafta yer verilen gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
VI. SONUÇ
Açıklanan nedenlerle; davalı ... vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 52.256,23 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalı ...’ten alınmasına, 24/02/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.